Il costo della vita in Germania (e in Italia)

Con il mio post di chiusura del 2018 affronto un tema “caldo” nel trasferimento in Germania, quello del costo della vita. Si tratta effettivamente di un “hot topic” perchè quasi sempre la seconda domanda che ti viene fatta dopo “Come ti trovi lì?” è: “Ma quanto costa vivere lì?”
La convinzione diffusa un po’ ovunque, in Italia, é che in Germania si percepiscano sí alti stipendi ma a fronte di un costo della vita molto alto che va quindi ad annullare, di fatto, il beneficio offerto dalla maggiore retribuzione. Ciò non é sempre vero, anzi a volte non lo é affatto; tuttavia é difficile, anti impossibile, trovare una regola generale con cui si possa descrivere il rapporto tra IT e DE nel costo della vita.
La Germania, esattamente come l’Italia, é un Paese con tante diverse situazioni economiche e sociali e al suo interno vi sono giá notevoli diferenze: a Francoforte il costo della vita é sensibilmente più alto rispetto a quello di Dresda cosí come a Milano il costo della vita é decisamente piú elevato che a Brindisi.
Quindi giá il fattore origine/destinazione é determinante: proveniendo da una cittá Italiana in cui il costo della vita é basso e trasferendosi in una cittá Tedesca in cui la vita costa molto, beh, la differenza percepita puó essere davvero moltissima! Per chi proviene da Milano invece anche le piú care cittá tedesche possono apparire tutto sommato … abbordabili!

Il confronto, per avere senso, va fatto tra cittá il più possibile “simili” quindi per cominciare andremo a confrontare Darmstadt e Monza, che di fatto sono due cittá medie nell’orbita di altrettante grandi cittá, per la precisione le capitali economiche dei relativi Paesi (Francoforte e Milano). E poi perché sono tutte cittá che conosco bene. Questo articolo non ha un inizio e una fine vera e propria, ma sará in costante aggiornamento. Anche perché il costo della vita non é un argomenti “statico” ma anzi si evolve e cambia nel tempo, quindi sará interessante magari vedere come cambiano alcuni prezzi di riferimento nel corso degli anni.
Monza e Darmstadt sono simili in dimensioni (Monza 120.000 abitanti, Darmstadt 160.000), sono localizzate in regioni molto ricche, a pochi chilometri da una grande città, hanno landmarks conosciuti (la Villa Reale e il Parco a Monza, la Matildenhöhe e lo Jugendstil a Darmstadt) e sono centri molto importanti nella loro regione.
Tuttavia va detto che sotto certi aspetti, tra Darmstadt e Monza c’è anche molta differenza. A Monza non c’è l’ESA o l’ESOC, non ci sono 20.000 studenti universitari, non ci sono migliaia di expats e non ci sono 100 km di tram e decine di linee di pullman. A Darmstadt si vive bene anche senza avere un’autovettura privata, a Monza proprio no. Tuttavia a completezza va detto che il traffico é soffocante anche a Darmstadt, nonostante l’abbondanza di mezzi pubblici. Quindi ritengo il paragone sotto certi aspetti non completamente azzeccato perché penso che come qualitá della vita e servizi Darmstadt offra abbastanza di piú. Tuttavia, se si inquadrano Darmstadt e Monza nei contesti dei rispettivi paesi, in particolare a livello di qualitá media della vita e dei servizi, allora il paragone diventa giá molto piú calzante.

Ecco un confronto tra alcuni articoli tipici nella “mia” spesa. I prezzi sono stati rilevati al Supermercato REWE di Eschollbrücker Straße a Darmstadt il 22/12/2018 e alla Unes U2 di Monza in via Marsala il 24/12/2018. Si possono considerare entrambi supermercati di fascia media, entrambi sono localizzati in cittá in zone residenziali non troppo lontano dal centro, e sono usati principalmente da chi vive in cittá.

Philadelphia Original Confezione Standard
Germania: 1,49 € (175g)
Italia: 1,79 € (160g)

Barilla spaghetti n.5 500g
Germania: 1,59 €
Italia: 0,85 €

Nutella 825 g
Germania: 3,59 €
Italia: 5,59 €

Colgate total maxwhite75ml
Germania: 1,99 €
Italia: 1,99 €

NIVEA MAn deo roller invisible
Germania: 1,59 €
Italia: 2,39 €

Gallette di mais bio 100g
Germania (REWE Bio): 0,79 €
Italia (Il viaggiator Goloso): 0,89 €

Coca cola 0,33 lattina
Germania: 0,59 €
Italia: 0,61 €

Red Bull 0,25 lattina
Germania: 1,29 €
Italia: 1,25 €

Confezione 2 petti di pollo, circa 340 g
Germania (Wilhelm Brandenburg): 2,38 €
Italia (Unes): 3,74 €

Insalata mista in busta 200g
Germania: 0,79 €
Italia: 1,39 €

Mozzarella Santa Lucia Galbani 125g
Germania: 1,99 €
Italia: 1,29 €

500 g Maccheroni de Cecco
Germania: 1,99 €
Italia: 1,85 €

Pantene Pro-V repair&care 300ml
Germania: 1,99 €
Italia: 2,99 €

Chiquita banana Costa Rica
Germania: 1,99 €/kg
Italia: 1,99 €/kg

Danone activia 4x115g vaniglia
Germania 1,99 €
Italia 1,99 €

Facendo la somma di tutti gli articoli abbiamo:
Germania: 24,05 €
Italia: 30,06 €

Sorpresa!
Proprio cosí: la “mia” spesa in Germania costa meno che in Italia. Questo é un esempio di come le cose non sempre sono proprio come ce le si aspetterebbe. La spesa in Germania é, su certi articoli, piú conveniente se confrontata all’Italia. Ci sono chiaramente articoli piú costosi in DE e altri piuù costosi in IT e il confronto in termini di convenienza si chiude generalmente in una sostanziale paritá, che peró non di rado tende leggermente a vantaggio della Germania.

Sempre rimanedndo in zona, spostiamoci ora in due cittá ben piú note per un confronto su un altro tema molto importante: il trasporto pubblico locale. Che sia  per lavoro o per diletto, i trasporti e gli spostamenti rappresentano una parte importante della nostra vita di tutti i giorni e i costi connessi sono certamente importanti. Qui confrontare Darmstadt e Monza é impossibile, in quanto Monza non dispone assolutamente di una rete di trasporti paragonabile a quella di Darmstadt. Confrontaremo quindi le capitali di regione: Fracoforte e Milano.

Entrambe dispongono di un ottimo sistema di trasporti pubblici. Se da un lato metropolitane e tram Milanesi non hanno nulla da invidiare agli omologhi di Francoforte, dall’altro il sistema di ferrovie suburbane e regionali é decisamente piú capillare, affidabile, ed esteso (anche come fasce orarie) a Francoforte. Tuttavia Milano rimane pur sempre la migliore realtá in Italia in fatto di trasporto pubblico locale, non troppo lontana dagli standard europei, quindi una assunzione di “equivalenza” tra le due realtá non é irragionevole.

Segue ora qualche esempio.

Trasporto pubblico locale (in città)

Biglietto corsa singola, cerchia urbana
Milano: 1,50 €
Francoforte: 2,75 €

Carte giornaliera, cerchia urbana
Milano: 4,5 €
Francoforte: 5,35 €

Abbonamento mensile, cerchia urbana
Milano: 35,0 €
Francoforte: 90,4 € (!)

Treni regionali (tutti i prezzi si riferiscono alla 2. classe)

Biglietto treno regionale Cantù-Milano (circa 30km): 3,6 €*
Biglietto treno regionale Darmstadt-Francoforte (circa 30km): 8,6 €*

Abbonamento mensile Cantú-Milano (Trenomilano): 90,0 €
Abbonamento mensile Darmstadt-Francoforte: 179,0 €

Treni a lunga percorrenza/Alta velocitá

Biglietto Frecciarossa Fast no-stop (treno 9627) Milano-Roma per il 15 Febbraio 2019 (circa un mese e mezzo da oggi) alle 11.00 in classe Standard
Super Economy: 55,90 €
Economy: 72,90 €
Base: 92,0 €
Biglietto ICE Sprinter Frankfurt-Berlin (treno 1537) per il 15 Febbraio 2019 (circa un mese e mezzo da oggi) alle 11.00 in 2. classe
Super Sparpreis: 29,90 €
Sparpreis: 37,90 €
Flexpreis: 132,0 €

*il biglietto in Germania comprende anche una tratta con i mezzi pubblici internamente a Francoforte, cosa che invece non é compresa nel biglietto Trenord in Lombardia. Quindi volendo affinare il confronto, al prezzo del biglietto ferroviario andrebbero aggiunti 1,50 € del biglietto ATM a Milano (necessario, ad esempio, per prendere la metropolitana).

Come si puó vedere, in Germania i mezzi pubblici e il trasporto pubblico locale costano decisamente di più. La differenza é notevole persino con Milano, notoriamente una delle cittá piú costose (se non la più costosa) d’Italia. La qualitá del servizio, per quanto riguarda treni regionali e suburbani, è sicuramente superiore, ma non (a mio parare) ad un livello tale da giustificare tariffe tanto  maggiori.
La stessa equazione non sempre si applica alla lunga percorrenza, come si puó vedere nell’ultimo esempio. Usando Super Sparpreis e Sparpreis si viaggia spesso con prezzi paragonabili a queli italiani, fermo restendo che il Flexpreis é quasi sempre, a paritá di chilometraggio, superiore alla tariffa Base di Trenitalia.

Pendolarismo automobilistico

Per paritá, facciamo ora l’esempio di un pendolare automobilistico. Nei miei anni di lavoro in Italia ho spesso dovuto affrontare chilometrici trasferimenti giornalieri, specialmente quando abitavo in provincia MB e lavoravo in provincia di Varese. Prendiamo proprio il mio caso: percorso Monza-Gallarate (circa 50 km), pendolarismo giornaliero.

Utilizzando Autostrada Pedemontana Lombarda, sono da calcolare 4,94€ di pedaggio (!) tra Lentate e Cassano Magnago, due volte al giorno. Sono quindi 49,4 € a settimana, che diventano 39,52 € settimanali con lo sconto pendolari del 20%.

Consideriamo una Golf 1.4 TSI 122 cv come quella di mio papà, che puó fare benissimo i 15 km/l alla pompa se guidata con un minimo di criterio. Prezzo benzina: 1,65 €/l (comunicatomi da mio papá al telefono poco fa 🙂 quindi per i 500 km di pendolarismo settimanali sono quindi necessari 33,3 litri di carburante pari ad un esborso di 54,94 €.

Volendo risparmiare qualche soldo, a patto di fare un paio di km (e molta coda) in piú si puó passare dalla Tangenziale Nord e poi dalla Rho-Monza, evitando di farsi salassare dalla Pedemontana e spendendo “solo” 1,80 € alla barriera di Milano Nord, quindi 3,60 € al giorno, 18 € a settimana (14,4 € con sconto pendolari). Per fare le cose per bene, andrebbero conteggiati consumi superiori (per via della coda onnipresente su questo percorso) ma trascureró questo aspetto.

Sommando abbiamo quindi

Spesa settimanale via Pedemontana: 94,46 €
Spesa settimanale via A8: 69,34 €

Ora consideriamo il percorso giornaliero di Hanna, da Darmstadt a Bad Soden am Taunus, quasi tutto via autostrada, poco meno di 50 km.

Il costo autostradale é zero, come per ogni autostrada in Germania. Il costo della Benzina, considerando, per la sua Ibiza 1.4 consumi simili a quelli del Golf 1.4 tsi, é di 44,9 € a settimana (prezzo della Super 95, rilevato da me poco fa, é di 1,35 €/l).

Approssimando brutalmente un mese a quattro settimane, possiamo fare due conticini.
Italia, pendolare Monza-Gallarate (50 km)
via Pedemontata: 377,84 €
via A8: 277,36 €
Germania, pendolare Darmstadt-Bad Soden (50 km)
via A5: 179,6 €

Fondamentalmente si puó dire che in Germania il pendolarismo ferroviario costa decisamente di piú che in Italia. Ma il pendolarismo automobilistico decisamente di meno.

Non ultimo, consideriamo l’aspetto bollo/assicurazione. Il bollo della mia A3 Tfsi da 150 cv in Lombardia era di 297,00 € (!!). In Germania era (prima che la vendessi) 56,00 €.

Il bollo della Ibiza 1.4 di Hanna era pari a 163 € in Lombardia, mentre qui ammonta a 86 €. La cifra superiore alla mia vecchia Audi é dovuta alla classe di emissioni (euro 4 contro Euro 6). Il calcolo del bollo qui funziona diversamente dall’Italia.

Consistenti risparmi si possono avere anche sull’assicurazione, a patto di vedersi riconosciuta la classe di merito (cosa che normalmente non è difficile): per la mia auto in Italia, visti i moltissimi km che facevo e le strade trafficate, ho sempre fatto furto/incendio + Kasko parziale, spendendo cifre variabili tra i 1400 e i 1700 €/anno.
In Germania una Fullkasko mi é costata circa 950 €/anno. Per il mio attuale TT 2.0 tfsi del 2006, che per via dell’etá é valutato abbastanza pochino, la polizza fullkasko viene 600 €/anno….

Il costo di tagliandi, gomme, ecc.. limitatamente a quanto ho potuto vedere, é circa equivalente tra Nord Italia e Germania. Non si sono palesate differenze degne di nota.
Per completezza, bisogna aggiungere un dettaglio: ogni due anni ogni auto in Germania deve superare l’Hauptuntersichung del TÜV. È una revisione (molto approfondita!) in cui l’auto viene controllata per filo e per segno e talvolta a seguito di qiuesto controllo é necessario mettere mano al protafoglio per rimettere l’auto in regola. In Italia le revisioni molto più permissive, o talvolta fasulle, permettono di posporre queste spese fino al momento in cui sono davvero necessarie.

Fondamentalmente, quello che emerge da questa breve digressione automobilistica é una realtá giá nota: in Italia l’automobilista é un limone da spremere, vessato e tartassato in continuazione. L’automobilista tedesco se la passa decisamente meglio.

Per chiudere l’argomento trasporti, una nota finale non da poco: in Germania ogni lavoratore dipendente può scaricare dalla dichiarazione dei redditi il percorso giornaliero casa/lavoro, indipendentemente dal mezzo utilizzato, per un ammontare forfettario di 30 centesimi al chilometro. Questo significa, per un pendolare che ha un tragitto casa-lavoro di 50 km per 220 giorni lavorativi all’anno, una deduzione fiscale di 3.300 Euro. Assumendo per comoditá una aliquota sul reddito del 20% (puó essere di piú o di meno, dipende dal reddito) significa recuperare, solo con questa vóce, un bel rimborso di 660 Euro. Non male no?

Immobili di prorietá

Veniamo al punto dolente: la casa di proprietá.
In Germania, dalla ripresa post-crisi 2008 ad oggi, a causa del boom di posti di lavoro e della enorme immigrazione (sia qualificata che non), si é verificato uno sgradito effetto collaterale: una massiccia speculazione immobiliare, soprattutto nelle grandi e medie cittá, in particolare nelle cittá dove c’é lavoro e dove ci sono universitá. Investitori tedeschi e stranieri continuano ad acquistare immobili in Germania per metterli a reddito considerata la loro efficacissima resa come investimento, che attualmente é seconda solo ai mercati azionari.
Questo ha fatto sí che, se nel 2010 in Germania i prezzi delle case erano piú o meno sovrapponibii con quelli Italiani (forse anche un pelo inferiori), oggi purtroppo non é piú cosí. Le case in Germania sono oggi molto piú costose che in Italia.
Sul boom Immoboliare in Germania ho scritto tanti articoli, i cui lik sono disponibili consultando la pagina Vita in Germania.

Ecco qui un confronto su Immobili in acquisto (appartamenti)  a Darmstadt e a Monza, con i seguenti parametri di ricerca: dai tre locali in su, da 75 fino a 100 metri quadri. I siti di riferimento sono Immobilienscout24.de per Darmstadt e Immobiliare.it per Monza. La ricerca é aggiornata a Dicembre 2020 e la forbice di prezzi qui indicata é influenzata principalmente dal tipo di abitazione (nuova costruzione o preesistente, etá, ecc..) e dalla localizzazione all’interno della zona indicata. La forbice di prezzi comprende circa il 90% del mercato analizzato al momento della ricerca, quindi l’eccezione puó sempre capitare!

Darmstadt
Centro e zone “belle”: da 350.000 a 600.000 Euro
Semicentro e zone periferiche “carine”: da 250.000 a 450.000 Euro
Periferia esterna e “palazzoni”: da 180.000 a 250.000 Euro

Monza
Centro e zone “belle”: da 200.000 a 450.000 Euro
Semicentro e zone periferiche “carine”: da 175.000 a 350.000 Euro
Periferia esterna e “palazzoni”: da 100.000 a 180.000 Euro

Va detta tuttavia una cosa: i prezzi in centro a Monza sono viziati dalla situazione della stazione ferroviaria FS, un triste spettacolo di degrado e di abbandono da parte delle istituzioni che ha abbassato il valore di molti immobili della zona centro. Pertanto immobili in semicentro e periferia hanno quotazioni simili, in quanto situati in contesti piú “tranquilli” del centro. Probabilmente, senza questa situazione, gli immobili in centro a Monza potrebbero avvicinarsi un po’ di piú ai prezzi di Darmstadt.

In ogni caso: tra i prezzi delle case in Germania e in Italia, piú o meno a “paritá” di cittá (nel senso di attrattivitá, lavoro, vivibilitá, ecc…)  va messo in conto un fattore minimo di 1,5. Che é destinato ad aumentare nei prossimi anni, a causa dell’inarrestabile incremento demografico della Germania, e al corrispondente decremento demografico dell’Italia.

Immobili in affitto

Se sceglierete di vivere in Germania, con ogni probabilitá sarete in affitto, visto che si tratta della forma abitativa in assoluto piú diffusa nel Paese, oltre che essere di fatto l’unica che la maggior parte della popolazione possa permettersi.

La buona notizia é che per gli affitti non c’e una differenza cosí marcata come per i prezzi di acquisto. In linea di principio, ho sempre trovato prezzi abbastanza paragonabili tra Südhessen e Brianza sud.

Ecco qui un confronto su Immobili in affitto (appartamenti) a Darmstadt e a Monza, con i seguenti parametri di ricerca: dai tre locali in su, da 75 fino a 100 metri quadri. I siti di riferimento sono Immobilienscout24.de per Darmstadt e Immobiliare.it per Monza. La ricerca é aggiornata a Dicembre 2020 e per le forbice dei prezzi valgono le stesse indicazioni viste poco fa.

Darmstadt
Centro e zone “belle”: da 800 a 1.400 Euro/mese
Semicentro e zone periferiche “carine”: da 800 a 1.200 Euro/mese
Periferia esterna e “palazzoni”: da 600 a 950 Euro/mese

Monza
Centro e zone “belle”: da 750 a 1.200 Euro/mese
Semicentro e zone periferiche “carine”: da 600 a 1.100 Euro/mese
Periferia esterna e “palazzoni”: da 550 a 850 Euro/mese

To be continued….

Per completare l’articolo, mi piacerebbe fare un confronto tra moooolte altre cose. Mi rendo conto che questa è solo una piccola parte della situazione generale, pertanto questo articolo si evolverà. Quindi..  se siete curiosi, vi invito a tornare per gli aggiornamenti del caso. Anzi, magari scrivete quali articoli vorreste che io confrontassi.

Per il momento faccio a tutti i miei lettori i migliori auguri per un 2019 ricco di soddisfazioni e di felicità… buon Anno a tutti!

La magia persa e ritrovata della fotografia

Mi piace la reflex, mi piace fare fotografie. Soprattutto quando cala la sera, il cielo si fa scuro e tutte le luci si accendono; mi piace provare lunghe esposizioni e combinazioni diverse per vedere come mi esce il gioco di luci. Il mio piccolo sogno nel cassetto, fotograficamente parlando, era riuscire a fotografare l’aurora boreale e complice un po’ di fortuna ci sono riuscito.
Tuttavia devo ammettere che negli ultimi tempi la reflex é sempre meno mia compagna nei miei viaggi e nelle gite con Hanna.

La molla nella testa mi é scattata a Colonia, nella primavera del 2017. Sono nei pressi del ponte Hoenzollern e da un appostamento di un quarto d’ora circa col cavalletto ricavo qualche interessante scatto del ponte e del Duomo.

È una bellisima serata e insieme a me ci sono, ovviamente, moltre altre persone che scattano fotografie.
Arriva una ragazzina, che dall’accento intuisco essere quasi sicuramente statunitense, con un Iphone; dalla borsetta tira fuori un GorillaPod, lo assicura saldamente alla ringhiera dopo di che vi monta il telefonino, aggiusta l’inquadratura poi ordina ad alta voce “long exposition, 20 seconds, white light” e il telefono automaticamente apre l’otturatore ed inizia ad acquisire l’immagine.
Ad essere onesto, non avevo neppure idea che uno smartphone/Iphone potesse fare lunghe esposizioni come una Reflex. Già lí sono rimasto abbastanza di sasso.
Dopo neanche 10 secondi dalla chiusura dell’otturatore la foto é già elaborata, la curiositá é troppo forte, devo dare un’occhiata: ed é bella quanto la mia, forse anche di piú, probabilmente anche perché opportunamente ottimizzata da qualche algoritmo interno all’apparecchio.
La ragazzina smonta il gorillapod, mette il telefono in tasca e se ne va.

Totale dell’operazione: meno di un minuto.
Ingombro e peso attrezzatura: un decimo della mia.
Risultato: identico o superiore.
Efficienza: +1000%.

Lo ammetto: mi sono sentito un dinosauro.

È inutile negarlo: i telefonini di oggi scattano foto bellissime e l’impegno richiesto é praticamente nullo. Lo vedo anche io col mio Lumia 950 usando la modalitá HDR adattiva: punti, tocchi, metti a fuoco, scatti. Pochissimi secondi e la foto é fatta, con colori bellissimi e definizione magnifica. Quando stai girando una cittá, magari con fidanzata e/o amici al seguito, questa é la soluzione vincente: rapida, pratica ed efficace. La Reflex non ha partita se si guarda al rapporto ingombro/praticitá/impegno vs risultato, il telefonino vince 10 a zero.
E poi non puoi chiedere a chi é con te di fermarsi un quarto d’ora solo perché tu hai trovato uno buon punto fotografico e vuoi piantare il cavalletto e provare un pó di inquadrature, diaframmi ed esposizioni. Vieni mandato istantaneamente a quel paese ed é comprensibile. E quando sei in vacanza o in gita di piacere l’ultima cosa che vorresti fare é andare a cercarti una litigata!

È chiaro, una reflex in mano a chi veramente la sa usare fino in fondo é in grado di produrre capolavori, che per un telefono sono ancora irraggiungibili. Ma per il fotografo della domenica come me, che é solo alla ricerca di una bella foto senza pretendere la perfezione, ormai quel divario esistente tra una “vera” macchina fotografica e un telefonino si é definitivamente ridotto a poco piú di zero.
Quindi alla fine ne sono venuto a capo concludendo che, quando visito una cittá nuova con Hanna o con gli amici, oppure quando sono in viaggio e voglio fare qualche scatto rapido e fugace, il telefonino basta e avanza. Portarsi lo zaino con obiettivi, cavalletto e tutto lo scibile fotografico non ha piú molto senso.

Questa é la ragione per cui la reflex ormai é con me solo quando esco appositamente per fare foto. Rigorosamente da solo. Perché cosí posso scegliere dove andare e cosa fare, in totale autonomia. Posso scegliere di prendermi i miei tempi, appostarmi dove voglio, stare quanto voglio. Magari portarmi anche una bottiglia di Radeberger e sorseggiarla lentamente (finché é fredda) durante le aperture dell’otturatore mentre aspetto.
La reflex rimane solo per quando davvero voglio fare foto. Solo per quando la foto é lo scopo unico dell’uscita, e non un suo accessorio a margine.
Questo ha fatto sì che il mio rapporto con lei sia diventato molto piú saltuario, e che ci incrociamo abbastanza di rado. Perché gli impegni sono tanti, il tempo é poco, e ritagliarsi gli spazi e le occasioni in cui possiamo essere io e lei é diventato piú difficile.

Sí, fortunatamente ci sono ancora delle occasioni in cui la reflex ha una marcia in piú. Se vado in Autodromo a Monza o a vedere un Airshow come Le Bourget non c’é dubbio che la reflex sará sempre con me, perché in quelle occasioni é ancora lei la numero 1.
Ma magari tra qualche anno i telefonini arriveranno anche lí.

No, pensandoci bene, quello che davvero un telefono non ti puó dare é… mettersi lí, da solo, a cercare lo scatto che vorresti, prendendoti tutto il tempo che ti serve. Sentire il “clic” dell’otturatore e aspettare, per vedere se il nuovo scatto é meglio di quello di quello prima. È un processo lento, riflessivo, tranquillo, quasi meditativo. L’opposto del mondo d’oggi che corre sempre piú in fretta. La Reflex probabilmente oggi significa questo, per me.
Una breve pausa di riflessione dal frenetico mondo delle foto fatte di corsa.

Brezza e silenzio in una notte di estate. La mia ultima uscita fotografica “vera”.

Il Boom immobiliare in Germania – Affittare o comprare?

La notizia non é molto nota in Italia, ma negli ultimi anni in Germania (praticamante a partire dall’immediato dopo-crisi) c’é stato un autentico “Immobilienboom”. I tedeschi, noti per la loro “Mietmentalität” tipicamente mitteleuropea, stanno lentamente iniziando anche loro a comprare casa anziché affittare. Normalmente in Germania l’acquisto di immobili é sempre stato una preerogativa della Oberklasse, ovvero di chi sta più che molto bene, mentre la Mittelklasse e tutti quelli al di sotto hanno sempre vissuto, fondamentalmente, in affitto. La maggior parte degli appartamenti in affitto é di prorietá di grandi gruppi privati come Vonovia e quelli posseduti da privati cittadini sono solo una parte. Una parte che tuttavia sta aumentando. Ma sebbene la maggioranza dei tedeschi che compra casa lo faccia per per affitarla e ricavarne una rendita, é in aumento anche chi compra casa per viverci. In sostanza, oggi in Germania si compra casa decisamente piú che in passato.

Le ragioni sono diverse:
– Il Caro-Affitti. Nelle città “Top” come Monaco, Francoforte, Berlino, Freiburg, ma anche in cittá minori, gli affitti continuano a salire senza sosta. E ciò inizia a rendere un pochino piú attrattiva l’idea di accendere un mutuo. Spendere per spendere, la casa a questo punto me la compro…
– Trovare casa (in affitto) é un’odissea. Per trovare casa o un appartamento in affitto in una grande cittá bisogna superare una selezione peggio di quella per una borsa di studio all’MIT. La situazione peggiora ulteriormente quando dal cercare un mono- o bilocale si passa ad un tri- o quadrilocale, necessario se si ha famiglia: ce ne sono sempre pochi disponibili e, tolti quelli con costi proibitivi, per ciò che resta (ovvero gli appartamenti con affitti che siano alla portata della Mittelklasse) la battaglia é davvero durissima. Ho conoscenti qui in Germania che pur con ottimi lavori (e quindi ben messi per una eventuale selezione) non riescono a trovare nulla. Per comprare invece non c’é questa ressa. Si fa decisamente meno fatica a trovare un appartamento se si vuole comprarlo. La difficoltá puó essere, eventualmente, trovarlo vuoto (quasi sempre gli appartamenti/case vengono venduti con l’inquilino all’interno).

– Interessi bassissimi. Da anni gli interessi per i mutui sono stabilmente sotto il 2%. Questo rende l’acquisto appetibile, anche per chi non é super facoltoso. Con un buon stipendio da Mittelklasse crucca una banca non ha problemi a concedere un mutuo. In sostanza, é un buon momento per comprare anche per chi non ha molti soldi da parte.
– Rendita garantita. La ressa a cui si assiste ogni volta che c’è un “Besichtigung” in un appartamento in affito suggerisce che acquistare un immobile in Germania é un sicuro investimento se si vuole affittare. Acquistare in cittá, in particolare, assicura una rendita potenzialmente eterna. In questo momento tutta Europa vuole venire a studiare, lavorare e vivere in Germania e la domanda di appartamenti é alta come mai prima d’ora. In più, il sistema tedesco, grazie allo SHUFA e ad una giustizia relativamente veloce, mette al riparo da eventuali grane con inquilini che non pagano.

Viene quindi effettivamente da chiedersi, anche per uno come me affitto da “Mietmentalität” cronica, se non convenga iniziare a fare qualche conticino per comprare.

I tassi sono a zero ormai da molti anni e i fondi non rendono praticamente nulla. Con una inflazione reale al 2,4 %, investire in immobili é in questo momento, a detta di molti, l’unica cosa sensata da fare in Germania. Effettivamente é da 10 anni che in Germania il mercato immobiliare cresce, si stabiliscono nuovi massimi e tutti dicono che a breve la salita finirá. Tuttavia ció non é ancora accaduto e si continua a salire. Comprare casa quando i prezzi sono alti é sempre un rischio, ma al momeno qui non si vede “la fine del tunnel” (in senso positivo). La situazione economica del Paese é ottima, il mercato del lavoro vivo e dinamico come non mai, e il valore delle case schizza sempre piú su.

La forma di acquisto piú diffusa, come dicevo prima, é quella dell’investimento. Non comprare casa per viverci, ma solo come rendita e investimento, continuando a vivere in affitto. In questo modo si puó investire mantenendo peró la flessibilitá del vivere in affitto, tanto cara ai mitteleuropei. In questo senso, la mossa migliore diventa sicuramente investire in un mono- o bilocale, in cittá, possibilmente in una cittá universiteria in crescita. In questo senso, Darmstadt é perfetta: 20.000 studenti, 160.000 abitanti, prezzi ancora abbordabili (a differenza di Francoforte), prospettive di crescita sicure (lo dice anche lo Spiegel in un recente articolo).

Evoluzione dei prezzi degli immobili a Darmstadt dal 2011 al 2018. Chi ha comprato 10 anni fa ha fatto sicuramente un ottimo investimento! Ma adesso?

Inoltre il mono-bilocale ha evidenti vantaggi, rispetto ad un appartamento piú grande: é piú facile da acquistare, costa meno, non ci possono entrare famiglie ma solo single oppure coppie (piú facili da buttare fuori se non pagano), e regge meglio i contraccolpi di una eventuale futura crisi finanziaria o immobiliare, perdendo proporzionalmente meno valore rispetto a immobili grossi.

Ma prima di buttarsi a capofitto, meglio aspettare. La situazione, a mio modesto parere, é in evoluzione e nel 2019 alcuni elementi potranno aiutare a chiarire in che direzione si sta andando.

Prima di tutto, i tassi. Sono in molti a dire che con la fine dell’era Draghi finiranno anche i tassi bassi. Per ora sappiamo che il capitolo qE é chiuso, ma i tassi rimarranno invariati fino all’estate. Dopo, é un punto interrogativo. Se i tassi ricominciassero a salire, non solo diventerebbero meno allettanti i mutui ma tornerebbero ad essere allettanti i fondi e, magari una parte degli investitori della Mittelklasse tedesca abbandonerebbe il mattone.

Poi c’é il capitolo tassazione. Ovviamante il boom immobiliare non é sfuggito alle attenzioni di Berlino dove si sta pensando a come approfittarne dal punto di vista fiscale. L’attuale Ministro delle Finanze Scholtz ha in mente per il 2019 una riforma della “Grundsteuer”, la tassa tedesca sugli imobili circa equivalente delle nostra IMU. Nei giorni scorsi sono emersi alcuni dettagli della riforma, tra cui i nuovi parametri per il calcolo. Tra i nuovi fattori presi in considerazione, a quanto pare ci sará anche l’affitto pagato dall’inquilino. In soatanza: piú é alto, l’affitto, piú il proprietario paga. Se arrivasse una stangata sugli immobili, questa potrebbe essere una “mazzata” non indifferente sull’Immobilienmarkt.

Staremo a vedere. Se un giorno mai cambiassi idea e facessi il grande passo diventando Eigentümer, questo sará un post a parte.

Per il momento, per fine anno, sto preparando un post su un argomento che mi viene chiesto spessissimo: il costo della vita in Germania. Non é un argomento semplice ed essere esaustivi é praticamente impossibile, quindi la preparazione dell’articolo richiede un po’. A presto!

Aggiornamento: a inizio 2019 ho iniziato a chiedere qualche consulenza e a sondare ulterioroemte il mercato immobiliare tedesco: ecco cosa ne ho ricavato Il Boom immobiliare in Germania: conviene oggi (2019) comprare casa in Germania?

Deutsche Bahn : hints pratiche per muoversi in treno in Germania

Muoversi in treno in Germania è un modo molto conveniente e comodo per spostarsi, visitare e vivere il Paese. I collegamenti sono tanti e capillari e la qualità del servizio tutto sommato non è male (lontana dagli standard di “perfezione” del mito tedesco, ma comunque accettabile). A sentire i tedeschi, le Deutsche Bahn di oggi non sono più quelle di una volta, e la qualità del servizio è in costante declino negli  ultimi 10 anni (questo è un po’ un leit motiv generale in Germania, non c’è nessun tedesco che non ti racconti che negli ultimi 10 anni la Germania è peggiorata). Scelta sciagurata fu, secondo molti, la parziale privatizzazione delle DB attuata a partire dal 2007, a seguito della quale la priorità della società si spostò dall’offrire un servizio di qualità al cittadino alla massimizzazione dei profitti, il tutto naturalmente perseguito con politiche di risparmio attuate su linee, materiale rotabile, manutenzione che hanno inevitabilmente intaccato la qualità di un servizio che a detta di molti prima era ineccepibile.

Insomma, se in Italia la privatizzazione sotto alcuni aspetti ha funzionato (vedasi Frecce & c., che offrono un servizio lunga percorrenza di qualità comparato al passato) forse altrettanto non può dirsi per Deutsche Bahn.

In Germania osservo, nel complesso, una situazione diametralmente opposta a quella Italiana: servizi regionali e suburbani affidabili, di buona qualità e con rotabili ben manutenuti, contrapposti ad una lunga percorrenza che vede spesso treni guasti e soppressioni. Mi è capitato un paio di volte di essere mollato a piedi dall’ICE su cui viaggiavo; se da un lato il modo in cui sono stato trattato, come cliente, è stato inappuntabile, dall’altro ti chiedi che fine abbia fatto l’efficienza tedesca.

Qui un rapido excursus, corredato da foto, dei principali treni e servizi delle Deutsche Bahn.

I treni regionali e suburbani, generalmente in colore rosso con banda bianca, sono classificati S-RE-RB-IR (rispettivamente: S-Bahn, RegioExpress, RegionalBahn, InterRegio).
S-Bahn é un treno suburbano, serve i grossi centri e i dintorni, ferma in tutte le stazioni. Normalmente nomenclati S + numero (S1, S2, S3, S4, ecc…) e cadenzati alla mezz’ora o ai 15 minuti.
RegioExpress, RegionalBahn e InterRegio sono treni regionali con percorrenze più lunghe, più capienti, fermano nelle stazioni principali, sono cadenzati alla mezz’ora o ogni ora.

RegionalBahn a Francoforte

Convoglio regionalBahn a Darmstadt

Ogni regione in Germania ha la sua Azienda di trasporti locale e la bigliettazione dei treni regionali e suburbani è gestita dall’Azienda stessa e non da DB; pertanto prezzi e regole tariffarie possono cambiare da zona a zona. A Francoforte e dintorni ad esempio l’Azienda di trasporto responsabile è la RMV (Rhein Main Verkehersverbund), ad Heidelberg e Mannheim c’è la VRN (Verkehrsverbund Rhein-Neckar) e così via. I collegamenti che ricadono all’interno dell’area di competenza dei una Azienda di trasporti sono regolati secondo le sue tariffe, sia che si tratti di treni, tram o bus. Tuttavia, un collegamento ferroviario che vede partenza e destinazione nell’area di due Aziende di trasporti differenti, anche se espletato da treni regionali o suburbani, viene tariffato come collegamento a lunga percorrenza DB.

I treni a lunga percorrenza sono così classificati:

IC-ICE (Rispettivamente: Intercity e Intercity-Express)
Il primo è un treno lunga percorrenza con materiale ordinario (locomotive + carrozze), velocità massima 200 km/h, non corre sulle linee alta velocità. Collega le principali città con percorrenze più “larghe” rispetto agli ICE, talvolta con percorsi molto lunghi.
Gli ICE Rappresentano la spina dorsale della lunga percorrenza tedesca e consistono in varie famiglie di elettrotreni capaci di velocità variabili tra i 230 e i 320 km/h. Vi sono anche gli EC (Eurocity) che sono, come il nome suggerisce, treni internazionali, molto simili agli intercity. I treni notturni con vetture letti, che si chiamavano CNL (City Night Line) , sono stati cancellati alcuni anni fa. Una parte del servizio notturno ex DB é stato preso in carico dalle ferrovie austriache ÖBB con il nome Nightjet (NJ). I Nightjet sono ora gli unici treni notturni con vetture letti circolanti in Germania. Circolano degli ICE e IC notturni che però offrono solo normali posti a sedere.

ICE 1: entrato in servizio nel 1991, è il più vecchio ICE in circolazione, raggiunge i 280 km/h anche se sulla maggior parte delle linee su cui è impiegato non supera i 250. Dell’ICE 1 ho sempre apprezzato in modo particolare il comodissimo Bordrestaurant nella carrozza 7, adibito per metà a bar e per metà a ristorante. Spesso quando sono in viaggio pranzo/ceno qui, ma talvolta mi siedo qui anche solo per bermi una bella Bitburger alla spina (la media costa 3,80 €).

Bordrestaurant, in attesa di ordinare…

Un ICE1 a BaselSBB

ICE 2: Simile all’ICE 1, solo piú corto e con una sola unità motrice. Al posto del ristorante c’è un piccolo bistrò. Vmax 250 km/h. Non ne sono stati costruiti molti esemplari, di conseguenze non se ne vedono moltissimi in giro.

ICE 3: Entrato in servizio tra il 2000 e il 2008, è il più veloce della flotta (le versioni atte al traffico internazionale arrivano a 320 km/h, anche se non in Germania, bensì in Francia :-)). In realtà, in Germania le linee da 300 km/h non sono moltissime, ci sono la Francoforte-Colonia e la nuova Erfurt-Leipzig/Halle più qualche troncone a 300 tra Nürnberg e München, ma per il resto in Germania si viaggia per lo più a 200 o a 250. L’ICE 3, benché più moderno dell’ICE 1, ha un piccolo Bordbistró con un paio di tavoli e poco più, anche se è in corso su alcuni esemplari una ristrutturazione degli interni che vede la carrozza Bordbistró trasformata ed assomigliare di più a quella dell’ICE 1 (anche se con sedili in similpelle un pò piú duri e meno comodi).
Anche qui, comunque, birra alla spina a 3,80 €.

ICE 4: ultima generazione, molto recente (primi esemplari consegnati lo scorso anno) oggetto di controversie per via dei suoi sedili scomodi (si pensa già di sostituirli) e per la Vmax di 250 km/h (si pensa già di portarla a 265). In effetti, nessuno ha capito perché DB ha ordinato un treno con queste specifiche, anche se qualcuno un’idea se l’è fatta (sua maestà il risparmio…).

Vi sono poi gli ICE-T. Si tratta di ICE pensati per velocizzare collegamenti sulle linee tradizionali, difatti sono treni ad assetto variabile (“pendolini”) con una velocità massima di 230 km/h.

Personalmente, dei treni a lunga percorrenza/alta velocità di DB come ICE 1, ICE 3 e affini mi piace molto il layout delle carrozze, che sono generalmente divise a metà tra un ambiente a salone e alcuni scompartimenti da 6 posti. Se nell’ambiente a salone purtroppo si può incorrere in qualche sgradevole posto “vista montante”, negli scompartimenti da 6 si respira un po’ di aria di viaggi in treno di una volta, quando in treno si conoscevano persone, si discuteva e si socializzava… mentre ormai de facto i treni trasportano ormai tanti automi silenti con gli auricolari nelle orecchie e chini sui loro PC, tablet e smartphones… non ultimo, adoro le carrozze ristorante e bistrò con posti a sedere e la Bitburger alla spina…

Bordbistrò ICE3, nuova versione.

Scompartimento ICE3 di 2. Classe

I treni a lunga percorrenza hanno prima e seconda classe. La differenza tra le due non sta tanto nella comodità della seduta o nel comfort (trovo che ad esempio sull’ICE 1 la prima classe non sia poi così tanto più comoda della seconda) quanto nella quantità della gente che avrete intorno. Nei periodi di sovraffollamento in cui viaggiano tantissime persone (ad esempio i weekend di feste o il periodo natalizio), un biglietto di prima classe può essere un buon investimento per evitare la super mega ressa chiassosa in seconda classe, soprattutto se il viaggio dura alcune ore.

La bigliettazione della lunga percorrenza qui è gestita in modo abbastanza diverso rispetto all’Italia ed è bene essere consci delle differenze onde evitare malintesi (cosa che accade non di rado, vedi i casini che spesso e volentieri succedono sugli Eurocity elvetici…). I tre livelli di prezzo disponibili sono:

Super Sparpreis: prezzo più basso, biglietto legato al treno (in tedesco Zugbindung: il biglietto è valido solo per il treno o per i treni per i quali è stato acquistato) non convertibile, non rimborsabile. In caso di ritardo superiore a 20 minuti, di coincidenza saltata causa ritardi o di soppressioni, è possibile utilizzare la soluzione di viaggio successiva.

Sparpreis: prezzo leggermente superiore al Super Sparpreis, biglietto legato al treno (valido solo per il treno o per i treni per i quali è stato acquistato) non convertibile, ma rimborsabile in buoni utilizzabili per comprare altri biglietti; include il City-Ticket (se il viaggio è superiore a 100 km, il biglietto include una tratta sui mezzi pubblici nella città di partenza e in quella di destinazione). In caso di ritardo superiore a 20 minuti, di coincidenza saltata causa ritardi o di soppressioni, è possibile utilizzare la soluzione di viaggio successiva.

Flexpreis: biglietto flessibile, prezzo elevato, permette di viaggiare da partenza a destinazione nell’arco della giornata utilizzando qualsiasi treno sulla tratta selezionata. Generalmente usato da chi si muove per lavoro. Se emesso come biglietto di andata e ritorno ha validità di una settimana.

Esempio di acquisto dal sito DB  http://www.bahn.de  con i diversi prezzi a disposizione. Questo è per un biglietto Darmstadt-Berlin al sabato mattina tra un paio di mesi. Notare che mi viene proposto anche il prezzo Super Sparpreis della 1. Classe, con posto riservato incluso. Talvolta può essere molto conveniente investire qualche euro in più nella prima classe, se ci si vuole godere il viaggio al 100%. Copyright bahn.de !

Tutti e tre i tipi di biglietto sono disponibili tanto per la prima quanto per la seconda classe, con prezzi ovviamente differenti. A differenza dei vari Frecciarossa, Frecciargento, ecc… la prenotazione del posto non è obbligatoria e non è compresa nel biglietto. I viaggiatori in piedi sono ammessi in entrambe le classi.

Questa è la ragione per cui la salita su un treno IC o ICE, soprattutto su una stazione passante e non di testa, può assomigliare molto ad un moderno assalto alla diligenza. Una volta fatti scendere gli occupanti, la salita sul convoglio è una serrata lotta all’ultimo centimetro. La ragione è semplice: la prenotazione del posto (Sitzplatzreservierung) è facoltativa ed è disponibile al prezzo di 4,50 €; e normalmente quasi nessuno la acquista. I tedeschi, noti divisori di centesimi, hanno una spiccata attitudine al risparmio e preferiscono rischiare di stare in piedi piuttosto che investire 4,50 € in un Sitzplatzreservierung. Da qui la necessità di affrettarsi nel salire onde incrementare le proprie possibilità di accaparrarsi posti a sedere liberi.

Quindi prenotare un posto a sedere conviene? La risposta è: ni. Dipende su quale tratta e orario si sta viaggiando. Su tratte molto trafficate come Frankfurt-Köln oppure Frankfurt-Mannheim-Karlsruhe-Basel (giusto per citare un paio di linee che percorro abitualmente) se si viaggia in settimana intorno alle 8 del mattino o alle 5 del pomeriggio allora sì, personalmente un posticino lo riserverei. Il rischio di trovarsi in piedi non è trascurabile. Le probabilità di riuscire a sedersi sono naturalmente maggiori se si parte dalla stazione dove il treno ha origine; se invece ci si trova su una stazione di transito allora la questione si complica e definitivamente acquisterei un Sitzplatzreservierung. Viaggiando a metà giornata di solito non vi sono particolari difficoltà; ad esempio quando parto da Darmstadt verso l’Italia alle 13.37 con l’ICE per Karlsruhe e successivamente cambio su un altro ICE per Zurigo alle 15.10, pur essendo venerdì pomeriggio, trovo sempre da sedere senza prenotare. Idem tornando alla domenica sera con l’ICE da Zurigo delle 19. Tuttavia nei weekend “caldi” tipo Corpus Domini, Pentecoste, Pasqua o nel periodo Natalizio, sempre meglio munirsi di Sitzplatzreservierung (meglio se in 1. Classe), qualunque sia l’orario in cui si viaggia.

All’arrembaggio!! Scene del genere, purtroppo, non sono infrequenti in orari “critici” sugli ICE transgermanici.

Non di rado però potrebbe capitare una situazione di treno affollatissimo e non avere nessuna prenotazione in tasca; già dall’affollamento della banchina della stazione è possibile farsi un’idea della “gravità” della situazione. Tuttavia, anche in questo caso, esiste una tattica dell’ultimo minuto per cercare di non rimanere in piedi: puntare la carrozza Bordrestaurant o Bordbistrò, e cercare posto a sedere lì. Normalmente la carrozza bar/ristorante è l’ultima a riempirsi, in quanto per chi si siede la consumazione è obbligatoria. In questo caso vi potete sedere e “pagare” il posto a sedere conquistato concedendovi una buona Bitburger media (3,80 €), che è pur sempre costata meno della prenotazione del posto.

 

Un buon metodo per risparmiare sui vostri viaggi in treno sono le BahnCard. Le BahnCard permettono un risparmio del 25% o del 50% sul prezzo del biglietto:

BahnCard25 – 25% di sconto sul Flexpreis e 25% di sconto sul Sparpreis e Super Sparpreis

BahnCard50 – 50% di sconto sul Flexpreis e 25% di sconto sul Sparpreis e Super Sparpreis

La BahnCard25 costa 62€ all’anno in 2. Classe e 125€ all’anno in 1. Classe

La BahnCard50 costa 255€ all’anno in 2. Classe e 525€ all’anno in 1. Classe

Esiste anche una BahnCard100, si tratta di un abbonamento annuale: permette di viaggiare illimitatamente su tutti i treni in Germania. Un privilegio che costa, giustamente, migliaia di euro.

Se viaggiate per lo più privatamente e per diletto, e quindi utilizzate molto lo Sparpreis, la BahnCard25 è decisamente l’opzione migliore!  I 62 € si ammortizzano nel giro di pochi viaggi permettendo significativi risparmi sui viaggi successivi. La BahnCard50 la consiglio solo a chi si muove prevalentemente per lavoro, quindi usa molto di più il Flexpreis. Sullo Sparpreis il livello di sconto è identico, pertanto non vi è alcun vantaggio rispetto alla più economica Bahncard25.

Un’ultima postilla: attenzione agli scioperi!

In Germania, quando si sciopera, si fa sul serio. Non esistono fasce di garanzia, treni garantiti o orari protetti. Se una sigla sindacale indice uno sciopero, potate star certi che tutti i membri di quella sigla incroceranno le braccia e daranno battaglia. Normalmente in Germania non ci sono 4 o 5 o più sindacati come in Italia, ma uno o due al massimo; e quando scioperano fanno sul serio. Se incappate in uno sciopero in Germania, informatevi bene e preparatevi al peggio, perché potete stare certi che all’interno degli orari dichiarati dallo sciopero non circolerá niente di niente. Sappiate che gli scioperi in Germania nei casi peggiori (come ad esempio quando avviene una rottura della trattativa) diventano a tempo indeterminato e possono durare giorni, finché la situazione non si sblocca.
Nel 2015 vi furono sei giorni consecutivi di sciopero dei treni in tutta la Germania mentre a inizio 2017 a Darmstadt per due settimane non é circolato neppure un mezzo pubblico. Gli scioperi in Germania sono molto diversi rispetto all’Italia. C’é chi dice (e non ha torto secondo me) che questa forma di sciopero a muso duro sia una delle ragioni dietro ai loro alti stipendi se confrontati con l’Italia.