Il boom immobiliare in Germania – Neanche Covid-19 ha fermato i prezzi (per ora)

I dati preliminari – seppur da prendere con le pinze – sembrano confermare che, dopo una leggerissima flessione in Marzo e Aprile a causa della Coronakrise, in Maggio i prezzi degli appartamenti in Germania abbiano subito ripreso a salire. Qui un articolo abbastanza dettagliato di Die Welt: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article208028853/Immobilien-Warum-Eigentuemer-noch-an-ihren-Angebotspreisen-festhalten.html

Chi sperava nella fine dell’Immobilienboom o in un calo/stabilizzazione dei prezzi é destinato, a quanto pare, a rimanere deluso, come prospetta anche Immobilienscout24: https://www.immobilienscout24.de/ratgeber/covid19/immobilienkauf.html
Il virus finora non ha avuto alcun impatto sui prezzi“.

Per di piú, alcuni analisti suppongono che il crash dei mercati finanziari, avendo scottato molti risparmiatori tedeschi, produrrá ora l’effetto collaterale di deviare ancora piú investitori sul Betongold (l’oro di cemento, ndt), ormai unica fonte di investimento sicura in una Germania in cui i libretti di risparmio viaggiano ormai dal 2016 cronicamente su tassi negativi.

Certo, il tutto é da prendere con le dovute precauzioni e credo sia avventato fare considerazioni a soli tre mesi dall’inizio di una crisi che durerá almeno due anni; secondo me vale la pena di aspettare ancora qualche mese, perché gli effetti veri di questa crisi li vedremo a partire da Ottobre / Novembre e probabilmente solo allora capiremo in che direzione stiamo andando.
Qualche mia considerazione:

► In Tutta Europa gli ammortizzatori sociali stanno assicurando un “effetto ponte” che va a coprire i redditi dei lavoratori in difficoltá fino a quando il lavoro tornerá, ma la domanda (per nulla scontata) é… il lavoro tornerá? I numeri di Maggio per la Germania sono senza precedenti: 10 milioni di lavoratori tedeschi in Kurzarbeit (su un totale di 33 milioni), disoccupazione salita al 6,1 % (l’anno scorso era al 4%). La vera portata di questa crisi é, secondo me, ancora da vedere.
Ai prossimi mesi l’ardua sentenza.

► I mercati azionari sono euforici, drogati dal boom delle grandi Aziende digitali che stanno traininando da sole indici in cui tutte le altre Aziende sono ampiamente negative, e pertanto non sono assolutamente rappresentativi dell’economia reale.

► L’epidemia Covid-19 ha cambiato anche il panorama immobilare, e mi aspetto di vedere degli effetti a lungo termine soprattutto nel malaugurato caso di una seconda ondata epidemica: chi ha investito nelle cittá universitarie per affittare agli studenti fuori sede potrebbe trovarsi in grosse grane se ora le Universitá si convertiranno massicciamente alla didattica online; chi ha investito in Hotels rischia di vedersela molto brutta, cosí come tutti coloro che facevano affidamento sugli affitti brevi (AirBnB & similari), chi dá in locazione spazi a ristoratori, parrucchieri e altre attivitá in forte sofferenza causa Covid-19 puó andare incontro a Mieteausfälle.

► Gli effetti delle crisi sui mercati immobiliari abitativi arrivano generalmente con uno o due anni di ritardo rispetto alla crisi economica vera e propria. In Europa, a differenza degli Stati Uniti d’America, gli ammortizzatori sociali coprono un periodo che, a seconda degli Stati, va dai 6 ai 24 mesi, dopo il quale chi non é riuscito a ricollocarsi nel mercato del lavoro inizia ad essere in difficoltá con gli affitti e i mutui. Pertanto gli effetti sono sempre abbastanza ritardati.

► Per contrastare la crisi da Covid-19 la Germania ha abbandonato il pareggio di bilancio e ha fatto debito a ruota libera. Nei prossimi anni bisognerá far rientrare il bilancio (su questo i Tedeschi sono intransigenti) e ciò sará possibile solo con Austerity e tasse. Le Austerity di Italia e Grecia durante la crisi dei debiti sovrani del 2011 insegnano: in momenti di austeritá gli immobili sono sempre un ottimo limone da spremere per fare cassa (seguiti dai carburanti). Dubito che si andrá a toccare i redditi, che in Germania sono giá tassatissimi. Mi aspetto pertanto una riforma della Grundsteuer che andrá a colpire i Kapitalanleger in maniera abbastanza importante, soprattutto nel caso arrivasse un governo rossoverde….

► In piú, ho il forte sospetto che buona parte di questi articoli che trovo online ad elogiare il Betongold come unico vero investimento in Germania, inscalfibile, resistente a tutto… siano scritti on purpose per rassicurare i proprietari ed evitare che la gente inizi a vendere. A pensar male si fa peccato, ma spesso…

Personalmente vedo comunque ancora bene gli immobili abitativi nelle grandi e medie cittá, e gli immobili destinati a grande distribuzione alimentare/prima necessitá. Secondo me questi immobili terranno bene anche nei prossimi anni, salvo autentici cataclismi.
Inoltre se le economie di Italia e Spagna dopo Covid-19 non riusciranno a riprendersi bisognerá mettere in conto una nuova ondata migratoria di giovani adulti verso la Germania, che andrá inevitabilmente ad alimentare la situazione di Wohnungsnot.

Staremo a vedere.

Una cosa é certa: avevo finalmente quasi completato l’articolo sui Kapitalanlage immobiliari in Germania quando é arrivata l’epidemia, e ora mi tocca riscriverlo quasi da capo.
Perché una rivoluzione improvvisa e distruttiva come quella da Covid-19 lascerá in qualche modo il segno anche negli investimenti immobiliari, andando magari a ridimensionarne alcuni che in passato erano molto redditizi, e rendendone altri ancora piú redditizi di prima. Nei prossimi mesi terró d’occhio la situazione e quando ne avró capito qualcosa in piú… scriveró. Sperando che non arrivi un altro cigno nero.

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