Il Boom immobiliare in Germania – Affittare o comprare?

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La notizia non é molto nota in Italia, ma negli ultimi anni in Germania (praticamante a partire dall’immediato dopo-crisi) c’é stato un autentico “Immobilienboom”. I tedeschi, noti per la loro “Mietmentalität” tipicamente mitteleuropea, stanno lentamente iniziando anche loro a comprare casa anziché affittare. Normalmente in Germania l’acquisto di immobili é sempre stato una preerogativa della Oberklasse, ovvero di chi sta più che molto bene, mentre la Mittelklasse e tutti quelli al di sotto hanno sempre vissuto, fondamentalmente, in affitto. La maggior parte degli appartamenti in affitto é di prorietá di grandi gruppi privati come Vonovia e quelli posseduti da privati cittadini sono solo una parte. Una parte che tuttavia sta aumentando. Ma sebbene la maggioranza dei tedeschi che compra casa lo faccia per per affitarla e ricavarne una rendita, é in aumento anche chi compra casa per viverci. In sostanza, oggi in Germania si compra casa decisamente piú che in passato.

Le ragioni sono diverse:
– Il Caro-Affitti. Nelle città “Top” come Monaco, Francoforte, Berlino, Freiburg, ma anche in cittá minori, gli affitti continuano a salire senza sosta. E ciò inizia a rendere un pochino piú attrattiva l’idea di accendere un mutuo. Spendere per spendere, la casa a questo punto me la compro…
– Trovare casa (in affitto) é un’odissea. Per trovare casa o un appartamento in affitto in una grande cittá bisogna superare una selezione peggio di quella per una borsa di studio all’MIT. La situazione peggiora ulteriormente quando dal cercare un mono- o bilocale si passa ad un tri- o quadrilocale, necessario se si ha famiglia: ce ne sono sempre pochi disponibili e, tolti quelli con costi proibitivi, per ciò che resta (ovvero gli appartamenti con affitti che siano alla portata della Mittelklasse) la battaglia é davvero durissima. Ho conoscenti qui in Germania che pur con ottimi lavori (e quindi ben messi per una eventuale selezione) non riescono a trovare nulla. Per comprare invece non c’é questa ressa. Si fa decisamente meno fatica a trovare un appartamento se si vuole comprarlo. La difficoltá puó essere, eventualmente, trovarlo vuoto (quasi sempre gli appartamenti/case vengono venduti con l’inquilino all’interno).

– Interessi bassissimi. Da anni gli interessi per i mutui sono stabilmente sotto il 2%. Questo rende l’acquisto appetibile, anche per chi non é super facoltoso. Con un buon stipendio da Mittelklasse crucca una banca non ha problemi a concedere un mutuo. In sostanza, é un buon momento per comprare anche per chi non ha molti soldi da parte.
– Rendita garantita. La ressa a cui si assiste ogni volta che c’è un “Besichtigung” in un appartamento in affito suggerisce che acquistare un immobile in Germania é un sicuro investimento se si vuole affittare. Acquistare in cittá, in particolare, assicura una rendita potenzialmente eterna. In questo momento tutta Europa vuole venire a studiare, lavorare e vivere in Germania e la domanda di appartamenti é alta come mai prima d’ora. In più, il sistema tedesco, grazie allo SHUFA e ad una giustizia relativamente veloce, mette al riparo da eventuali grane con inquilini che non pagano.

Viene quindi effettivamente da chiedersi, anche per uno come me affitto da “Mietmentalität” cronica, se non convenga iniziare a fare qualche conticino per comprare.

I tassi sono a zero ormai da molti anni e i fondi non rendono praticamente nulla. Con una inflazione reale al 2,4 %, investire in immobili é in questo momento, a detta di molti, l’unica cosa sensata da fare in Germania. Effettivamente é da 10 anni che in Germania il mercato immobiliare cresce, si stabiliscono nuovi massimi e tutti dicono che a breve la salita finirá. Tuttavia ció non é ancora accaduto e si continua a salire. Comprare casa quando i prezzi sono alti é sempre un rischio, ma al momeno qui non si vede “la fine del tunnel” (in senso positivo). La situazione economica del Paese é ottima, il mercato del lavoro vivo e dinamico come non mai, e il valore delle case schizza sempre piú su.

La forma di acquisto piú diffusa, come dicevo prima, é quella dell’investimento. Non comprare casa per viverci, ma solo come rendita e investimento, continuando a vivere in affitto. In questo modo si puó investire mantenendo peró la flessibilitá del vivere in affitto, tanto cara ai mitteleuropei. In questo senso, la mossa migliore diventa sicuramente investire in un mono- o bilocale, in cittá, possibilmente in una cittá universiteria in crescita. In questo senso, Darmstadt é perfetta: 20.000 studenti, 160.000 abitanti, prezzi ancora abbordabili (a differenza di Francoforte), prospettive di crescita sicure (lo dice anche lo Spiegel in un recente articolo).

Prezzi immobili a Darmstadt

Evoluzione dei prezzi degli immobili a Darmstadt dal 2011 al 2018. Chi ha comprato 10 anni fa ha fatto sicuramente un ottimo investimento! Ma adesso?

Inoltre il mono-bilocale ha evidenti vantaggi, rispetto ad un appartamento piú grande: é piú facile da acquistare, costa meno, non ci possono entrare famiglie ma solo single oppure coppie (piú facili da buttare fuori se non pagano), e regge meglio i contraccolpi di una eventuale futura crisi finanziaria o immobiliare, perdendo proporzionalmente meno valore rispetto a immobili grossi.

Ma prima di buttarsi a capofitto, meglio aspettare. La situazione, a mio modesto parere, é in evoluzione e nel 2019 alcuni elementi potranno aiutare a chiarire in che direzione si sta andando.

Prima di tutto, i tassi. Sono in molti a dire che con la fine dell’era Draghi finiranno anche i tassi bassi. Per ora sappiamo che il capitolo qE é chiuso, ma i tassi rimarranno invariati fino all’estate. Dopo, é un punto interrogativo. Se i tassi ricominciassero a salire, non solo diventerebbero meno allettanti i mutui ma tornerebbero ad essere allettanti i fondi e, magari una parte degli investitori della Mittelklasse tedesca abbandonerebbe il mattone.

Poi c’é il capitolo tassazione. Ovviamante il boom immobiliare non é sfuggito alle attenzioni di Berlino dove si sta pensando a come approfittarne dal punto di vista fiscale. L’attuale Ministro delle Finanze Scholtz ha in mente per il 2019 una riforma della “Grundsteuer”, la tassa tedesca sugli imobili circa equivalente delle nostra IMU. Nei giorni scorsi sono emersi alcuni dettagli della riforma, tra cui i nuovi parametri per il calcolo. Tra i nuovi fattori presi in considerazione, a quanto pare ci sará anche l’affitto pagato dall’inquilino. In soatanza: piú é alto, l’affitto, piú il proprietario paga. Se arrivasse una stangata sugli immobili, questa potrebbe essere una “mazzata” non indifferente sull’Immobilienmarkt.

Staremo a vedere. Se un giorno mai cambiassi idea e facessi il grande passo diventando Eigentümer, questo sará un post a parte.

Per il momento, per fine anno, sto preparando un post su un argomento che mi viene chiesto spessissimo: il costo della vita in Germania. Non é un argomento semplice ed essere esaustivi é praticamente impossibile, quindi la preparazione dell’articolo richiede un po’. A presto!

Aggiornamento: a inizio 2019 ho iniziato a chiedere qualche consulenza e a sondare ulterioroemte il mercato immobiliare tedesco: ecco cosa ne ho ricavato Il Boom immobiliare in Germania: conviene oggi (2019) comprare casa in Germania?

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3 pensieri su “Il Boom immobiliare in Germania – Affittare o comprare?

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