Il boom immobiliare in Germania – Neanche Covid-19 ha fermato i prezzi (per ora)

I dati preliminari – seppur da prendere con le pinze – sembrano confermare che, dopo una leggerissima flessione in Marzo e Aprile a causa della Coronakrise, in Maggio i prezzi degli appartamenti in Germania abbiano subito ripreso a salire. Qui un articolo abbastanza dettagliato di Die Welt: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article208028853/Immobilien-Warum-Eigentuemer-noch-an-ihren-Angebotspreisen-festhalten.html

Chi sperava nella fine dell’Immobilienboom o in un calo/stabilizzazione dei prezzi é destinato, a quanto pare, a rimanere deluso, come prospetta anche Immobilienscout24: https://www.immobilienscout24.de/ratgeber/covid19/immobilienkauf.html
Il virus finora non ha avuto alcun impatto sui prezzi“.

Per di piú, alcuni analisti suppongono che il crash dei mercati finanziari, avendo scottato molti risparmiatori tedeschi, produrrá ora l’effetto collaterale di deviare ancora piú investitori sul Betongold (l’oro di cemento, ndt), ormai unica fonte di investimento sicura in una Germania in cui i libretti di risparmio viaggiano ormai dal 2016 cronicamente su tassi negativi.

Certo, il tutto é da prendere con le dovute precauzioni e credo sia avventato fare considerazioni a soli tre mesi dall’inizio di una crisi che durerá almeno due anni; secondo me vale la pena di aspettare ancora qualche mese, perché gli effetti veri di questa crisi li vedremo a partire da Ottobre / Novembre e probabilmente solo allora capiremo in che direzione stiamo andando.
Qualche mia considerazione:

► In Tutta Europa gli ammortizzatori sociali stanno assicurando un “effetto ponte” che va a coprire i redditi dei lavoratori in difficoltá fino a quando il lavoro tornerá, ma la domanda (per nulla scontata) é… il lavoro tornerá? I numeri di Maggio per la Germania sono senza precedenti: 10 milioni di lavoratori tedeschi in Kurzarbeit (su un totale di 33 milioni), disoccupazione salita al 6,1 % (l’anno scorso era al 4%). La vera portata di questa crisi é, secondo me, ancora da vedere.
Ai prossimi mesi l’ardua sentenza.

► I mercati azionari sono euforici, drogati dal boom delle grandi Aziende digitali che stanno traininando da sole indici in cui tutte le altre Aziende sono ampiamente negative, e pertanto non sono assolutamente rappresentativi dell’economia reale.

► L’epidemia Covid-19 ha cambiato anche il panorama immobilare, e mi aspetto di vedere degli effetti a lungo termine soprattutto nel malaugurato caso di una seconda ondata epidemica: chi ha investito nelle cittá universitarie per affittare agli studenti fuori sede potrebbe trovarsi in grosse grane se ora le Universitá si convertiranno massicciamente alla didattica online; chi ha investito in Hotels rischia di vedersela molto brutta, cosí come tutti coloro che facevano affidamento sugli affitti brevi (AirBnB & similari), chi dá in locazione spazi a ristoratori, parrucchieri e altre attivitá in forte sofferenza causa Covid-19 puó andare incontro a Mieteausfälle.

► Gli effetti delle crisi sui mercati immobiliari abitativi arrivano generalmente con uno o due anni di ritardo rispetto alla crisi economica vera e propria. In Europa, a differenza degli Stati Uniti d’America, gli ammortizzatori sociali coprono un periodo che, a seconda degli Stati, va dai 6 ai 24 mesi, dopo il quale chi non é riuscito a ricollocarsi nel mercato del lavoro inizia ad essere in difficoltá con gli affitti e i mutui. Pertanto gli effetti sono sempre abbastanza ritardati.

► Per contrastare la crisi da Covid-19 la Germania ha abbandonato il pareggio di bilancio e ha fatto debito a ruota libera. Nei prossimi anni bisognerá far rientrare il bilancio (su questo i Tedeschi sono intransigenti) e ciò sará possibile solo con Austerity e tasse. Le Austerity di Italia e Grecia durante la crisi dei debiti sovrani del 2011 insegnano: in momenti di austeritá gli immobili sono sempre un ottimo limone da spremere per fare cassa (seguiti dai carburanti). Dubito che si andrá a toccare i redditi, che in Germania sono giá tassatissimi. Mi aspetto pertanto una riforma della Grundsteuer che andrá a colpire i Kapitalanleger in maniera abbastanza importante, soprattutto nel caso arrivasse un governo rossoverde….

► In piú, ho il forte sospetto che buona parte di questi articoli che trovo online ad elogiare il Betongold come unico vero investimento in Germania, inscalfibile, resistente a tutto… siano scritti on purpose per rassicurare i proprietari ed evitare che la gente inizi a vendere. A pensar male si fa peccato, ma spesso…

Personalmente vedo comunque ancora bene gli immobili abitativi nelle grandi e medie cittá, e gli immobili destinati a grande distribuzione alimentare/prima necessitá. Secondo me questi immobili terranno bene anche nei prossimi anni, salvo autentici cataclismi.
Inoltre se le economie di Italia e Spagna dopo Covid-19 non riusciranno a riprendersi bisognerá mettere in conto una nuova ondata migratoria di giovani adulti verso la Germania, che andrá inevitabilmente ad alimentare la situazione di Wohnungsnot.

Staremo a vedere.

Una cosa é certa: avevo finalmente quasi completato l’articolo sui Kapitalanlage immobiliari in Germania quando é arrivata l’epidemia, e ora mi tocca riscriverlo quasi da capo.
Perché una rivoluzione improvvisa e distruttiva come quella da Covid-19 lascerá in qualche modo il segno anche negli investimenti immobiliari, andando magari a ridimensionarne alcuni che in passato erano molto redditizi, e rendendone altri ancora piú redditizi di prima. Nei prossimi mesi terró d’occhio la situazione e quando ne avró capito qualcosa in piú… scriveró. Sperando che non arrivi un altro cigno nero.

Il Boom immobiliare in Germania – Affittare (in cittá) conviene ancora. Ma per quanto?

Dopo il mio articolo sull’argomento conviene o no comprare casa in Germania non ho in reltá mai smesso di fare conti, simulazioni, analisi costi/benefici e valutazioni dei rischi.
In sintesi, quello che é sempre emerso dalle mie valutazioni é che ad oggi (inizio 2020) se si dispone di uno stipendio medio/buono e si vuole vivere in cittá, l’affitto rimane la soluzione piú conveniente e percorribile. Di fatto, forse l’unica.

Perché affermo ció? Riassumiamo qualche fatto.
Il mercato immobiliare tedesco é un mercato di investitori. La maggior parte degli acquirenti non compra per abitare, bensí compra per incrementare il proprio patrimonio e/o per assicurarsi una rendita.
L’immobiliare é diventato il business numero 1 in Germania, piú redditizio di ogni altra cosa.
Le case nelle grandi cittá in Germania hanno prezzi drogati, circa 30-50% sopra il vero valore di mercato. Siamo nel bel mezzo di una bolla speculativa alimentata di 10 anni di rialzi ininterrottii.

Ergo: tu, che non sei un investitore e vorresti comprare casa semplicemente per abitarci, finisci per pagarla uno sproposito senza un reale motivo.

Faccio un esempio semplice.
Se vuoi comprare un trilocale tra gli 80 e i 90 mq a Darmstadt le cifre variano tra:
200.000-300.000 Euro, nei megacondomini dei quartieri periferici, dove vivono per lo piú stranieri che campano di Hartz IV, in contesti sociali molto problematici
300.000-400.000 Euro, in quartiere periferico non degradato
400.000-500.000 Euro, in un quartiere semicentrale “carino”, in una unitá abitativa non troppo grande
Dai 500.000 Euro in su in Centro città
Nota:i prezzi possono lievitare ulteriormente se si parla di immobili nuovi!

Poniamo che sei un professionista con titolo universitario che guadagna discretamente e che in due/tre anni in Germania sei stato bravo a risparmiare e hai messo via qualche soldino. Convivi con il tuo partner, che ha entrate simili alle tue.
Ti accontenti di una casa in periferia, ma non vuoi stare in un quartiere degradato, quindi facciamo che trovi una ottima offerta a 300.000 Euro (ed é davvero un ottimo prezzo).
Solo tra provvigione, notaio e tasse, partono 42.000 Euro di Kaufnebenkosten. Ti serve quindi un totale di 342.000 Euro. Per concederti un finanziamento, la banca generalmente chiede che almeno il 15% della cifra sia coperto da un anticipo detto Eigenkapital (ma alcune banche chiedono di piú) in questo caso, quindi, almeno 45.000 Euro sono da versare quale anticipo.
I tassi sono bassissimi oggi e un mutuo a 20 anni può essere concesso anche con un 1,5% di interesse (il mutuo a 30 anni in Germania praticamente non esiste) a patto che le entrate nette del nucleo familiare siano considerate sufficienti. Facendo due conti rapidi, per un mutuo a 20 anni la rata é di 1680 Euro. Mettiamoci 250 Euro di Hausgeld (una sorta di equivalente dei Nebenkosten NK per chi vive in casa di proprietá), abbiamo una uscita fissa di 1930 Euro mensili. Solo per abitare. A tutto ció va aggiunta la tassa sull’occpuazione del suolo (Grundsteuer) che per un appartamento puó andare da poche centinaia a piú di un migliaio di euro all’anno.
Guadagnando discretamente e lavorando in due, é sicuramente una spesa affrontabile. Ma basta che uno dei due stipendi venga meno, o che un domani che si mette su famigia uno dei due decida di lavorare part time, e si potrebbe rischiare di ritrovarsi con l’acqua alla gola. Quindi si tratta di una decisione da non prendere alla leggera.

Tornando al nostro trilocale da 80-90 mq a Darmstadt, se si opta invece per lo stare in affitto, le cifre (Kaltmiete senza NK) variano tra
500-700 Euro/mese, nei megacondomini degradati
700-900 Euro/mese, in quartiere periferico non degradato
900-1.100 Euro/mese, in un quartiere semicentrale “carino”
Da 1.100 Euro/mese in su in Centro cittá e nelle zone adiacenti
Il prezzo può aumentare se si tratta di un immobile nuovo (Erstbezug, ovvero primo utilizzo), ma non eccessivamente.

Cifre a cui come di consueto vanno aggiunti i Nebenkosten, che generalmente sono un 20 o 30% piú bassi dell’Hausgeld. Insomma, se decidiamo di stare in affitto possiamo vivere in cittá ad un prezzo più accessibile, che ci permette di stare tranquilli e di risparmiare, cosa che invece diventa piú difficile se vogliamo comprare, perché mensilmente ci esce quasi il doppio dei soldi.
Questo é un fatto che bisogna essere pronti a metabolizzare e accettare se si vuole vivere in Germania in una grande/media cittá.

Stare in affitto in Germania ha i suoi indubbi vantaggi:

  • Permette di risparmiare parecchi soldi rispetto all’acquisto (in cittá)
  • Massima flessibilitá e possibilitá di andarsene via subito se il quartiere non ti piace piú, se arriva un vicino rompiballe/squilibrato/delinquente, se trovi il lavoro dei tuoi sogni a 300 km di distanza, se vieni trasferito/rilocalizzato
  • Non perdi decine di migliaia di euro in caso di crollo del mercato immobiliare

Tuttavia ti espone a dei rischi: tra tutti, il piú significativo é il rischio di rimanere col cerino in mano se, dopo il boom dei prezzi di acquisto, dovesse partire un boom degli affitti.
Questo punto merita una discussione piú dettagliata.
Per quale motivo parlo di “rischio di restare col cerino in mano?”

Lo spiego brevemente.
Al momento i prezzi di acquisto delle case in Germania crescono 4-5 volte piú rapidamente degli stipendi. Se oggi tutto sommato, con dei (significativi) sacrifici, la casa per la classe media é ancora “arrivabile”, tra 5 anni potrebbe diventare del tutto inaccessibile.
Se quindi tra 5 anni dovesse ipoteticamente partire, dopo il boom dei prezzi di acquisto, anche un improvviso boom dei canoni di affitto, chi non ha voluto comprare casa oggi si ritroverebbe assolutamente impossibilitato a farlo domani (a causa dei prezzi diventati ormai inarrivabili), e resterebbe per sempre in balia degli affitti.

Una eventualitá remota, ma che va comunque considerata. Volendo usare terminologia da project manager (sono pur sempre un PMP) questo é un rischio a bassa probabilitá, ma ad elevat(issim)o impatto.
Secondo alcuni analisti la scalata dei prezzi delle case in Germania si fermerá presto. Ma secondo altri analisti i prezzi saliranno ancora per almeno 5 anni.

Dire chi abbia ragione é impossibile. Ma quello che é sicuro é che in altre parti del mondo questo é giá successo.
Si pensi ad esempio a Vancouver, a Seattle, alla Silicon Valley, a Singapore. In tutte queste cittá, alla bolla immobiliare ha fatto seguito la bolla degli affitti, e oggi neppure high-paying-jobs altamente qualificati bastano piú per permettersi un affitto in cittá.

Insomma, questi anni potrebbero costituire la last call per comprare un appartamento in una cittá come Darmstadt, prima che i prezzi diventino inaccessibili e non diano piú alternative.
Non c’é bisogno di andare a scomodare la bolla immobiliare di Vancouver o di Seattle per trovare situazioni in cui gli appartamenti sono finiti ormai fuori dalla portata della classe media: a München, la cittá piú richiesta della Germania, dove il Boom Immobiliare gonfia i prezzi a livelli incredibili ormai da anni, il nostro trilocale di 80-90 mq (nuovo) supera agevolmente il milione di Euro, mentre se si vuole stare in un sobborgo periferico ad una mezz’oretta di S-Bahn dal centro come ad esempio Ottobrunn, dobbiamo essere pronti a sborsare non meno di 650.000-700.000 Euro.

Non ci sono elementi oggi per determinare se questo potrá espandersi anche ad altre cittá della Germania. Ma non ci sono neppure elementi che suggeriscano che questo non possa accadere.

Ecco, questo é l’unico argomento che io oggi vedo a sfavore dell’affitto in Germania. La possibilitá che la bolla immobiliare si faccia ancora piú estrema, renda l’appartamento di proprietá inaccessibile per (quasi) tutti e successivamente coinvolga anche gli affitti. È un rischio da considerare.

Di conseguenza, per chi vuole comprare a tutti i costi, e vuole stare vicino alla cittá, ho qualche semplice consiglio:
– Non andare sul nuovo. I prezzi del nuovo sono esagerati e in piú ci si ritrova a dover affrontare le spese di cucina e sanitari. Meglio un immobile giá esistente, costruito a fine anni 90 o inizio anni 2000: le tecniche di costruzione sono giá moderne e l’efficienza energetica é discreta, e generalmente con l’immobile viene ceduta anche la cucina e il bagno accessoriato: una bella spesa (e uno sbattimento) in meno!
– Evitare gli Altbau. Possono avere prezzi invitanti, ma se poi una volta dentro vi ritrovate costretti dopo qualche anno a fare importanti lavori di Sanierung, siete rovinati!!
– Per trovare prezzi piú accessibili dovete spostarvi fuori cittá: esplorate l’area che vi interessa sia con i siti di annunci immobiliari che fisicamente, per farvi un’idea del qualitá/prezzo della zona. Andate a farci un giro, vedete come sono servite coi mezzi pubblici. Potreste scoprire che intorno alla vostra cittá ci sono borghi e paesini che sono meno peggio di quanto pensavate.
– Informatevi su progetti di espansione di infrastrutture: ad esempio nuove tramvie. In Germania generalmente questi progetti hanno seguito e vengono realizzati, anche in virtú della crescente domanda di mobilitá del Paese (in Germania arrivano 500.000 nuovi abitanti all’anno e tutti vogliono stare in cittá!). Potreste comprare casa oggi a un prezzo interessante e domani avere probabilmente il tram sotto casa.
– Diffidate dei prezzi bassi e evitate i grossi agglomerati abitativi: dove i condomini sono grossi e i prezzi sono bassi, generalmente ci si trova in un Sozialer Brennpunkt. Non proprio il posto dove vorresti tirare su una famiglia. Informatevi e identificate i Soziale Brennpuknte nei dintorni della vostra zona e fate una bella X sulla mappa!
– Come per la ricerca di un appartamento in affitto, é necessario monitorare il mercato costantemente ed essere veloci: le offerte convenienti vengono riservate pressoché immediatamente! Generalmente avete pochi giorni per contattare l’offerente e avere qualche possibilitá di essere in lizza.

Il boom immobiliare in Germania – Siamo alla fine?

La fine del 2019 non puó certamente considerarsi positiva per l’economia tedesca. Molti comparti sono in grande sofferenza, due sopra tutti: l’automotive e il bancario, con tutte le piú grandi Aziende del settore che hanno lanciato delle vere e proprie riorganizzazioni lacrime e sangue per recuperare profitability. Tanto per citarne qualcuna:

Deutsche Bank ha lanciato un piano di riorganizzazione con 18.000 licenziamenti (circa un dipendente su 5)
Audi avrá qualcosa come 9.500 esuberi (circa un dipendente su 6)
Daimler (la controllante di Mercedes-Benz) é in crisi di redditivitá (in questo momento ha meno profitability di PSA-Peugeot) e licenzierá 9.000 dipendenti in tutti il mondo tra cui 1.000 manager
BMW non annuncia esuberi, ma riduce gli orari di lavoro e gli stipendi a tutti i dipendenti
Commerzbank chiuderá circa 200 filiali con 4.300 licenziamenti

Questa situazione di forte rallentamento dell’economia, con decine di migliaia di persone che perderanno il lavoro in tutto il Paese, non potrá non avere conseguenze sull’Immobilienmarkt.

Come riporta giustamente il Süddeutsche Zeitung ” Der Immobilienboom hält seit fast zehn Jahren in Deutschland an, getrieben von den historisch niedrigen Zinsen, der guten Konjunktur und der hervorragenden Lage auf dem Arbeitsmarkt” ovvero: il boom immobiliare tedesco prosegue ininterrotto in Germania da quasi 10 anni, sostenuto da tassi di interesse bassi, dalla buona congiuntura economica e dall’eccezionale situazione del mercato del lavoro.
Ora, tuttavia, il rischio concreto é che il secondo e il terzo fattore vengano meno. La congiuntura in alcuni settori é fortemente negativa con numero che vedono un -10% o -15% su base annua e per il 2020 domina l’incertezza. Numerosissimi licenziamenti avverranno entro fine anno e durante il 2020 (non dimentichiamoci che, oltre ai grandi gruppi automobilistici, anche le Aziende medio/piccole dell’indotto sono in sofferenza e stanno licenziando); la domanda é se il mercato del lavoro tedesco sará in grado di riassorbire questi esuberi. Alcuni comparti industriali stanno ancora bene (chimico, farmaceutico, meccatronico, automazione) ma la domanda che tutti si pongono é per quanto ancora.
Sicuramente dal punto di vista economico la festa é finita e per qualche anno bisognerá soffrire un po’. Sempre stando alla finestra a guardare cosa succederá nel 2020 (Brexit, guerra dei dazi, rifinanziamento del debito dei PIGS) perché l’incertezza regna assoluta.

Nessuno sa cosa succederá nei prossimi anni. La congiuntura potrebbe ritornare positiva nel giro di un paio di anni, oppure potremmo andare incontro ad alcuni anni di recessione, ma c’é chi, come l’economista tedesco Mark Friedrich, nel suo libro “Der größtem Crash aller Zeiten” prevede che entro il 2023 esploderá la “bomba” dei derivati in Europa e andremo incontro alla peggiore crisi di tutti i tempi con sicura fine dell’Euro e conseguenze sociali paragonabili a quelle di una guerra. Recentemente Mark Friedrich ha fatto molto parlare di sé per una sua apparizione alla TV di stato tedesca in cui ha illustrato le considerazioni del suo libro. Quando il rappresentante della Bundesbank presente in studio ha provato a confutare le sue argomentazioni, si é trovato in visibile difficoltá e non ha potuto dire nulla di veramente concreto se non citare argomenti di assai dubbia veridicitá (tanto per dirne una , ha affermato che “i paesi del Sud Europa stanno efficacemente ristrutturando il loro debito”, cosa che suona abbastanza come … una barzelletta). Ecco qui il video dell’intervento.

Al di lá di sensazionalismi e allarmismi (che, si sa, ben aiutano a vendere libri), quello che é sicuro é che la situazione é molto incerta e questa incertezza peserá sulla situazione economica della Germania ancora a lungo. In questo quadro generale, non é un mistero che molti investitori e proprietari hanno iniziato a vendere i propri immobili per realizzare guadagni ora. Chi ha acquistato immobili in Germania nel periodo 2009-2010 oggi puó rivendere praticamente al doppio e molti lo stanno facendo. Persino il mio padrone di casa ha deciso di vendere tutte le sue proprietá e di tenersi solo la casa al lago e quella in cui vivo io, perché ha fiutato che probabilmente la festa sta finendo. In televisione e in Internet pullulano le pubblicitá di agenzie web che ti promettono di assisterti nell’Immobilienverkauf (la vendita di immobili) per massimizzare il tuo guadagno e approfittare del momento “migliore in assoluto” per vendere, cioé adesso. Insomma, il messaggio che passa un po’ dappertutto é: il picco del Boom Immobiliare é arrivato.

Nessuno si aspetta in veritá di assistere ad un crollo dei prezzi, ma piuttosto ad una stabilizzazione. Certo é che se la situazione economica dovesse ulteriormente peggiorare, allora magari i prezzi potrebbera anche iniziare a scendere. Ma qui andiamo nel campo della sfera di cristallo e non so neanche quanto senso abbia sperare in una recessione per vedere i prezzi delle case scendere (anche se sono certo che molti “squali” lo stanno facendo).

Morale della favola: sono convinto, ancora piú di prima, che comprare casa in Germania ora non convenga affatto. Meglio ripensarci e aspettare qualche anno!

Ecco qui qualche link sugli argomenti per chi vuole approfondire:

Fine dell’immobilienboom?
https://www.focus.de/immobilien/spitzen-oekonomen-warnen-der-anfang-vom-ende-der-boom-des-deutschen-immobilienmarkt-ist-vorbei_id_11173568.html
https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/wohnung-kaufen-boom-blase-1.4500055
https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/wohnungen-bueros-logistikzentren-studie-der-immobilienboom-hat-seinen-hoehepunkt-erreicht/25191568.html?ticket=ST-22381734-nfJX4WW6dsDkxCOqTPG6-ap2

Riorganizzazioni e licenziamenti:
Daimler-Mercedes
Commerzbank
Deutsche Bank
Audi
BMW

Il Boom immobiliare in Germania – Conviene oggi (2019) comprare casa in Germania?

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Darmstadt Bessungen

Dopo anni in Germania, dopo che ci si è perfettamente ambientati e si hanno ormai situazioni stabili e confortevoli con il lavoro e la città in cui si vive, è giocoforza che si inizi  a fare qualche programma più serio.
Si inizia magari a pensare di mettere su famiglia qui, e una delle prime cose a cui si pensa è la casa. Trovare casa in Germania è estremamente difficile, questo si sa, ma c’é anche la questione affitto vs. proprietá che mi ha assillato non poco da un paio di mesi a questa parte. Così sono partito con alcuni “round informativi” presso il mio private banker e presso il mio consulente real estate personale, ovvero il mio padrone di casa (proprietario di 6 appartamenti tra Darmstadt e Frankfurt).

Dall’inizio di quest’anno ho così iniziato ad informarmi da più parti, e ne sto ricavando quella che più o meno è una cartolina della situazione immobiliare attuale del SüdHessen ma che, probabilmente, può essere estesa, con le dovute precauzioni ed eccezioni, a tutto il Paese. È chiaro che questa è una fotografia della situazione delle grandi e medie città, se vivete in un paesino dell’Odenwald la situazione è chiaramente molto diversa e quanto qui scritto potrebbe avere poco senso.

In Italia normalmente quando si parla di “comprare casa” é pressochè quasi sempre sottointeso che si intenda comprarla per abitarci.  È questo infatti il significato del “comprare casa” titolo di questo mio articolo: condividerò le mie analisi e i miei pensieri su quanto possa essere conveniente comprare casa in Germania per viverci. Sull’acquisto di immobili a scopo di investimento o rendita  scriverò un articolo a parte più avanti.

Il mercato immobiliare Tedesco e quello Italiano sono molto differenti:
Il mercato immobiliare Italiano è un mercato in cui la quasi totalità delle persone compra casa per abitarci. La percentuale di affittuari è bassissima. In Italia quasi tutti comprano casa, dall’opeaio all’impiegato di banca, tramite l’accensione di finanziamenti.
Il mercato immobiliare tedesco è invece un mercato in cui la magior parte delle persone compra casa come “Kapitalanlage” ovvero come investimento con rendita. Si tratta quindi non di un mercato abitativo ma di un mercato squisitamente speculativo.

La differenza tra le due situazioni è notevole: nel primo caso, il prezzo delle case si determina tramite il naturale incontro tra domanda e offerta e i prezzi tendono a seguire l’inflazione; nel secondo invece i prezzi sono gonfiati ben oltre l’inflazione e la legge della domanda/offerta, sulla base di aspettative di rialzo. Aspettative che sono ben motivate, visto l’andamento dei prezzi degli immobili in Germania negli ultimi 10 anni. Si crea così quella che in gergo viene chiamata “bolla speculativa”.

Prezzi immobili a Darmstadt
Evoluzione dei prezzi degli immobili a Darmstadt dal 2011 al 2018.

Già sulla base di questa semplice considerazione si può intuire che comprare casa per abitarci, in un mercato dove i prezzi sono determinati da un mercato speculativo, non ha molto senso, visto che di fatto la strapaghi. Comprare casa come investimento avrebbe invece molto più senso anche se, ad essere onesti, oramai è forse un po’ tardi.
I prezzi delle case in Germania erano infatti convenienti nell’immediato dopocrisi (parliamo del 2010 circa) in cui erano paragonabili con quelli Italiani, se non inferiori (a Berlino si potevano comprare monolocali con cifre dell’ordine dei 50.000 Euro). Da allora, i prezzi sono esplosi aumentando senza sosta, con picchi del 10% annuo in certi casi, a causa di una corsa al mattone senza precedenti che ha interessato pressochè tutta la Germania. Quindi si potrebbe avere il legittimo dubbio che forse, dopo 10 anni di rialzi, investire oggi potrebbe non essere un super affare… ma i fatti per ora dicono che ogni volta che si costruisce qualcosa di nuovo tutte le case sono già vendute ancora prima di scavare le fondamenta.

Certo, da qualche parte bisogna pur abitare. E qui sta la particolarità della mentalità tedesca: anche gli investitori privati e gli “accumulatori di immobili” come il mio padrone di casa vivono in affitto. Magari possiedono 10 appartamenti, ma vivono in affitto. Tutte le persone con cui ho parlato mi hanno detto la stessa identica cosa: che solo un folle, in Germania, compra casa per abitarci. In Germania le case si comprano per affittarle e/o rivenderle. Anche grazie ad una legislazione fiscale che favorisce che affitta anzichè chi vive in casa di proprietà (sembra assurdo ma è così: se affitti un appartamento hai alcuni sgravi fiscali; se ci abiti invece no. Stranezze teutoniche).
C’è inoltre un altro fattore chiave da tenere in considerazione: se i prezzi per l’acquisto di case sono letteralmente esplosi, lo stesso non può dirsi (fortunatamente!) per gli affitti. Pur avendo, nel corso degli anni, un trend complessivamente al rialzo, l’aumento dei canoni di affitto è sempre rimasto grosso modo agganciato all’inflazione (per la cronaca: l’inflazione “reale” in Germania è abbastanza bassa. La cifra “ufficiale” usata dalle banche quando vogliono invogliarti a investire in prodotti rischiosi è del 2,4% , ma si potrebbe dire che in realtà è circa in punto percentuale in meno. Gli adeguamenti annuali di molti prezzi di servizi pubblici e non stanno tra l’1 e l’1,6%).

Facciamo qualche conticino esemplificativo molto semplice:
Un buon trilocale sugli 80-90 mq di nuova costruzione in una zona semicentrale di Darmstadt (prendiamo ad esempio Darmstadt Bessungen dove abito io) costa dai 350.000 ai 500.000 Euro*. Volendo acquistarlo (per viverci) e supponendo di fare un bel mutuo ventennale, abbiamo:

350.000 Euro costo casa (prendiamo la più economica, perchè siamo un poco pezzenti:-))
21.000 Euro per la tassa di acquisto pari al 6% del costo di acquisto della casa
15.000 Euro commissione dell’intermediario pari al 4% circa
5250 Euro spese del notaio pari di solito all’1,5% circa
1750 Euro spese di trascrizione nel catasto pari a circa il 0,5%

Totale: 393.000 Euro

Tuttavia siamo fortunati, abbiamo un buon lavoro con un buon contratto e la banca ci finanzia interamente: per un mutuo ventennale al 2% l’istituto di credito ci chiederà la modica cifra di 190.980 Euro di interessi, quindi

Totale: 583.980 Euro

Pari a 2.433 Euro al mese per 20 anni
A cui va aggiunto l’Hausgeld di circa 200-300 Euro al mese (ma puó essere anche di piú: l’Hausgeld, ovvero i costi mensili che deve pagare un proprietario, sono generalmente un 20-25% piú alti dei Nebenkosten, ovvero i costi che vengono imputati all’inquilino).
A cui va aggiunta la Grundsteuer (tassa di proprietà sugli immobili) annuale, che varia tra 600 e 1.200 Euro annui per un immobile di questo tipo (dipende molto dalla zona)
A cui vanno aggiunte le spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, spettanti naturalmente al proprietario

Se si vuole una rata più “umana” si può fare un mutuo trentennale, gli interessi diventano 318.875 Euro e la rata scende a 1.977 Euro al mese per 30 anni (più i Nebenkosten, più le tasse, più tutto).

In questo ultimo caso, alla fine dei 30 anni avremo speso, solo per l’acquisto, un totale pari a più di 700.000 euro (per la precisione 711.875) e saremo proprietari di una casa da 350.000 Euro (sempre che il mercato in questi 30 anni non ci abbia riservato sgardite “sorprese”…!!).

Ok, diamo ora un’occhiata agli affitti e facciamo altri due conticini rapidi confrontano con le soluzioni di acquisto.
Il nuovo sugli 80-90 mq a Darmstadt Bessungen viene affittato tra i 1.000 e i 1.200 Euro al mese*. Assumiamo i Nebenkosten uguali all’Hausgeld per semplificare il calcolo (anche se non sarebbe corretto: come ho giá scritto prima, i nebenkosten solo piú bassi). Sempre per semplicità assumeremo i Nebenkosten costanti nel tempo (se le spese condominiali aumentano, aumentano sia per chi vive in affitto sia per chi é in casa di proprietá…), e faremo solo una rivalutazione del canone di affitto.

Caso A: mutuo a 20 anni
Mutuo di 2.433 Euro al mese più Nebenkosten di 250 Euro al mese più Grundsteuer annua di 800 Euro più spese ordinarie/straordinarie di circa 1250 Euro ogni 5 anni (siamo ottimisti).
Abbiamo quindi un totale di 33.246 Euro all’anno per 20 anni, alla fine dei quali avremo avuto quindi spese abitative totali di 664.920 Euro; tuttavia siamo proprietari di un bel trilocale a Darmstadt Bessungen.

Caso B: mutuo a 30 anni
Con la rata più leggera, assumendo tutti gli altri costi identici, abbiamo un totale di 27.774 Euro all’anno per 30 anni, alla fine dei quali avremo avuto quindi spese abitative totali di 833.220 Euro ma siamo finalmente diventati proprietari di casa.

Caso C1: affitto orizzonte temporale 20 anni
Con un canone di affitto di 1200 euro al mese e nebenkosten di 250 Euro al mese spendiamo inizialmente 17.400 Euro all’anno. Su 20 anni, supponendo che il nostro padrone di casa ci rivaluti l’affitto del 5% ogni 5 anni, spendiamo in totale 358.330 Euro.
Non siamo diventati proprietari dell’immobile tuttavia rispetto alla soluzione con acquisto abbiamo sborsato 306.590 Euro in meno.

Caso C2: affitto orizzonte temporale 30 anni
Con gli stessi numeri di cui sopra, le spese abitative di 30 anni in affitto sono pari a 561.740 Euro – non siamo proprietari della casa, ma abbiamo messo 271.480 Euro da parte.

Attenzione però: in questo confronto ho preso il prezzo di acquisto più basso (350.000 Euro) confrontandolo con l’affitto più alto (1.200 Euro al mese). Volendo ripetere il confronto con l’affitto più basso da 1.000 Euro al mese allora i soldi risparmiati nel primo caso diventano 358.310 Euro e nel secondo invece sono 353.105 Euro.
Senza contare inoltre che abbiamo consideato i Nebenkosten uguali all’Hausgeld, cosa che normalmente non si verifica: quindi in realtá, ci potrebero essere diverse migliaia di euro in piú a favore dell’affitto.

In sostanza tra soldi risparmiati e valore dell’immobile si va sostanzialmente più o meno in pari, al netto dei rischi. Perchè in 20 o 30 anni solo con la sfera di cristallo si può sapere cosa ne sará del valore della nostra amata casetta. Magari sale, magari scende… chi lo sa? Una cosa é certa: la nostra casa nel frattempo sarà diventata 20/30 anni più vecchia.

Cosa è meglio fare quindi? Beh, è impossibile dirlo con certezza. Credo che dipenda molto dalle “filosofie di vita” di ciascuno di noi. Per molte persone, soprattutto per gli Italiani, la casa di proprietà é qualcosa di vitale e irrinunciabile, è un traguardo, e in tanti sono disposti a tirare la cinghia tutta la vita con un mutuo strangolante pur di arrivarci. Per me non è mai stato cosí, anzi sull’argomento ho le mie precise idee (vedasi Comprare casa? No grazie…), sarà anche perchè la mia famiglia con il real estate ha sempre avuto abbastanza sfiga.
Eh sì, perché fin da piccoli ci hanno sempre insegnato, probabilmente per un retaggio di tempi passati, che la casa va comprata. Va comprata perchè così oltre a metterti un tetto sopra la testa investi i tuoi soldi in qualcosa di stabile e sicuro: il “mattone”. Il “mattone” è da sempre venerato dagli Italiani come l’investimento per eccellenza: saldo, resistente nel tempo, inattaccabile, con rendimento sicuro.
Beh perdonatemi, ma dissento con tutte le mie forze da codesta affermazione, perchè non è così: il mattone, come tutti gli altri investimenti, ti deve andare di culo. Non ha assolutamente “rendimento certo”.

Cito un paio di esempi pratici: se 30 anni fa compravi a Isola, che allora era un quartiere degradato di Milano, con 50 milioni di vecchie Lire si poteva acquistare un bilocale in un condominio. Le case te le tiravano praticamente dietro, perchè lì non ci voleva abitare nessuno. Oggi però ti ritroveresti la metro lilla sotto casa, il Bosco Verticale a fianco e un manipolo di locali alla moda a pochi minuti a piedi. Certi immobili in Isola hanno incrementato il loro valore del 3000% dal 1990 ad oggi. Questo è un caso emblematico in cui il mattone dimostra di essere un super investimento. Ma lo é stato semplicemente perchè ci ha messo lo zampino la fortuna.
Viceversa, si trovano nell’hinterland nord milanese non pochi casi di aree residenziali in cui gli immobili più recenti hanno dimezzato il loro valore rispetto al 2006,  e quelli meno recenti valgono oggi (in Euro) poco meno di quanto valevano (in Lire) alla fine degli anni 90. Le ragioni sono state diverse a seconda dei casi: fabbriche che chiudono, arrivo in massa di immigrati stranieri, costruzione di “ecomostri” da parte delle edilmafie del Nord Italia, taglio dei servizi da parte dei Comuni, chiusura in massa degli esercizi commerciali,  degrado rampante, eccetera…
Insomma, il mattone non è diverso dagli altri investimenti: può andarti bene o andarti male. E se ti va male son dolori, perché quasi sempre hai messo tutti i tuoi risparmi (presenti e futuri) proprio lì.

Esiste una regola di base se si vuole acquistare casa con un minimo di criterio pensando al rendimento futuro: bisogna comprare casa dove c’è lavoro. Oggi a Darmstadt c’é moltissimo lavoro, in piú ci sono due universitá, ecco perché i prezzi sono cosí alti.
Tuttavia la domanda è.. tra 30 o 40 anni, ci sará ancora lavoro? E qui nessuno puó rispondere. Va a fortuna.
Prendiamo ad esempio Desio, la mia cittá natale, alla fine degli anni 80: all’epoca a Desio c’éra tantissimo lavoro, basti pensare alla Autobianchi opure ai grandi gruppi tessili Tilane e Gavazzi,  importanti realtá dell’industria e del manifatturiero che davano lavoro a migliaia di persone, alimentando a loro volta un importante indotto. La presenza di migliaia di famiglie di operai e impiegati delle fabriche alimentava a sua volta le attivitá commerciali e i servizi.
Oggi a Desio non c’é piú lavoro. Tutte le industrie hanno chiuso. Le attivitá commerciali languono, e la cittá é ostaggio di degrado e decadenza. Chi negli anni 80 ha comprato appartamenti, pensando di farsi una rendita per la vecchiaia, ha toppato in pieno e oggi si trova muri sfitti che valgono pochissimo su cui pagare salatissime tasse…

Quindi, tornando a noi e alla domanda iniziale di questo post… conviene oggi comprare casa in Germania? La risposta è: secondo me assolutamente no.

E le ragioni dietro a questa mia posizione sono le seguenti:

  1. Il differenziale tra mutuo e affitto è troppo elevato: se si vuole comprare casa é necessario accollarsi spese abitative dell’ordine di 2200/2500 Euro al mese o anche più. A cui sommare le spese straordinarie e le tasse. Sono uscite molto pesanti, anche per chi percepisce buoni stipendi. Risparmiare può diventare problematico o forse impossibile, e una spesa imprevista può diventare un problema. In affitto si “respira” decisamente di più.
  2. Scegliendo l’affitto invece che l’acquisto é possibile risparmiare, su un orizzonte temporale di 20 o di 30 anni, una cifra quasi pari al valore della casa al momento dell’acquisto.
  3. Incertezza intrinseca dell’oggetto “mattone”: continuo a ritenere l’immobile un investimento a lungo termine tutt’altro che sicuro, perchè oggi nel mondo le cose cambiano davvero in fretta e in 20 o 30 anni nessuno può sapere come cambierà una zona/città, se ci sará ancora lavoro, cosa succederà al mercato immobiliare, se ci sarà una nuova crisi dei Subprime e quanti altri “sberloni” economico/finanziari scuoteranno il mondo…
  4. Comprare dopo 10 anni di rialzo ininterrotto dei prezzi secondo me incrementa ulteriormente il rischio descritto al punto 3.
  5. Questo punto é molto personale, quindi avrei anche potuto tralasciarlo… ma ci tengo a includerlo ugualmente: a me l’idea di indebitarmi per tutta la vita (o quasi) mette un’ansia terrificante. E se perdo il lavoro? E se arriva un’altra crisi economica in stile 2008 (o anche peggiore)? E se mi ammalo? E se mi capita qualcosa?
    Riflettete su questo numero: 250.000. Sono le persone che hanno perso casa in Italia nel solo anno 2018 (fonte: Panorama) perché non riuscivano piú a pagare il mutuo.

Detto ciò, una precisazione é d’obbligo: qui ho considerato il caso di persone “normali”, ovvero persone (come normalmente siamo noi che espatriamo) che non hanno grandi disponibilitá finanziarie o consistenti patrimoni familiari alle spalle. È chiaro però che se uno ha 500.000 Euro pronti in banca, oppure un facoltoso papà pronto a comprargli casa in contanti, allora cambia tutto e anche io sarei il primo a dire: la casa va comprata immediatamente.
Non a caso l’attuale Immobilienboom tedesco é in buona parte causato proprio da persone in possesso di consistente liquiditá che, con i tassi di interesse ormai prossimi allo zero, cercano un modo redditizio per far fruttare i propri soldi.

E infatti un’ottima ragione per comprare un immobile in Germania, ad oggi, molto più che per abitarci, é per metterlo a reddito e/o ricavarne una plusvalenza, ovvero diventare un Kapitalanlager. Ma, in questo caso, bisogna cambiare Target e ragionare da investitore, quindi niente tri- o quadrilocale, niente zone residenziali, niente famiglie. Su questo argomento tornerò in futuro, con qualche altro calcolo esemplificativo, perchè é molto interessante.

Aggiornamento (dicembre 2019): con la situazione economica della Germania in netto peggioramento, sono in molti a parlare della possibile Fine del Boom Immobiliare. Ecco qui un articolo che ho scritto a riguardo.

Aggiornamento (Marzo 2021) questo é un articolo del 2019 riferito alla situazione pre-Covid. Sul tema “comprare casa in Germania” sono tornato due anni piú tardi, con una analisi basata sulla nuova era post-Covid e alcuni possibili scenari. Questo é l’articolo.

*Fonte dei prezzi immobiliari a Darmstadt: ricerca su ImmobilienScout24.de effettuata il 01.05.2019 – Parametri: Darmstadt Bessungen, raggio 2 km, appartamento da 3 a 4 locali, superficie da 80 a 100 mq. Ricerca effettuata sia per l’acquisto che per l’affitto.

Il Boom immobiliare in Germania – Affittare o comprare?

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La notizia non é molto nota in Italia, ma negli ultimi anni in Germania (praticamante a partire dall’immediato dopo-crisi) c’é stato un autentico “Immobilienboom”. I tedeschi, noti per la loro “Mietmentalität” tipicamente mitteleuropea, stanno lentamente iniziando anche loro a comprare casa anziché affittare. Normalmente in Germania l’acquisto di immobili é sempre stato una preerogativa della Oberklasse, ovvero di chi sta più che molto bene, mentre la Mittelklasse e tutti quelli al di sotto hanno sempre vissuto, fondamentalmente, in affitto. La maggior parte degli appartamenti in affitto é di prorietá di grandi gruppi privati come Vonovia e quelli posseduti da privati cittadini sono solo una parte. Una parte che tuttavia sta aumentando. Ma sebbene la maggioranza dei tedeschi che compra casa lo faccia per per affitarla e ricavarne una rendita, é in aumento anche chi compra casa per viverci. In sostanza, oggi in Germania si compra casa decisamente piú che in passato.

Le ragioni sono diverse:
– Il Caro-Affitti. Nelle città “Top” come Monaco, Francoforte, Berlino, Freiburg, ma anche in cittá minori, gli affitti continuano a salire senza sosta. E ciò inizia a rendere un pochino piú attrattiva l’idea di accendere un mutuo. Spendere per spendere, la casa a questo punto me la compro…
– Trovare casa (in affitto) é un’odissea. Per trovare casa o un appartamento in affitto in una grande cittá bisogna superare una selezione peggio di quella per una borsa di studio all’MIT. La situazione peggiora ulteriormente quando dal cercare un mono- o bilocale si passa ad un tri- o quadrilocale, necessario se si ha famiglia: ce ne sono sempre pochi disponibili e, tolti quelli con costi proibitivi, per ciò che resta (ovvero gli appartamenti con affitti che siano alla portata della Mittelklasse) la battaglia é davvero durissima. Ho conoscenti qui in Germania che pur con ottimi lavori (e quindi ben messi per una eventuale selezione) non riescono a trovare nulla. Per comprare invece non c’é questa ressa. Si fa decisamente meno fatica a trovare un appartamento se si vuole comprarlo. La difficoltá puó essere, eventualmente, trovarlo vuoto (quasi sempre gli appartamenti/case vengono venduti con l’inquilino all’interno).

– Interessi bassissimi. Da anni gli interessi per i mutui sono stabilmente sotto il 2%. Questo rende l’acquisto appetibile, anche per chi non é super facoltoso. Con un buon stipendio da Mittelklasse crucca una banca non ha problemi a concedere un mutuo. In sostanza, é un buon momento per comprare anche per chi non ha molti soldi da parte.
– Rendita garantita. La ressa a cui si assiste ogni volta che c’è un “Besichtigung” in un appartamento in affito suggerisce che acquistare un immobile in Germania é un sicuro investimento se si vuole affittare. Acquistare in cittá, in particolare, assicura una rendita potenzialmente eterna. In questo momento tutta Europa vuole venire a studiare, lavorare e vivere in Germania e la domanda di appartamenti é alta come mai prima d’ora. In più, il sistema tedesco, grazie allo SHUFA e ad una giustizia relativamente veloce, mette al riparo da eventuali grane con inquilini che non pagano.

Viene quindi effettivamente da chiedersi, anche per uno come me affitto da “Mietmentalität” cronica, se non convenga iniziare a fare qualche conticino per comprare.

I tassi sono a zero ormai da molti anni e i fondi non rendono praticamente nulla. Con una inflazione reale al 2,4 %, investire in immobili é in questo momento, a detta di molti, l’unica cosa sensata da fare in Germania. Effettivamente é da 10 anni che in Germania il mercato immobiliare cresce, si stabiliscono nuovi massimi e tutti dicono che a breve la salita finirá. Tuttavia ció non é ancora accaduto e si continua a salire. Comprare casa quando i prezzi sono alti é sempre un rischio, ma al momeno qui non si vede “la fine del tunnel” (in senso positivo). La situazione economica del Paese é ottima, il mercato del lavoro vivo e dinamico come non mai, e il valore delle case schizza sempre piú su.

La forma di acquisto piú diffusa, come dicevo prima, é quella dell’investimento. Non comprare casa per viverci, ma solo come rendita e investimento, continuando a vivere in affitto. In questo modo si puó investire mantenendo peró la flessibilitá del vivere in affitto, tanto cara ai mitteleuropei. In questo senso, la mossa migliore diventa sicuramente investire in un mono- o bilocale, in cittá, possibilmente in una cittá universiteria in crescita. In questo senso, Darmstadt é perfetta: 20.000 studenti, 160.000 abitanti, prezzi ancora abbordabili (a differenza di Francoforte), prospettive di crescita sicure (lo dice anche lo Spiegel in un recente articolo).

Prezzi immobili a Darmstadt

Evoluzione dei prezzi degli immobili a Darmstadt dal 2011 al 2018. Chi ha comprato 10 anni fa ha fatto sicuramente un ottimo investimento! Ma adesso?

Inoltre il mono-bilocale ha evidenti vantaggi, rispetto ad un appartamento piú grande: é piú facile da acquistare, costa meno, non ci possono entrare famiglie ma solo single oppure coppie (piú facili da buttare fuori se non pagano), e regge meglio i contraccolpi di una eventuale futura crisi finanziaria o immobiliare, perdendo proporzionalmente meno valore rispetto a immobili grossi.

Ma prima di buttarsi a capofitto, meglio aspettare. La situazione, a mio modesto parere, é in evoluzione e nel 2019 alcuni elementi potranno aiutare a chiarire in che direzione si sta andando.

Prima di tutto, i tassi. Sono in molti a dire che con la fine dell’era Draghi finiranno anche i tassi bassi. Per ora sappiamo che il capitolo qE é chiuso, ma i tassi rimarranno invariati fino all’estate. Dopo, é un punto interrogativo. Se i tassi ricominciassero a salire, non solo diventerebbero meno allettanti i mutui ma tornerebbero ad essere allettanti i fondi e, magari una parte degli investitori della Mittelklasse tedesca abbandonerebbe il mattone.

Poi c’é il capitolo tassazione. Ovviamante il boom immobiliare non é sfuggito alle attenzioni di Berlino dove si sta pensando a come approfittarne dal punto di vista fiscale. L’attuale Ministro delle Finanze Scholtz ha in mente per il 2019 una riforma della “Grundsteuer”, la tassa tedesca sugli imobili circa equivalente delle nostra IMU. Nei giorni scorsi sono emersi alcuni dettagli della riforma, tra cui i nuovi parametri per il calcolo. Tra i nuovi fattori presi in considerazione, a quanto pare ci sará anche l’affitto pagato dall’inquilino. In soatanza: piú é alto, l’affitto, piú il proprietario paga. Se arrivasse una stangata sugli immobili, questa potrebbe essere una “mazzata” non indifferente sull’Immobilienmarkt.

Staremo a vedere. Se un giorno mai cambiassi idea e facessi il grande passo diventando Eigentümer, questo sará un post a parte.

Per il momento, per fine anno, sto preparando un post su un argomento che mi viene chiesto spessissimo: il costo della vita in Germania. Non é un argomento semplice ed essere esaustivi é praticamente impossibile, quindi la preparazione dell’articolo richiede un po’. A presto!

Aggiornamento: a inizio 2019 ho iniziato a chiedere qualche consulenza e a sondare ulterioroemte il mercato immobiliare tedesco: ecco cosa ne ho ricavato Il Boom immobiliare in Germania: conviene oggi (2019) comprare casa in Germania?