Wohnungsnot: presto vietate le villette in Germania?

Si chiama Einfamilienhaus (abbreviazione EFH) ed é il sogno proibito di ogni tedesco: una bella e spaziosa casa unifamiliare, su piú piani e con giardino, in cui rilassarsi, passare piacevolmente il proprio tempo libero, fare grigliate con gli amici e crescere nella tranquillitá e nel benessere i propri figli.
Per il tipico tedesco appartenente alla classe media, diventare un Bauherr (ovvero possedere, o meglio ancora costruire da zero, la propria casa unifamiliare) rappresenta il sogno di una vita e il piú vero e unico traguardo per potersi orgogliosamente considerare socialmente arrivato.

Un privilegio per pochi e dai costi ormai proibitivi, che tuttavia i tedeschi continuano a inseguire con tutte le forze. La Einfamilienhaus é ancora oggi la piú amata forma abitativa del Paese.

Ora peró chi volesse costruire la propria EFH nella circoscrizione Hamburg-Nord dovrá abbandonare le proprie ambizioni: la costruzione di case unifamiliari é stata vietata dal locale rappresentante politico, il Verde Werner Boelz. Il provvedimento impedisce di edificare qualunque architettura unifamiliare, in virtú del loro elevato consumo di suolo e della cattiva efficienza energetica. [1]

Questo potrebbe essere solo l’inizio: la campagna elettrale per le elezioni del Bundestag del prossimo settembre é giá iniziata e i Verdi non fanno mistero che tra le loro proposte vi sia un divieto nazionale di costruzione di nuove EFH. Le ragioni di questa posizione decisa e drastica sono intuibili: per il partito dei Grüne le Einfamilienhäuser sono poco efficienti, occupano molto spazio e sono “socialmente inique” perché in un Paese che soffre di una disperata emergenza appartamenti non puó essere considerato etico costruire case unifamilari: tale spazio deve essere utiizzato per costruire case per piú famiglie, in un’ottica di downsizing abitativo. [2]

Una tale posizione non poteva non scatenare comprensibili polemiche: tra chi accusa i Verdi di populismo, chi argomenta che non si puó imporre alla gente il modo in cui deve abitare e chi accusa i Verdi di voler reintrodurre i palazzoni DDR di socialista memoria, la questione é tutt’altro che banale (anzi decisamente spinosa).
Un provvedimento del genere, se adottato a livello nazionale, avrebbe inoltre la conseguenza di trasformare le EFH preesistenti in isole di lusso ancora piú esclusive e costose, visto il divieto di costruirne di nuove. Il valore delle EFH preesistenti schizzerebbe alle stelle, con la conseguenza di andare quindi ad arricchire ancora di piú i proprietari di questi tipo di immobile, di fatto riservando la proprietá di villette unifamiliari ad una “casta” inaccessibile di privilegiati.

La Wohnungsnot anima da anni il dibattito politico in Germania e certamente continuerá a farlo nel prossimo futuro. Proposte sempre piú radicali e stravaganti diventeranno probabilmente la norma.
Soprattutto in virtú dell’atteso sorpasso dei Verdi nei confronti della SPD che, salvo sorprese dell’ultimo minuto, dovrebbe essere ormai certificato dalle elezioni del prossimo Settembre.

Una cosa é certa: finita l’era Merkel, ci si troverá di fronte ad un panorama politico completamente nuovo, sintomo di una Germania che oggi é piú Gespaltet (divisa) che mai. Socialmente, demograficamente ed economicamente.

[1] https://www.focus.de/immobilien/finanzieren/rot-gruener-senat-setzt-zeichen-werden-neue-einfamilienhaeuser-bald-verboten_id_12914796.html
[2]https://www.kyffhaeuser-nachrichten.de/news/news_lang.php?ArtNr=282838

Wohnungsnot ai tempi del Covid: trovare casa in Germania é ancora difficile

Die Welt ha pubblicato un articolo molto interessante in cui si é analizzata l’offerta di appartamenti in affitto a partire dall’inizio della Coronakrise e il quadro che ne esce é poco rassicurante per chi si ritrova alle prese con la Wohnungssuche in questo periodo.

In tutte le principali cittá tedesche a partire da Marzo 2020 l’offerta di Mietwohnungen é letteralmente crollata – parliamo di contrazioni comprese tra il 20% e il 40% in meno rispetto ad analogo periodo dello scorso anno – a fronte di prezzi al metro quadro ben saldi anzi in alcune cittá tendenti all’aumento.

Le ragioni di questo crollo sono diverse, ma principalmente si tratta di atteggiamenti di prudenza da parte dei proprietari e da progetti di trasferimento o trasloco annullati e rimandati a tempi migliori. C’é quindi una minore mobilitá di mercato dovuta al fattore “ricambio” che é venuto meno.

Va detto tuttavia che il trend non é ovunque in salita: ci sono anche cittá che in questo momento vedono prezzi degli affitti in discesa a causa di una momentanea situazione di incertezza e sono in particolare le cittá universitarie.
Freiburg im Breisgau e Heidelberg vedono per la prima volta dopo anni gli affitti in apprezzabile discesa, a causa delle chiusura delle universitá e al massiccio passaggio alla didattica online, che hanno allentato notevolmente la pressione sul mercato degli affitti in queste cittá.

È una cosa che posso apprezzare anche nel mio piccolo: nel mio stabile ci sono due monolocali, affittati ad altrettanti studenti fuori sede della TU Darmstadt, ed entrambi sono scomparsi ormai da tre mesi. Casa chiusa, tapparelle sigillate, posto auto vuoto: spariti. Con ogni probabilitá, rientrati a casa.

Per contro, gli aumenti maggiori si apprezzano in cittá notoriamente “abitative” e tendenzialmente economiche come Offenbach, da molti preferita come alternativa alla ben piú costosa Frankfurt am Main, che guida la classifica con gli affitti mediamente incrementati del 10% nel primo semestre 2020.
È chiaro che lo stabile abitativo classico rimane estremamente richiesto e la contrazione dell’offerta spinge inevitabilmente i prezzi all’insú.

Ma quello che piú preoccupa al momento, prezzi a parte, é il crollo dell’offerta a causa della pandemia: sul mercato vengono immessi molti meno appartamenti rispetto all’anno scorso e per chi vuole trasferirsi in Germania o semplicemente cambiare casa si prospettano tempi davvero duri.
In cittá in cui giá ci si trovava a farsi la guerra in 800 per prendersi un bilocale, se l’offerta si dimezza la situazione rischia di diventare catastrofica.

Ma guardiamo il lato positivo: per chi vuole trasferirsi in una cittá universitaria questo potrebbe essere un buon momento.

Per chi vuole approfondire: https://www.welt.de/wirtschaft/article211345589/Mieten-Der-Irrtum-von-den-sinkenden-Preisen.html

Wohnungsnot: qualche numero sull’emergenza abitativa in Germania

Dal 2010 al 2017 sono arrivati ogni anno in Germania in media 520.000 nuovi abitanti – e quasi tutti vogliono vivere in città. Ecco dove l’emergenza appartamenti si sta facendo piú critica.

Un recente articolo pubblicato dall’edizione online del quotidiano Die Welt dall’apocalittico titolo “Vivere in queste cittá sará presto un sogno irrealizzabile” presenta una interessante analisi della Wohnungsnot tedesca.

L’articolo, per chi volesse approfondire, si trova a questo link
https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article197267671/Wohnungsnot-In-diesen-Metropolen-haben-Zuzuegler-die-schlechtesten-Chancen.html

Si tratta di una lettura senza dubbio interessante per chi si appresta a pianificare un trasferimento in Germania o semplicemente vuole tenersi al corrente di come vanno le cose ai vicini d’oltralpe; come da tradizione per l’edzione digitale die Die Welt e Der Spiegel, vi sono a corredo cartine interattive molto dettagliate e di facile consultazione (i tedeschi adorano le statistiche). In particolare una mappa interattiva al centro dell’articolo mette a confronto l’offerta di unitá abitative previste in costruzione nel periodo 2016-2020 e la relativa domanda, per tutte le principali regioni e cittá tedesche.
Attenzione: questa statistica non indica necessariamente dove gli appartamenti sono piú costosi. Indica semplicemente dove sará probabilmente più difficile trovare casa per via della scarsitá di appartamenti (indipendentemente dai prezzi).

Si scopre cosí che tra le peggiori cittá extracircondariali in cui cercare una abitazione troviamo:

  • Kiel: rapporto offerta/domanda 25%
  • Braunschweig: rapporto offerta/domanda 35%
  • Freiburg: rapporto offerta/domanda 41%
  • Erfurt: rapporto offerta/domanda 41%
  • Köln: rapporto offerta/domanda 46%
  • München: rapporto offerta/domanda 47%
  • Karlsruhe: rapporto offerta/domanda 48%
  • Wiesbaden: rapporto offerta/domanda 54%
  • Mannheim: rapporto offerta/domanda 55%
  • Stuttgart: rapporto offerta/domanda 56%

Le peggiori regioni (in tedesco Kreis) invece, sono:

  • Garmisch-Partenkirchen: rapporto offerta/domanda 37%
  • Main-Kinzig-Kreis: rapporto offerta/domanda 38%
  • Saale-Holzland-Kreis: rapporto offerta/domanda 38%
  • Gotha: rapporto offerta/domanda 43%
  • Ludwigslust-Parchim: rapporto offerta/domanda 44%
  • Ludwigsburg: rapporto offerta/domanda 48%
  • Hochtaunuskreis: rapporto offerta/domanda 49%
  • Rhein-Erft-Kreis: rapporto offerta/domanda 52%

Va notato che anche alcune cittá in cui é notoriamente “molto difficile” trovare casa non sono in realtá messe così male guardando i freddi numeri: ad esempio Francoforte segna un rapporto offerta/domanda 79% mentre Darmstadt si attesta al 69%. Berlino vede invece un rapporto offerta/domanda del 73%. Il perché é presto detto: in queste città sono concentrati la maggior parte degli sforzi delle imprese costruttrici in quanto possono massimizzare il profitto costruendo case laddove i prezzi al metro quadro sono piú elevati avendo contemporaneamente la certezza che nessun appartamento resterá invenduto.

Pertanto sí, la disponibilitá é forse piú elevata, ma i prezzi.. ahiohi.

Per vedere dove invece é più facile trovare casa, vi rimando all’articolo. Cercate le zone blu sulla cartina.. ma vi avverto: molte di quelle zone non offrono.. granchè.

Wohnungsnot: perchè sta diventando sempre più difficile trovare casa in Germania

Case in centro a Selingenstadt

Già tre anni fa ho scritto di quanto sia difficile trovare casa in Germania e sono tornato parzialmente sull’argomento l’anno scorso quando ho trattato il boom immobiliare tedesco.
Ricordo ancora bene, in occasione del mio trasferimento nel 2016, come la mia prima presa di contatto col mercato immobiliare teutonico sia stata alquanto… traumatica e solo grazie ad un autentico colpo di fortuna, dopo quattro mesi di ricerca a tappeto, ho trovato un ottimo appartamento.

Non é passato molto tempo da allora, ma la situazione in questi pochi anni si é ulteriormente deteriorata, in particolare qui a Darmstadt, cittá in forte espansione economica  e tecnica, con le prestigiose Technische Universität e Hochschule Darmstadt che richiamano migliaia di studenti e svariate Aziende in ottima salute che attraggono profili specializzati da tutto il mondo.

Tantissima richiesta, ma pochissime unitá abitative disponibili: gli affitti aumentano e la competizione per aggiudicarsi un tetto sopra la testa diventa drammatica soprattutto per le classi sociali più basse ma non risparmia neppure la classe media. In Germania si parla di Wohnungsnot, letteralmente “Emergenza Appartamenti” perché rappresenta, sotto certi aspetti, una vera emergenza; non solo a Darmstadt, ma a livello nazionale.

Si assiste, purtroppo , ad una concomitanza di fattori i quali, mescolati tra loro, stanno dando vita vita ad una situazione “esplosiva”:
► Scarsitá degli alloggi in Germania: oggi piú che mai, in Germania ci sono poche case e pochi appartamenti, e i permessi per costruire vengono elargiti col contagocce, soprattutto nelle grandi e medie cittá
► Arbeitsmarktboom: in barba agli indicatori economici che segnalano un “rallentamento” dell’economia, il boom del mercato del lavoro in Germania é inarrestabile, la disoccupazione continua a scendere e la domanda per profili specializzati (ingegneri, tecnici, laureati, medici, insegnanti, ecc..) continua a salire
► Boom migratorio, anche di laureati e universitari: la richiesta di profili specializzati in Germania unita alla situazione di crisi del mercato del lavoro nei paesi PIGS sta portando molte migliaia di laureati e di professionsti qualificati a trasferirsi in Germania, oltre a tantissimi studenti, specializzandi e dottorandi che scelgono di proseguire il loro percorso in Germania per avere accesso ad un mercato del lavoro piú ricco e ad un sistema universitario con retribuzioni piú dignitose.
Senza dimenticare il milione di richiedenti asilo arrivati nel 2015.

Il terzo punto diventa rilevante soprattutto nelle cittá universitarie e nei centri industriali. Tra tutte le persone alla ricerca disperata di un appartamento vi sono proprio tutti questi professionisti ad elevata qualifica cosí richiesti dal mercato del lavoro tedesco e dalle universitá.
Ed è questo proprio il caso di Darmstadt: le due universitá cittadine richiamano moltissimi studenti e specializzandi, mentre la presenza di molte aziende leader nel campo chimico, tecnologico e meccatronico in costante crescita alimenta una richiesta costante di ingegneri e tecnici qualificati. Senza contare tutti gli economisti e esperti di finanza che gravitano intorno al settore bancario, cuore pulsante della vicina Francoforte.  A cui vanno aggiunti anche medici, infermieri, e molte altre professioni che sono richieste in tutta la Germania, a prescindere da quanta industria sia presente sul territorio.

Si tratta, in significativa parte,  di profili altamente qualificati che percepiscono di norma consistenti retribuzioni, e questo rende la guerra per un appartamento ancora piú combattuta e difficile.
Basti pensare che ogni nuovo appartamento che viene pubbicato su Immobilienscout24 riceve solo nella prima settimana centinaia di candidature di cui il 90% viene scremato, semplicemente sulla base del “profilo” del candidato (posizione lavorativa, titolo di studio, nazionalitá). Solo alcune decine di candidati superano la prima selezione e arrivano al “Besichtigung” (la visita dell’appartamento organizzata col padrone di casa). E di norma tutte queste persone sono Ingegneri, Dottori, Medici, ecc… preferibilmente tedeschi. E questo complica non poco le cose.
Faccio un esempio estremo: se nella lizza per un appartamento ci sei tu, Ingegnere Italiano che parla bene il Tedesco e l’Inglese, con un bel posto di Senior Project Manager in una prestigiosa Azienda del posto mentre tutti gli altri sono operai, netturbini e camerieri stranieri che non parlano tedesco,  allora molto probabilmente il contratto sarà proposto a te. Peccato che la situazione appena descritta sia un’iperbole, e nella realtà non accadrà praticamante mai, a meno che tu non vada a cercare un appartamento scalcinato nei peggiori sobborghi periferici ai margini dell’agglomerato urbano. Se stai cercando un appartamento “normale” in cittá, allora la questione si complica non poco: ammesso che superi la prima selezione, in lizza oltre a te si ci saranno ingegneri, medici, sviluppatori software, assegnisti universitari, economisti, esperti di finanza, professionisti freelance e così via. Molti dei quali tedeschi. E la probabilitá che tu sia quello con il lavoro piú prestigioso e il reddito annuo lordo più elevato é, purtroppo, remota. Senza contare che essere straniero, soprattutto Italiano, non é mai un plus. Non è un mistero che molti proprietari di casa tedeschi storcano il naso alla vista di cognomi italiani (e viste le attitudini di certi connazionali, non mi sento di dargli completamente torto).

Questa é la “giostra” perversa a cui bisogna prepararsi prima di trasferirsi in Germania : un lungo e logorante giro tra appartamenti fino al momento in cui finalmente anche tu rientrerai tra i pretendenti con le “credenziali” piú elevate e ti vedrai proporre un Mietvertrag.

Questa “selezione” così competitiva e serrata che avviene praticamente in tutte le grandi e medie cittá tedesche per aggiudicarsi un appartamento in affitto sta avendo purtroppo conseguenze economiche e sociali abbastanza spiacevoli.
Prima ovvia conseguenza, è che classi meno abbienti sono costrette a lasciare le cittá: de facto, per chi non é un professionista ad elevata qualifica con un congruo stipendio, è ormai diventato impossibile trovare casa in cittá. Soprattutto se straniero. Non tanto perché non ce la faccia coi soldi (magari uno lavora sodo e i soldi ce li ha anche) ma perché il suo profilo non ha credenziali abbastanza “prestigiose” per superare il processo base di selezione.

È proprio così, il problema non sono solo i canoni di affitto in aumento: il grosso problema é superare la selezione.
Gli affitti, fortunatamente, non stanno seguendo lo stesso trend dei prezzi degli immobili (aumentati del 60-80% dal 2011 al 2019) tuttavia non si può negare che, soprattutto nelle grandi città, una tendenza al rialzo ci sia. Del resto, con la domanda di alloggi ai massimi storici, come potrebbe essere altrimenti?

Le famiglie sono colpite in maniera significativa: i trilocali e quadrilocali in città sono la tipologia di appartamento più difficile da trovare e bisogna essere pronti a spendere non meno di 1200-1500 euro al mese (più le spese) per un appartamento tra gli 80 e i 100 metri quadri in città. Non per niente molte famiglie tedesche hanno già iniziato a lasciare le grandi città.

C’é ancora una possibilità, per chi non ha grandi disponibilità finanziarie, per vivere in città: gli Altbau. Sono case vecchie, generalmente costruite tra primo e secondo dopoguerra (a volte anche molto caratteristiche e belle da vedere), e in alcuni quartieri di città come Darmstadt o Francoforte ce ne sono ancora parecchie. Gli Altbau, per via della loro età, delle scarse qualità di isolamento termico, degli spazi un po’ angusti uniti all’assenza di box e ascensori, sono generalmente affittati a cifre accessibili e si trovano di solito non molto lontano dal Centro città: rappresentano quindi un ottimo compromesso per chi non può permettersi canoni di affitto elevati.
Purtroppo però accade ora che molti investitori privati, tedeschi ma anche stranieri, decidano di comprare gli Altbau per sottoporli ad un profondo Sanierung, ristrutturandoli e ammodernandoli completamente, per poi rimetterli in affitto al doppio del prezzo; gli occupanti dell’edificio si trovano così inevitabilmente costretti a fare le valigie e vegono sostituiti da inquilini di classe sociale superiore. Si tratta di una forma di investimento che sta prendendo piede molto rapidamente come conseguenza dell’Immobilienboom germanico, anche per via del fatto che in città si costruisce poco, e sta inevitabilmente contribuendo al “kickout” dei meno abbienti dalle città.

Ai giovani e agli studenti, Tedeschi e non, purtroppo non va meglio e il consiglio studentesco AstA della TU Darmstadt non usa mezzi termini: Die aktuelle Lage auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt ist dramatisch (l’attuale situazione immobiliare a Darmstadt è drammatica, ndr), chi non può permettersi gli appartamenti premium in centro finisce per essere inserito in lista di attesa oppure per prendere una stanza in affitto a decine di chilometri di distanza dall’università. Il numero di appartamenti “economici”, potenzialmente accessibili anche agli studenti provenienti da famiglie meno facoltose, continua infatti a ridursi in quanto i grandi gruppi immobiliari preferiscono investire le loro risorse negli assai più remunerativi mini-appartamenti premium per studenti.

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Contemporaneamente, i privati che possiedono piccoli appartamenti (che per dimensioni e prezzo potrebbero andare bene per gli studenti provenienti da famiglie meno facoltose) piuttosto che affittarli normalmente preferiscono ora darli in locazione su AirBnB, la famosa piattaforma internet, in quanto con le locazioni brevi si può guadagnare molto di più che con i normali contratti di affitto a lungo termine.
Questi “affitti brevi”, tariffati al giorno o alla settimana, sono diventati un redditizio business per i proprietari di stanze e mini-appartamenti in quanto sono molto richiesti, ad esempio, da chi arriva in Germania per cercare lavoro e ha bisogno di un alloggio temporaneo per l’Anmeldung, dai professionisti in distaccamento a cui serve una sistemazione per poche settimane, ma anche da chi si sta trasferemdo in Germania per lavoro e ha bisogno di un alloggio temporaneo per… cercare casa! Senza contare, ovviamente, i turisti.
Tutto questo riduce notevolmente il numero di appartamenti a disposizione per gli studenti.

C’è inoltre una certa fetta di appartamenti ricondizionati e costruiti con contributi statali, che sono stati destinati ai rifugiati e ai richiedenti asilo dell’ondata del 2015. Nella zona a sud di Darmstadt, ad esempio, sono stati ricondizionati gli alloggi delle ex caserme americane e destinati ai rifugiati a cui é stato accordato l’asilo.
Di questa situazione non poteva non approfittarsi AfD che, cavalcando la frustrazione popolare di chi oggi si ritrova a fare salti mortali per cercare casa, chiede a gran voce se sia giusto elargire appartamenti agli stranieri quando i tedeschi meno abbienti non riescono a trovare un tetto sopra la testa.

Insomma, i fattori dietro a questa emergenza sono molti e per tutti coloro che pianificano un trasferimento in Germania la grande difficoltà nel trovare casa è qualcosa che va assolutamente messo in conto. Ma non è comunque il caso di demoralizzarsi, anzi, conoscere in anticipo il problema aiuta moltissimo nel saperlo affrontare.
Io prima di trasferirmi avevo sottovalutato il problema: avevo letto molto sulle difficoltà nel trovare casa in Germania, tuttavia mi era stato offerto un ottimo contratto presso una Azienda rinomata e avevo una ottima retribuzione, in più conoscevo discretamente il tedesco e perfettamente l’inglese. Pensavo che questi fattori mi avrebbero reso la vita più facile, invece non è stato così!

Quindi il primo consiglio che mi sento di dare, che forse è il più scontato, è: non fate il mio stesso errore, non sottovalutate il problema. Anche se arrivate in Germania con ottime credenziali, sappiate che sarà dura. C’è concorrenza, tanta concorrenza, composta da persone qualificate quanto voi o magari anche di più.

Se avete un aggancio, usatelo. Avete un amico, un parente, una persona fidata in Germania che può ospitarvi o che può informarsi per voi? Benissimo, non fatevi problemi e fatevi aiutare, ne avrete bisogno. Avere un aggancio sul posto è già un grandissimo vantaggio.

Non esitate anche a utilizzare una “Sponsorship”, se ne avete una a disposizione. La vistra Azienda o Università si offre di cercarvi casa? Benissimo, accettate subito l’offerta di aiuto e lasciate che siano loro  a farlo! Hanno molte più possibilità di voi. Se è una Azienda a cercare un appartamento, le possibilità di superare la prima selezione e arrivare al Besichtigung salgono notevolmente.
In città come Darmstadt, vista la criticità della situazione immobiliare, molte Aziende e Istituti offrono ormai di default supporto nella ricerca di un appartamento.

Non ultimo, non bisogna dimenticare che in Germania ci sono tanti… Italiani! Trovare un appartamento di proprietà di connazionali non è cosa frequente ma neppure impossibile, ci sono Italo/tedeschi di seconda e terza generazione che hanno investito in immobili e affittano appartamenti in molte città. Ci sono anche agenzie immobiliari gestite da Italiani; cercando su Immobilienscout24 non è cosí difficile imbattercisi. Un po’ di solidarietà tra connazionali in fin dei conti ci sta, no?

 

La nota dell’AsTA sull’emergenza appartamenti a Darmstadt: https://www.asta.tu-darmstadt.de/asta/de/themen/wohnungsnot
Articolo del FAZ su Darmstadt https://www.faz.net/aktuell/rhein-main/wohnungsnot-nimm-mich-15576335.html
Affitti troppo alti, le famiglie tedesche abbandonano le città: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article190209511/IW-Studie-Die-Familien-verlassen-die-Staedte.html
Deputato AfD del Parlamento del NRW parla dell’emergenza appartamenti: https://www.youtube.com/watch?v=Ln5ofbL36-s
Wohnungsnot e affitti in aumento anche nel 2019: articolo su Die Welt https://www.welt.de/wirtschaft/article186097444/Preisprognose-Mieten-steigen-auch-2019-weiter.html