Già tre anni fa ho scritto di quanto sia difficile trovare casa in Germania e sono tornato parzialmente sull’argomento l’anno scorso quando ho trattato il boom immobiliare tedesco.
Ricordo ancora bene, in occasione del mio trasferimento nel 2016, come la mia prima presa di contatto col mercato immobiliare teutonico sia stata alquanto… traumatica e solo grazie ad un autentico colpo di fortuna, dopo quattro mesi di ricerca a tappeto, ho trovato un ottimo appartamento.
Non é passato molto tempo da allora, ma la situazione in questi pochi anni si é ulteriormente deteriorata, in particolare qui a Darmstadt, cittá in forte espansione economica e tecnica, con le prestigiose Technische Universität e Hochschule Darmstadt che richiamano migliaia di studenti e svariate Aziende in ottima salute che attraggono profili specializzati da tutto il mondo.
Tantissima richiesta, ma pochissime unitá abitative disponibili: gli affitti aumentano e la competizione per aggiudicarsi un tetto sopra la testa diventa drammatica soprattutto per le classi sociali più basse ma non risparmia neppure la classe media. In Germania si parla di Wohnungsnot, letteralmente “Emergenza Appartamenti” perché rappresenta, sotto certi aspetti, una vera emergenza; non solo a Darmstadt, ma a livello nazionale.
Si assiste, purtroppo , ad una concomitanza di fattori i quali, mescolati tra loro, stanno dando vita vita ad una situazione “esplosiva”:
► Scarsitá degli alloggi in Germania: oggi piú che mai, in Germania ci sono poche case e pochi appartamenti, e i permessi per costruire vengono elargiti col contagocce, soprattutto nelle grandi e medie cittá
► Arbeitsmarktboom: in barba agli indicatori economici che segnalano un “rallentamento” dell’economia, il boom del mercato del lavoro in Germania é inarrestabile, la disoccupazione continua a scendere e la domanda per profili specializzati (ingegneri, tecnici, laureati, medici, insegnanti, ecc..) continua a salire
► Boom migratorio, anche di laureati e universitari: la richiesta di profili specializzati in Germania unita alla situazione di crisi del mercato del lavoro nei paesi PIGS sta portando molte migliaia di laureati e di professionsti qualificati a trasferirsi in Germania, oltre a tantissimi studenti, specializzandi e dottorandi che scelgono di proseguire il loro percorso in Germania per avere accesso ad un mercato del lavoro piú ricco e ad un sistema universitario con retribuzioni piú dignitose.
Senza dimenticare il milione di richiedenti asilo arrivati nel 2015.
Il terzo punto diventa rilevante soprattutto nelle cittá universitarie e nei centri industriali. Tra tutte le persone alla ricerca disperata di un appartamento vi sono proprio tutti questi professionisti ad elevata qualifica cosí richiesti dal mercato del lavoro tedesco e dalle universitá.
Ed è questo proprio il caso di Darmstadt: le due universitá cittadine richiamano moltissimi studenti e specializzandi, mentre la presenza di molte aziende leader nel campo chimico, tecnologico e meccatronico in costante crescita alimenta una richiesta costante di ingegneri e tecnici qualificati. Senza contare tutti gli economisti e esperti di finanza che gravitano intorno al settore bancario, cuore pulsante della vicina Francoforte. A cui vanno aggiunti anche medici, infermieri, e molte altre professioni che sono richieste in tutta la Germania, a prescindere da quanta industria sia presente sul territorio.
Si tratta, in significativa parte, di profili altamente qualificati che percepiscono di norma consistenti retribuzioni, e questo rende la guerra per un appartamento ancora piú combattuta e difficile.
Basti pensare che ogni nuovo appartamento che viene pubbicato su Immobilienscout24 riceve solo nella prima settimana centinaia di candidature di cui il 90% viene scremato, semplicemente sulla base del “profilo” del candidato (posizione lavorativa, titolo di studio, nazionalitá). Solo alcune decine di candidati superano la prima selezione e arrivano al “Besichtigung” (la visita dell’appartamento organizzata col padrone di casa). E di norma tutte queste persone sono Ingegneri, Dottori, Medici, ecc… preferibilmente tedeschi. E questo complica non poco le cose.
Faccio un esempio estremo: se nella lizza per un appartamento ci sei tu, Ingegnere Italiano che parla bene il Tedesco e l’Inglese, con un bel posto di Senior Project Manager in una prestigiosa Azienda del posto mentre tutti gli altri sono operai, netturbini e camerieri stranieri che non parlano tedesco, allora molto probabilmente il contratto sarà proposto a te. Peccato che la situazione appena descritta sia un’iperbole, e nella realtà non accadrà praticamante mai, a meno che tu non vada a cercare un appartamento scalcinato nei peggiori sobborghi periferici ai margini dell’agglomerato urbano. Se stai cercando un appartamento “normale” in cittá, allora la questione si complica non poco: ammesso che superi la prima selezione, in lizza oltre a te si ci saranno ingegneri, medici, sviluppatori software, assegnisti universitari, economisti, esperti di finanza, professionisti freelance e così via. Molti dei quali tedeschi. E la probabilitá che tu sia quello con il lavoro piú prestigioso e il reddito annuo lordo più elevato é, purtroppo, remota. Senza contare che essere straniero, soprattutto Italiano, non é mai un plus. Non è un mistero che molti proprietari di casa tedeschi storcano il naso alla vista di cognomi italiani (e viste le attitudini di certi connazionali, non mi sento di dargli completamente torto).
Questa é la “giostra” perversa a cui bisogna prepararsi prima di trasferirsi in Germania : un lungo e logorante giro tra appartamenti fino al momento in cui finalmente anche tu rientrerai tra i pretendenti con le “credenziali” piú elevate e ti vedrai proporre un Mietvertrag.
Questa “selezione” così competitiva e serrata che avviene praticamente in tutte le grandi e medie cittá tedesche per aggiudicarsi un appartamento in affitto sta avendo purtroppo conseguenze economiche e sociali abbastanza spiacevoli.
Prima ovvia conseguenza, è che classi meno abbienti sono costrette a lasciare le cittá: de facto, per chi non é un professionista ad elevata qualifica con un congruo stipendio, è ormai diventato impossibile trovare casa in cittá. Soprattutto se straniero. Non tanto perché non ce la faccia coi soldi (magari uno lavora sodo e i soldi ce li ha anche) ma perché il suo profilo non ha credenziali abbastanza “prestigiose” per superare il processo base di selezione.
È proprio così, il problema non sono solo i canoni di affitto in aumento: il grosso problema é superare la selezione.
Gli affitti, fortunatamente, non stanno seguendo lo stesso trend dei prezzi degli immobili (aumentati del 60-80% dal 2011 al 2019) tuttavia non si può negare che, soprattutto nelle grandi città, una tendenza al rialzo ci sia. Del resto, con la domanda di alloggi ai massimi storici, come potrebbe essere altrimenti?
Le famiglie sono colpite in maniera significativa: i trilocali e quadrilocali in città sono la tipologia di appartamento più difficile da trovare e bisogna essere pronti a spendere non meno di 1200-1500 euro al mese (più le spese) per un appartamento tra gli 80 e i 100 metri quadri in città. Non per niente molte famiglie tedesche hanno già iniziato a lasciare le grandi città.
C’é ancora una possibilità, per chi non ha grandi disponibilità finanziarie, per vivere in città: gli Altbau. Sono case vecchie, generalmente costruite tra primo e secondo dopoguerra (a volte anche molto caratteristiche e belle da vedere), e in alcuni quartieri di città come Darmstadt o Francoforte ce ne sono ancora parecchie. Gli Altbau, per via della loro età, delle scarse qualità di isolamento termico, degli spazi un po’ angusti uniti all’assenza di box e ascensori, sono generalmente affittati a cifre accessibili e si trovano di solito non molto lontano dal Centro città: rappresentano quindi un ottimo compromesso per chi non può permettersi canoni di affitto elevati.
Purtroppo però accade ora che molti investitori privati, tedeschi ma anche stranieri, decidano di comprare gli Altbau per sottoporli ad un profondo Sanierung, ristrutturandoli e ammodernandoli completamente, per poi rimetterli in affitto al doppio del prezzo; gli occupanti dell’edificio si trovano così inevitabilmente costretti a fare le valigie e vegono sostituiti da inquilini di classe sociale superiore. Si tratta di una forma di investimento che sta prendendo piede molto rapidamente come conseguenza dell’Immobilienboom germanico, anche per via del fatto che in città si costruisce poco, e sta inevitabilmente contribuendo al “kickout” dei meno abbienti dalle città.
Ai giovani e agli studenti, Tedeschi e non, purtroppo non va meglio e il consiglio studentesco AstA della TU Darmstadt non usa mezzi termini: Die aktuelle Lage auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt ist dramatisch (l’attuale situazione immobiliare a Darmstadt è drammatica, ndr), chi non può permettersi gli appartamenti premium in centro finisce per essere inserito in lista di attesa oppure per prendere una stanza in affitto a decine di chilometri di distanza dall’università. Il numero di appartamenti “economici”, potenzialmente accessibili anche agli studenti provenienti da famiglie meno facoltose, continua infatti a ridursi in quanto i grandi gruppi immobiliari preferiscono investire le loro risorse negli assai più remunerativi mini-appartamenti premium per studenti.
Contemporaneamente, i privati che possiedono piccoli appartamenti (che per dimensioni e prezzo potrebbero andare bene per gli studenti provenienti da famiglie meno facoltose) piuttosto che affittarli normalmente preferiscono ora darli in locazione su AirBnB, la famosa piattaforma internet, in quanto con le locazioni brevi si può guadagnare molto di più che con i normali contratti di affitto a lungo termine.
Questi “affitti brevi”, tariffati al giorno o alla settimana, sono diventati un redditizio business per i proprietari di stanze e mini-appartamenti in quanto sono molto richiesti, ad esempio, da chi arriva in Germania per cercare lavoro e ha bisogno di un alloggio temporaneo per l’Anmeldung, dai professionisti in distaccamento a cui serve una sistemazione per poche settimane, ma anche da chi si sta trasferemdo in Germania per lavoro e ha bisogno di un alloggio temporaneo per… cercare casa! Senza contare, ovviamente, i turisti.
Tutto questo riduce notevolmente il numero di appartamenti a disposizione per gli studenti.
C’è inoltre una certa fetta di appartamenti ricondizionati e costruiti con contributi statali, che sono stati destinati ai rifugiati e ai richiedenti asilo dell’ondata del 2015. Nella zona a sud di Darmstadt, ad esempio, sono stati ricondizionati gli alloggi delle ex caserme americane e destinati ai rifugiati a cui é stato accordato l’asilo.
Di questa situazione non poteva non approfittarsi AfD che, cavalcando la frustrazione popolare di chi oggi si ritrova a fare salti mortali per cercare casa, chiede a gran voce se sia giusto elargire appartamenti agli stranieri quando i tedeschi meno abbienti non riescono a trovare un tetto sopra la testa.
Insomma, i fattori dietro a questa emergenza sono molti e per tutti coloro che pianificano un trasferimento in Germania la grande difficoltà nel trovare casa è qualcosa che va assolutamente messo in conto. Ma non è comunque il caso di demoralizzarsi, anzi, conoscere in anticipo il problema aiuta moltissimo nel saperlo affrontare.
Io prima di trasferirmi avevo sottovalutato il problema: avevo letto molto sulle difficoltà nel trovare casa in Germania, tuttavia mi era stato offerto un ottimo contratto presso una Azienda rinomata e avevo una ottima retribuzione, in più conoscevo discretamente il tedesco e perfettamente l’inglese. Pensavo che questi fattori mi avrebbero reso la vita più facile, invece non è stato così!
Quindi il primo consiglio che mi sento di dare, che forse è il più scontato, è: non fate il mio stesso errore, non sottovalutate il problema. Anche se arrivate in Germania con ottime credenziali, sappiate che sarà dura. C’è concorrenza, tanta concorrenza, composta da persone qualificate quanto voi o magari anche di più.
Se avete un aggancio, usatelo. Avete un amico, un parente, una persona fidata in Germania che può ospitarvi o che può informarsi per voi? Benissimo, non fatevi problemi e fatevi aiutare, ne avrete bisogno. Avere un aggancio sul posto è già un grandissimo vantaggio.
Non esitate anche a utilizzare una “Sponsorship”, se ne avete una a disposizione. La vistra Azienda o Università si offre di cercarvi casa? Benissimo, accettate subito l’offerta di aiuto e lasciate che siano loro a farlo! Hanno molte più possibilità di voi. Se è una Azienda a cercare un appartamento, le possibilità di superare la prima selezione e arrivare al Besichtigung salgono notevolmente.
In città come Darmstadt, vista la criticità della situazione immobiliare, molte Aziende e Istituti offrono ormai di default supporto nella ricerca di un appartamento.
Non ultimo, non bisogna dimenticare che in Germania ci sono tanti… Italiani! Trovare un appartamento di proprietà di connazionali non è cosa frequente ma neppure impossibile, ci sono Italo/tedeschi di seconda e terza generazione che hanno investito in immobili e affittano appartamenti in molte città. Ci sono anche agenzie immobiliari gestite da Italiani; cercando su Immobilienscout24 non è cosí difficile imbattercisi. Un po’ di solidarietà tra connazionali in fin dei conti ci sta, no?
La nota dell’AsTA sull’emergenza appartamenti a Darmstadt: https://www.asta.tu-darmstadt.de/asta/de/themen/wohnungsnot
Articolo del FAZ su Darmstadt https://www.faz.net/aktuell/rhein-main/wohnungsnot-nimm-mich-15576335.html
Affitti troppo alti, le famiglie tedesche abbandonano le città: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article190209511/IW-Studie-Die-Familien-verlassen-die-Staedte.html
Deputato AfD del Parlamento del NRW parla dell’emergenza appartamenti: https://www.youtube.com/watch?v=Ln5ofbL36-s
Wohnungsnot e affitti in aumento anche nel 2019: articolo su Die Welt https://www.welt.de/wirtschaft/article186097444/Preisprognose-Mieten-steigen-auch-2019-weiter.html
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