Grundsteuer 2025: la riforma del catasto in Germania

Da tempo se ne parla, anche qui in Germania: la riforma del catasto, o meglio la nuova Grundsteuer, é stata un tema caldo del dibattito politico per anni ma ora finalmente si é passati dalle discussioni ai fatti e si é dato il via ad un piano di riforma con un un orizzonte temporale ben preciso.
Sará infatti a partire dal 2025 che i proprietari di immobili e di terreni in Germania verranno tassati secondo la nuova Grundsteuer, ricalcolata secondo i nuovi parametri catastali.

A dare il la all’operazione dopo tanto disquisire é stata una sentenza della corte costituzionale di Karlsruhe la quale ha definitivamente stabilito che i valori delle rendite catastali, inalterati da decenni, non erano piú rispondenti alle attuali vautazioni immobiliari e alla situazione del mercato immobiliare tedesco.
Questa sentenza ha definitivamente chiuso ogni disputa e dato via libera alla Grundsteuerreform, che si propone di rendere piú equa e attuale la tassazione sugli immobili.

Come si calcola la Grundsteuer

Similmente a quanto accade in Italia per l’IMU, anche in Germania la base per il calcolo é un valore catastale, in Germania definito Einheitswert .
L’Einheitswert é noto solo al Finanzamt e non é di facile determinazione, in quanto si tratta di valori ancorati alle valutazioni immobiliari di diversi decenni fa (per la precisone, a disposizioni risalenti al 1964, per la Germania Ovest).

Il calcolo della tassa é semplice: l’importo annuale da versare al Finanzamt é pari allo 0,35% dell’Einheitswert, moltiplicato per una aliquota comunale, nota come Hebesatz. La formula é quindi:

Einheitswert x 0,35% x Hebesatz

Lo Steuermessbeitrag dello 0,35% é uguale in tutta la Germania. L’Hebesatz é invece variabile. In linea generale, l’Hebesatz é tanto piú alto quanto piú la cittá in cui si trova l’immobile é prestigiosa; gli Hebesatz piú alti si trovano in Nordrhein-Westfalen, i piú bassi in Germania dell’Est. L’Hebesatz piú alto di tutti il Paese é del 900%, quello piú basso del 200%.

Esempio di calcolo per un bilocale di 70 mq, a Darmstadt, 10 minuti a piedi dal centro:

Einheitswert: 15.500 €
Steuermessbeitrag: 0,35%
Hebesatz: 535%

Grundsteuer annuale: 15.500 € x 0,35% x 535% = 290,24 €

Come si puó notare, la Grundsteuer in sé é di facilissima determinazione, a patto di conoscere l’Einheitswert.
Proprio qui sta il problema: l’Einheitswert é generalmente noto solo al proprietario di casa e al Finanzamt; fare delle stime non é affatto facile in quanto gli Einheitswert sono completamente scollegati dai valori immobiliari di oggi, basta dare un’occhiata all’esempio qui sopra per rendersene conto (il bilocale in questione era in vendita a fine 2019 a 270.000 €).

La riforma della Grundsteuer

Proprio per risolvere il problema degli Einheitswert ormai completamente fuori dalla realtá, la necessitá di una riforma della Grundsteuer si é fatta di anno in anno piú pressante, soprattutto a seguito del grande Immobilienboom tedesco degli anni ’10 del nostro secolo.

L’operazione avverrá per fasi e porterá ad applicare la nuova tassazione per la prima volta nel 2025.

Durante il 2022 inizierá la raccolta della informazioni per la deteminazione, a livello nazionale, di tutte le nuove Einheitswert.
Tutti i proprietari di immobili in Germania saranno chiamati a collaborare: in questi mesi vengono infatti spedite dai vari Finanzamt milioni di raccomandate contenenti le istruzioni per compliare la dichiarazione obbligatoria delle informazioni e caratteristiche relative agli immobili di proprietá.
Tutti i proprietari di immobili saranno infatti obbligati, nel corso del 2022, a presentare uno Steuererklärung attraverso la piattaforma online ELSTER per la dichiarazione dei redditi, nel quale dovranno dichiarare tutti i dati aggiornati del proprio immobile.

I dati saranno utilizzati, a livello locale e nazionale, per stabilire le nuove Einheitswert. Queste saranno ricalcolate tenendo in considerazione:

Posizione dell’immobile
Meratura e vani
Valore del terreno
Tipo di immobile, anno di costruzione, efficienza energetica

Siccome ci si aspetta che le Einheitswert cresceranno di almeno un fattore 10 (ma probabilmente anche molto di piú) rispetto a quelle attuali, lo Seuermesszahl sará ridimensionato dall’attuale 0,35% allo 0,031%.
I comuni saranno poi invitati ad aggiustare le loro Hebesatz in modo da mantenere un gettito allineato con quello precedente alla riforma.

Chi ci guadagna e chi ci perde?

In teoria, stando alle dichiarazioni ufficiali del Ministero delle Finanze, la riforma della Grundsteuer non punta a incrementare il gettito fiscale complessivo dell’imposta, bensí a redistribuirlo in modo da renderlo piú equo.
Questo significa che ci sará chi si troverá a pagare piú di prima, e chi pagherá meno.
Fare previsioni dettagliate é, ad oggi, impossibile, in quanto non si conosce ancora, neppure a grandi linee, quali saranno le nuove Einheitswert per la Grundsteuer 2025.

È tuttavia logico aspettarsi che i proprietari di case unifamiliari e case di lusso vedranno lievitare la tassa in maniera significativa.
Aumenti anche piú elevati potrebebro concretizzarsi per gli immobili localizzati nelle cittá a rendita immobiliare top come München, Stuttgart, Frankfurt e gli immediati dintorni, qui l’imposta potrebbe davvero moltiplicarsi di parecchio per via delle quotazioni immobiliari incandescenti.
Va detto tuttavia che in questo caso ci si aspetta che i comuni correggano le Hebesatz per compensare, evitando una tassazione eccessivamente gravosa, che potrebbe avere effetti collaterali poco piacevoli sul mercato immobiliare.

I proprietari di immobili in quartieri disagiati e in zone malfamate dovrebbero ricevere al contrario un signifcativo sollievo fiscale.

Per evitare di tassare nuovamente gli immobili sulla base di informazioni datate, la nuova Grundsteuer prevede anche che ogni 7 anni vengano riaggiornati gli Einheitswert.

Bene ma non benissimo

In linea di principio credo che questa riforma vada nella direzione giusta: non dimentichiamoci che negli ultimi 10 anni milioni di Tedeschi hanno visto incrementare favolosamente i loro patrimoni grazie al boom immobiliare e all’incredibile impennata della richiesta di abitazioni nel Paese. Ad oggi trovare casa in Germania nelle cittá ad elevata attrattivitá rimane ancora impresa tutt’altro che facile e la rendita degli immobili come Kapitalanlage é ancora lontana dall’essere messa in discussione.
È giusto quindi che si vada a battere cassa da tutti coloro che negli ultimi 10 e piú anni hanno gongolato e approfittato di una congiuntura assolutamente favolosa.

Quello che ancora manca, secondo me, é una differenziazione tra chi possiede un unico immobile, magari ad uso abitativo personale, e tra chi invece colleziona appartamenti per metterli in affitto: non é giusto che ad entrambi (a paritá di cittá e di immobile) si applichi la stessa tassazione e le stesse aliquote.
Come c’é una progressivitá per le imposte sul reddito, dovrebbe esserci anche per le imposte patrimoniali.
In questo, bisogna ammetterlo, l’Italia é un pochino piú avanti (anche se poi l’esenzione per la prima casa diventa il mezzo di elusione fiscale di molti furbetti, ma quello é un altro discorso…).


Un pensiero su “Grundsteuer 2025: la riforma del catasto in Germania

  1. Pingback: Il boom immobiliare in Germania – Conviene oggi (2021) comprare casa in Germania? | Fogster – Running free…

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo di WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione /  Modifica )

Connessione a %s...