Kapitalanleger: investire in immobili in Germania

Questo articolo ha una storia martoriata ed ha avuto una gestazione assai sofferta. La bozza è cresciuta lentamente man mano che mi informavo, studiavo e prendevo confidenza col mercato immobiliare tedesco, e quando il pezzo era ormai pressoché pronto alla pubblicazione é arrivato il CORONAVIRUS e tutto (o quasi) é cambiato.

È quindi entrata a gamba tesa la crisi mondiale causata da Sars-Cov-2, rompendo equilibri e sconvolgendo molte cose. Era di fatto totalmente insensato pubblicare un pezzo basato su una situazione economica, finanziaria e sociale ormai appartenente al passato. È stato necessario cancellare larghe parti dell’aricolo e ho dovuto iniziare una nuova fase di studio per capire che piega avrebbe preso il mercato immobiliare durante (e magari anche dopo) la pandemia.

Introduzione – I perché dell’Immobilienboom tedesco

A partire dal 2010, la Germania sta vivendo un boom immobiliare che non ha eguali nella storia della Repubblica federale. In alcune cittá tedesche i prezzi al metro quadrato sono quasi raddoppiati nel giro di 10 anni e questo trend di crescita continua tuttora, nonostante la situazione economica non esattamente felice.
Due fattori principali hanno scatenato questa corsa al mattone senza precedenti:

1► La politica dei tassi bassi della BCE, che ha reso di fatto infruttifere alcune forme di risparmio molto amate in Germania: i tassi dei titoli di stato sono in negativo da anni e anche i libretti di risparmio, da sempre uno strumento molto amato dai tedeschi, hanno da molti anni rendimenti prossimi allo 0% e dal 2019 hanno iniziato a virare in negativo. Difatti è proprio dalla classe media tedesca che sono sempre arrivate le critiche piú feroci all’operato di Draghi, accusato di avere di fatto rovinato i risparmiatori tedeschi con la sua politica dei Nullzinsen (é proprio cosí: Draghi potrá probabilmente piacere alla politica tedesca, ma assolutamente non al tedesco medioborghese risparmiatore, che ha visto gli interessi dei suoi investimenti crollare e il sogno della casa di proprietá allontanarsi inesorabilmente).
Al risparmiatore tedesco sono quindi rimaste solo due alternative: investire nei mercati finanziari oppure comprare immobili e metterli a reddito. Ed essendo i tedeschi per natura abbastanza avversi al rischio, si sono buttati in massa sull’acquisto di immobili da affittare. Aiutati anche dai tassi bassissimi che rendono molto conveniente indebitarsi (una cosa a cui i Tedeschi sono, per mentalitá, estremamente avversi: non é un caso se la parola Schuld, termine che in tedesco che significa debito, significa contemporaneamente anche colpa).
Attualmente in Germania, se si possiede sufficiente capitale proprio, si puó accendere un mutuo a 10 o 15 anni con tassi inferiori all’1%. La rendita di un appartamento in affitto in Germania si attesta tra il 3% e il 5% annuo lordo del prezzo di acquisto. A ció va sommato l’incremento di valore dell’immobile stesso, che continua a salire ogni anno (nonostante il coronavirus).
Quindi, anche indebitandosi, mettere un immobile a reddito é sempre una opzione molto redditizia. E i tedeschi hanno iniziato a farlo.

2► La seconda ragione dietro al boom immobiliare tedesco é la cresciuta attrattivitá della Germania come Paese ad alto richiamo migratorio. Negli ultimi 10 anni in Germania sono arrivati in media 500.000 nuivi immigrati ogni anno. La situazione é peró molto diversa da quella di altri Paesi come l’Italia: in Germania non arrivano solo Fluchtlingen (rifugiati) o immigrati a bassa scolarizzazione, bensí anche moltissimi lavoratori specializzati e altamente qualificati provenienti non solo dai Paesi EU in crisi (PIGS) ma anche dal continente asiatico e americano (a Darmstadt vi potete imbattere facilmente in Ingegneri Sudcoreani e Statunitensi che hanno liberamente deciso di trasferirsi qui, magari anche con famiglia). Non si tratta quindi solo di persone che si trasferiscono da da Paesi piú poveri; al contrario molti sono i professionisti provenienti da Paesi ricchi e sviluppati, che scelgono la Germania per per la qualitá della vita, per le tante possibilitá di sviluppo che offre e per il suo ottimo rapporto stipendi/costo della vita che rimane uno tra i milgiori al mondo. Le statistiche parlano chiaro: la Germania è la meta più ambita dai richiedenti della Carta Blu UE, profili altamente qualificati che hanno accesso a salari elevati. Inoltre nei prossimi 14 anni sono previsti in arrivo in Germania piú di 200.000 immigrati qualificati all’anno, senza contare poi rifugiati, ricongiungimenti familari e immigrati non qualificati.
Tutte queste persone hanno bisogno di un posto dove vivere, e questo é uno dei fattori alla base della Wohnungsnot (emergenza appartamenti) che rende la ricerca di una appartamento in cittá una sfida ben piú difficile della ricerca di un lavoro.
In tutte le cittá ad elevato potenziale attrattivo, tipicamente quelle in cui sono presenti Universitá, Aziende tecnologiche, Hub di innovazione teconologico/scientifica oppure grandi fabbriche e grandi stabilimenti, trovare casa é una autentica impresa, perché moltissime sono le persone che vogliono trasferirvisi e si mette in atto una vera e propria selezione (qui un mio articolo in cui approfondisco il tema). Questa situazione sta attraendo investitori immobiliari non solo internamente in Germania, ma ora anche dall’estero (soprattutto cinesi).

Per la chiudere questa introduzione, va detto che non si tratta solo di un fenomeno “tedesco”. Alcuni miei conoscenti attivi nel real estate in UK e in USA mi riferiscono di situazioni analoghe in atto in alcune zone dei Paesi dive vivono. Il potenziale ritorno dell’inflazione e l’incertezza della ripresa post-covid sta spingendo gli investitori in massa verso gli immobili vista anche la condizione dei mercati finanziari ormai da “troppo” tempo ai massimi livelli.
Non a caso qualche giorno fa la CNN titolava: People are panic buying homes as prices skyrocket around the world. In tutto il mondo é iniziata una corsa a rifugiarsi nel mattone, e i prezzi stanno reagendo di conseguenza.

La situazione oggi

De facto, la Germania si trova in questo momento in una condizione di bolla immobiliare. Una bolla che tuttavia, a differenza di quella Italiana o Spagnola dei primi anni 2000, appare ben solida e molto lontana dal poter scoppiare.

In un mercato in condizione di bolla immobiliare, é chiaro che non é sempre conveniente comprare immobili a scopo abitativo (li paghi piú di quanto valgono) ma che l’acquisto di immobili a scopo di investimento (mettendoli a reddito o rivendendoli) é una opzione molto piú sensata. Ovviamente bisogna muoversi con circospezione per fiutare eventuali affari o eventuali fregature.

Presupposto fondamentale per poter investire in immobili in Germania é farsi un’idea precisa delle zone e dei valori delle mura a seconda delle location: é fondamentale conoscere quantomeno il vostro circondario, ma possibilmente allargare le proprie conoscenze della zona quanto piú possibile per capire quali sono le zone “in” e quelle “out” almeno all’interno del vostro Bundesland. Ci sono molti modi per farlo: potate affidarvi al passaparola tramite colleghi, conoscenti o amici; potete seguire i giornali e i notiziari, potete informarvi su Internet oppure (e lo consiglio) potete esplorare e vedere di persona. Non c’é come visitare una cittá o un quartiere “live” per farsi una idea di come si vive da quelle parti.

In linea di principio in Germania, come in ogni altra parte del mondo, vale la regola delle tre elle: die Lage, die Lage, die Lage (Location, Location, Location). La posizione di un immobile é il fattore fondamentale da tenere in considerazione per poter valutare quale sará la sua resa nel tempo.
A tal proposito mi permetto di inserire un link a questo studio di Postbank, in cui sono indicate le zone della Germania a piú elevata probabilitá di crescita immobiliare in orizzonte temporale 2030 (é uno studio di aprile 2021 quindi ampiamente post-coronavirus). È un documento molto interessante a cui suggerisco di dare una veloce lettura. In particolare la mappa allegata all’articolo é di grande utilitá.
È sulla location che si gioca una parte importante della strategia di investimento immobiliare, fatto salvo ovviamente rischi ed eventi imprevisti.
È proprio il fattore “rischi ed imprevisti” che ha portato ad una quasi totale riscrittura di questo articolo e che ha cambiato alcune delle carte in tavola, anche riguardo al fattore location. Vediamo bene quali.

Cittá universitarie: la pandemia da Covid ha congelato le attivitá didattiche in presenza e causato una massiccia migrazione alla didattica online. Gli appartamenti per studenti in cittá come Heidelberg e Darmstadt si sono svuotati e la domanda é crollata. Se fino a febbraio 2020 si poteva tranquillamente dire che comprare un miniappartamento vicinanze universitá fosse un affare sicuro e redditizio, ora purtroppo non é piú cosí e nessuno puó dire se e quando tornerá ad esserlo. Nel mio condiminio a Darmstadt ci sono due piccoli monolocali affittati a altrettanti studenti: entrambi sono scomparsi a Marzo 2020 e da allora non li ho piú visti.

Piccoli appartamenti per giovani singles nelle grandi cittá allo stesso modo rischiano di diventare ora un investimento poco remunerativo. Il lockdown ha completamente distrutto il paradigma abitativo della grande cittá e la “big city life”. Se infatti ad un giovane professionista single fino ad un anno fa andava benissimo virere in un piccolo monolocale in cittá, in quanto trascorreva la maggior parte del suo tempo in ufficio, fuori a cena, partecipando a eventi culturali, o in giro tra happy hour e aperitivi, ora purtroppo non é piú cosí. Questo modello di vita é stato completamente scardinato dall’epidemia e potrebbe non tornare piú. Al giovane professionista ora si prospetta la possibilitá di lavorare da remoto da ogni parte del mondo, senza doversi fisicamente trasferire. Molti analisti presumono che questo trend fará sgonfiere molti mercati immobiliati “pompati”, tra cui ad esempio quello londinese.

Immobili commerciali: con la massiccia virata sullo smart working e homeoffice sono molti gli spazi commerciali e uffici che ora rischiano di rimanere vuoti nelle grandi cittá. E con loro potrebbero risentirne in modo significativo anche i ristoranti e bar delle aree commerciali cittadine, per i quali verrá meno buona parte del business delle pause pranzo.
Ma non solo: anche il commercio al dettaglio ha subíto un forte contraccolpo e molti spazi commerciali adibiti a negozi e grandi magazzini resteranno vuoti. Basti pensare alla massiccia operazione di ristrutturazione e risanamento della Galeria Karstadt Kaufhof, la piú grande catena di grandi magazzini del Paese (verranno chiusi 62 grandi magazzini su un totale di 172). E sono state molte le catene, come ad esempio Adidas, Puma, Deichmann, che hanno bloccato i pagamenti degli affitti a causa della crisi Covid; mentre altre come C&A hanno richiesto a gran voce una riduzione dei canoni di affitto. Ma c’é anche chi, purtroppo, non é riuscito a salvarsi ed é definitivamente caduto sotto i colpi inferti dalla Coronakrise: la catena di ristorazione Vapiano, presente con moltissimi ristoranti in tutta la Germania, ha dichiarato fallimento pochi mesi dopo il primo lockdown.
Insomma, per i locatari di immobili a uso commerciale si prospettano tempi duri.

Abbiamo quindi tre forme di investimento immobiliare che, a mio parere, sono al momento da escludere: immobili commerciali, appartamenti per studenti, appartamenti per giovani e singles. Questi sono tipi di immobile sui quali nei prossimi anni non metterei un singolo euro. Se proprio si punta a investire qui, sarebbe meglio aspettare e tenere sotto sorveglianza il trend.

Wohnen muss man immer!

Cosa resta quindi? Resta tutto ció a cui proprio non si puó rinunciare ovvero abitare e i generi di prima necessitá.

Il coronavirus ha creato un nuovo trend e ha valorizzato e ridato importanza alla casa come nuovo porto sicuro per le persone e le famiglie. I lockdown intermittenti e le limitazioni alla libertá personale che hanno caratterizzato l’ultimo anno (e che probabilmente caratterizzeranno quelli a venire) hanno rovesciato molti paradigmi abitativi, soprattutto nella vita delle grandi metropoli: la casa non é piú il posto in cui si dorme e basta, ma diventa ora l’hub di tutte le nostre attivitá.

Nel nuovo mondo dominato dallo smart working e dall’homeoffice, con libertá di movimento limitata, asili e scuole aperti a intermittenza, piscine e palestre chiuse per molti mesi all’anno, la casa dovrá ora diventare polivalente ed essere anche ufficio, asilo nido, fitness center e (perché no) centro benessere. Questo trend é stato battezzato “Cocooning” termine inglese che descrive la necessitá di crearsi un proprio nido o “bozzolo” di benessere e di abitabitá piacevole e confortevole. Il boom di Ikea e di tutte le catene attive nel settore casa, che nel dopo-lockdown della scorsa estate hanno fatto segnare vendite record e hanno mantenuto un solido trend di ricavi anche durante tutte le successive ondate, mostra come il trend sia giá partito. La rinomata societá di analisi e consulenze aziendali Accenture ha definito, in un suo recente documento, quello appena cominciato come “il decennio della casa” [link all’articolo].

Nei prossimi anni vedremo quindi piú valorizzate:

  • Case piú grandi, piú spazio
  • Grandi terrazze e giardini
  • Il quadrilocale diventerá prevalente sul trilocale: sará importante poter disporre di una stanza-ufficio ; una coppia dovrá avere la possibilitá di poter lavorare in homeoffice e fare remote calls contemporaneamente, senza darsi fastidio l’un l’altro
  • Case fuori cittá, lontane dai grandi centri urbani
  • Case in cittá piccole, ma ben servite con mezzi di trasporto e servizi

Cittá come Bensheim potrebbero a breve diventare i nuovi hotspot del boom immobiliare tedesco: piccoli centri, piacevoli, ben collegati, vicini alla natura, in grado di offire una ottima qualitá della vita lontani dal caos delle grande cittá conservando un alto livello di servizi. Non trattandosi di agglomerati urbani in cui si concentra il grosso delle opportunitá di lavoro, queste cittá offrono oggi prezzi immobiliari piú accessibili rispetto alle quotazioni infuocate delle grandi cittá come Francoforte e delle medie cittá come Darmstadt.
Ma ora il lavoro da remoto potrebbe cambiare tutto. E infatti i primi studio paiono confermare che dall’inizio della pandemia i prezzi fuori cittá hanno iniziato a crescere con lo stesso trend delle grandi cittá.

Questo cambiamento rappresenta, purtroppo, una brutta notizia per i “piccoli investitori” perché gli appartamenti alla portata di chi non ha molto capitale sono diventati ora estremamente meno redditizi. Un piccolo monolocale in cittá, da affittare ad uno studente o ad un single, era un ottimo investimento fino ad un anno fa, ma oggi non lo é decisamente piú.

Comprare in cittá un trilocale o un quadrilocale da affittare ad una famiglia o ad una giovane coppia diventa molto pesante da un punto di vista finanziario, se non si ha capitale a sufficienza. Nel mio articolo del 2019 ho analizzato quanto sia gravoso comprare un trilocale in una cittá media in Germania se non si ha capitale da parte [link all’articolo].

Rimane quindi una possibilitá, ovvero quella di spostarsi verso zone meno costose ma potenzialmente appetibili e suscettibili di rialzi nell’ottica della rivoluzione del mondo del lavoro attualmente in atto. Come giá menzionato qualche paragrafo piú su, una regola basilare degli investimenti immobiliari vuole che affinché un immobile a scopo abitativo abbia una buona resa, esso va acquistato in zone dove c’é abbondanza di lavoro. Questa é una regola di base universale e non si scappa.
Tuttavia abbiamo giá visto piú volte come in Germania nelle zone ad elevata densitá di opportunitá lavorative i prezzi siano ormai troppo elevati quando non proibitivi. Bisogna quindi a mio avviso anticipare le tendenze del mercato e spostarsi verso centri piú lontani dalle grandi cittá ma con elevata qualitá della vita.

Come abbiamo giá analizzato, l’acquisto di un tri- o quadrilocale in Germania puó diventare conveniente a certe condizioni, se abbiamo abbastanza capitale da parte. Ecco che facendo le stesse considerazioni potremmo quindi affacciarci a interessanti opportunitá di investimento.

Una buona parte delle famiglie e delle giovani coppie in Germania continua a prediligere l’affitto (nonostante la percentuale di chi vuole vivere in casa di proprietá sia in crescita) e non bisogna dimenticare che, come citato all’inizio di questo post, un sacco di nuovi immigrati arriveranno, attirati dal lavoro. Quindi un immobile in buona posizione, vicino al lavoro, avrá sempre successo, se non altro per i prossimi 10 o 15 anni almeno. Io credo che quindi scegliere strategicamente zone in cui vi sono molte aziende e molto lavoro, puntando su cittá non eccessivamente quotate ma che siano in prossimitá degli hotspot lavorativi e che permettano di raggiungere agevolmente questi ultimi con mezzi pubblici o infrastrutture stradali, sia la mossa piú sensata alla portata del “piccolo investitore”.

Ci sono ovviamente diversi “target” a cui si puó puntare nel delineare le propria strategia di immobile da mettere a reddito: si puó decidere di puntare al giovane immigrato ad elevata qualifica che si trasferisce in Germania per lavoro, allo studente, alla giovane coppia che va a vivere insieme, alle famiglie con figli piccoli, oppure ai pensionati.
È chiaro che al cambiare del target cambia anche l’immobile che si va ad acquistare: una famiglia difficilmente accettetrá di vivere in un monolocale da studenti mentre un giovane expat single non sa che farsene di un trilocale da 100 mq.

Il piccolo investitore alla ricerca di un buon affare immobiliare in Germania dovrá innanzitutto scegliere il suo budget, poi il suo target, e successivamente la zona; poi, monitorare il mercato e restare “in agguato” per le occasioni di acquisto che si presentano.

Ho messo il budget prima del target in quanto il primo parametro applica automaticamente un filtro sui possibili target: se ad esempio non si hanno abbastanza risorse economiche per comprare un trilocale, il target “famiglie” é automaticamente escluso.

Calcolatrice alla mano

Quando si acquista a scopo di Kapitalanlage bisogna saper fare discretamente bene i conti. È infatti indispensabile saper gestire qualche nozione base di calcolo finanziario e calcolo attuariale siccome si avrá a che fare con interessi, percentuali e rendite. Non voglio addentrarmi in nozioni di matematica finanziaria in questo post, e cercheró di rimanere il piú “semplice” possibile ma siate ben consapevoli del fatto che, qualora vogliate davvero intraprendere la via del Kapitalanleger, saper fare bene i conti é un must!

Comprare casa a scopo di investimento vi pone di fronte a una serie di variabili:

  • Innanzitutto il prezzo dell’immobile che volete comprare. Da esso dipendono anche i Kaufnebenkosten ovvero i costi accessori all’acquisto: provvigione, costi notarili e la mazzata finale che risponde al nome di Grunderwerbsteuer!
  • I Nebenkosten dell’immobile ovvero le spese condominiali mensili. Se sono troppo alti possono rendere l’immobile scarsamente attrattivo per eventuali interessati. Potreste ritrovarvi costretti a scendere con il canone di affitto per attirare inquilini!
  • Se non avete Eigenkapital sufficiente a coprire l’intero costo dell’immobile, dovrete accendere un Baufinanzierung . Numerosi parametri permettono di personalizzare e adattare il finanziamento alle vostre esigenze.
  • La rendita dell’Immobile ovvero le entrate corrispondenti all’affitto. In questo caso un ottimo strumento per orientarsi é il Mietspiegel di Immobilienscout24 ma anche una rapida occhiata agli annunci riguardanti gli immobili della zona permette di farsi un’idea del prezzo/mq che potrete applicare.

Supponiamo che rientrate nel novero delle pesone normali con redditi e patrimoni normali (come me) e che quindi per il vostro primo Kapitalanlage dovrete accendere un Baufinanzierung. In questo caso, affinché l’immobile vi dia una rendita positiva, dovrete essere in grado di colcolare:

  • La entrate mensili attese nette. Sí, perché non bisogna assolutamente fare l’errore di considerare l’affitto che vi paga l’inquilino. L’affitto, ovviamente, va tassato, e a voi a fine anno viene in tasca solo una parte di quello che vi paga l’inquilino.
    In Germania le entrate da affitto si sommano al vostro reddito e vengono quindi tassate con la corrispondente aliquota della Lohnsteuer. Tuttavia, é possibile detrarre gli interessi del Baufinanzierung nonché una quota di ammortamento dell’Immobile pari al 2% annuo.
  • Le uscite mensili attese che saranno la rata dal finanziamento, la parte di Nebenkosten non imputabile all’inquilino piú eventuali spese straordinarie o ordinarie.

Visto che in molti casi si fa prima con un esempio e in quanto ingegnere sono un grande fan dell’approcio “i numeri parlano da sé”, ecco qui, opportunamente semplificato, un calcolo valido per un bilocale sui 65 mq a Darmstadt (target: giovane coppia / giovane expat).

I dati sul Baufinanzierung sono stati calcolati con il calcolatore online di Commerzbank che é abbastanza affidabile anche se poi in realtá il tasso di interesse che ti viene proposto “al vero” in banca é sempre leggermente piú alto rispetto al calcolatore online (la ragione é che il calcolatore online presuppone credenziali finanziarie Schufa di livello infinito, praticamente come se stesse chiedendo un finanziamento Jeff Bezos). Il canone di affitto invece deriva dai dati estratti dell’attuale Mietspiegel per i bilocali a Darmstadt-Bessungen, che per Aprile 2021 vede il valore mediano a 12,8 € al metro quadro. Il prezzo di acquisto rispecchia la valutazione attuale di un bilocale (non nuovo) a Darmstadt-Bessungen, circa 4000 € al metro quadro.
Per semplicitá ho assunto la Lohnsteuer pari al 42%.

Dalla tabella si evidenzia subito una cosa: il cash flow é.. negativo! Ma come é possibile? Che razza di investimento é un affare in cui si va in perdita?
Come ho giá detto, per investire in immobile é necessario fare un minimo di conti e ragionare in ottica di lungo periodo per fare corrette valutazioni.
Nel caso della tabella si apprezza come, incassando 850 Euro di affitto e pagando 720 Euro di rata del finanziamento, si va comunque in cash flow negativo. Il motivo é semplice: bisogna considerare le tasse, ovvero il netto. Al netto delle tasse, non incassiamo 850 Euro al mese, ma in realtá poco piú di 700, quindi a fine anno ci troviamo in negativo di circa 600 Euro.

Quindi questo investimento non conviene? Non é detto. Con il muto a tasso fisso abbiamo bloccato la rata per 20 anni, mentre invece altrattanto non puó dirsi dell’affitto.
Ma quanto potremo aumentare il canone di affitto nel tempo? In aiuto ci viene sempre il Mietspiegel che grazie allo storico dei dati ci mostra come gli affitti per bilocali a Darmstadt nel periodo 2010 – 2020 sono aumentati mediamente del 2,9 % all’anno.

Calcoliamo quindi di rivalutare l’affitto del 5% con cadenza biennale attraverso uno Staffelmiete (conservativamente leggermente al di sotto dei valori del Mietspiegel) ed ecco che:

Ecco come quindi l’investimento genera un cash flow annuo netto positivo giá dopo qualche anno. In sostanza, pur continuando a pagare il mutuo, a meno di una decina di anni dall’acquisto abbiamo un interessante cash flow netto che va ad aggiungersi al nostro reddito netto annuo. E in piú, siamo proprietari di un asset (un immobile in ottima posizione a Darmstadt) che con ogni probabilitá in questi 10 anni ha pure incrementato significativamente il suo valore.
È altrettanto chiaro che tanto piú Eigenkapital metteró nell’acquisto, tanto prima potró vedere un cash flow positivo. È per questo che a mio avviso una rata del finanziamento non troppo alta é sempre un presupposto importante (anche in ottica rischi) come giá ho spiegato nel mio post aggoirnato sul comprare casa in Germania nel 2021. Una rata troppo alta vanifica il cash flow e rende l’investimento non remunerativo.

Il calcolo che ho mostrato qui é abbastanza semplificato e voglio che serva per dare un’idea. Infatti, un calcolo professionale e attento, da vero investitore, dovrebbe considerare la Grundsteuer (ok, non si tratta di molto, qualche centinaio di € all’anno), le spese straordinarie (con un po’ di calcolo probabilistico tenendo conto dell’etá dell’immobile) e l’inflazione, andando ad attualizzare al valore odierno le cifre future dei cash flow positivi sulla base di un tasso di inflazione presunto.
Andrebbe inoltre considerato il fatto che probabilmente gli affitti non potranno aumentare all’infinito con il ritmo degli anni 2010 – 2020 altrimenti si andrá incontro ad una situazione di emergenza abitativa per i ceti medio-bassi; per cui c’é da aspettarsi prima o poi un effetto di “dumping” con il raggiungimento di un plateau. Nei miei calcoli di solito piazzo questo effetto a 12-14 anni nel futuro.
È bene fare diversi calcoli con diversi scenari. Soprattutto ora, che potremmo assistere ad un ritorno dell’inflazione generalizzata, si aprono potenziali nuovi sviluppi che fino a un anno fa non avrei potuto considerare.

Inoltre va effettuata anche una analisi dei rischi; pesando, con il tradizionale metodo impatto per probabilitá, possibili eventi che impatterebbero sul nostro investimento.
Cosa succederebbe se, ad esempio, nel 2022 una nuova coalizione di governo Verdi-SPD-Linke varasse un severissimo Mietdeckel nazionale , regolando per legge gli affitti?
E se invece le nuove politiche green , volute da sempre piú forze politiche, causassero un pesante ridimensionamento dell’industria tedesca, abbattendo posti di lavoro e interrompendo il flusso di immigrati qualificati verso la Germania?
Eventi improbabili, ma che non si possono escludere a priori.

È quindi importante mettere a punto un proprio strumento di calcolo (anche excel va benissimo) sofisticato quanto basta per poter supportare questi conti. In questo modo si possono testare diversi scenari e capire quali mosse fare (e non fare) nel proprio approccio all’investimento immobiliare.
Esistono anche templates excel preconfezionati pensati apposta per i Kapitalanleger, in cui sono giá preimpostati tutti i calcoli del caso. Si tratta di strumenti molto dettagliati e utili (e infatti non sono gratis). Con qualche ricerca su Google si possono trovare diversi esemplari.

E se non posso/voglio comprare un immobile?

È chiaro che acquistare un immobile é un impegno, é un rischio, consuma tanto tempo e risorse. Non é alla portata di tutti perché serve un discreto Eigenkapital, ed é una scelta che condiziona di molto le nostre strategie di risparmio/investimento future. Non tutti possono o vogliono farlo.
C’é poi anche il fattore impegno: avere un inquilino da gestire é comunque una occupazione in piú, quando non c’é bisogna cercarlo, se si vuole affidare la questione ad una agenzia sono costi in piú, ecc…

Insomma, se si volesse approfittare del boom immobiliare tedesco senza peró doversi sobbarcare l’acquisto di un immobile, come si puó fare?

Esistono invero alcune interessanti forme di investimento alternativo, quali ad esempio:

  • Crowfunding immobiliare: queste forme di finanziamento di progetti immobiliari sono diventate molto popolari a seguito del boom immobiliare in Germania. SI tratta di progetti immobiliari in cui una parte del finanziamento per la costruzione é affidata a societá di crowfunding che raccolgono capitale da investitori ai quali viene restituito il capitale piú una rendita a progetto ultimato. I rendimenti di questi progetti sono tra il 4% e il 7% (lordi) e durano di solito tra i 2 e i 4 anni. ovviamente un rendimento simile non é esente da rischi; l’impresa costruttrice potrebbe fallire, il progetto potrebbe andare male e le unitá abitative potrebbero restare invendute. Un sito di crowfunding immobiliare molto popolare é Zinsbaustein.
  • Fondi di investimento alternativi (AIF): gli Alternative Investmentfonds includono anche i fondi immobiliari come ad esempio i fondi Immochance Deutschland Renovation che ogni anno finanziano progetti di rinnovo di immobili abitativi e commerciali in tutta la Germania oppure Verifort Capital HC1 che invece finanzia immobili sociali e case di cura. Si tratta di fondi che generalmente hanno una durata di 8-10 anni e staccano cedole interessantissime (dal 3% al 6% lordi).

Parliamo ovviamento di prodotti non esenti da rischio. Del resto, rendimenti del genere di questi tempi non arrivano senza una componente di rischio. È quindi importante diversificare e (opinione personale) non puntare troppo sul singolo progetto.
Va detto che, ad oggi, non sono a conoscenza di nessun progetto di crowfunding immobiliare fallito.

Se peró siete alla vecchia maniera e preferite toccare “con mano” il vostro investimento acquistando fisicamente un immobile, la mia guida all’acquisto di immobili in Germania potrebbe esservi di aiuto.

Il boom immobiliare in Germania – Conviene oggi (2021) comprare casa in Germania?

A circa due anni dalla pubblicazione dell’articolo del 2019, voglio tornare sull’argomento in quanto alcune cose sono cambiate.

La Pandemia Covid-19 non solo ha scardinato (forse per sempre) alcuni importanti valori del mondo del lavoro moderno, ma ha anche cambiato radicalmente molti paradigmi riguardo all’abitare. E molti di questi cambiamenti sono strettamente collegati l’uno all’altro.

La rivoluzione dell’Homeoffice ha fortemente ridimensionato il valore aggiunto dato dalla flessibilitá e dalla possibilitá di essere agili e pronti agli spostamenti. Ora con il lavoro da casa la flessibilitá data dal vivere in affitto non é piú un asset come lo era prima della pandemia. Negli ultmi mesi si iniziano a vedere, anche per posizioni di rilievo relative a middle management e top management, assunzioni “Homeoffice-Based” in cui la persona non solo é molto distante, ma in alcuni casi addirittura vive in un altro Paese (non posso citare le Aziende per correttezza e riservatezza, ma vi assicuro che sta succedendo).

Inoltre il modello abitativo “urbano” fatto di appartamenti piccoli nelle grandi cittá andrá probabilmente incontro ad una battuta di arresto. Le cittá non offriranno piú la qualitá della vita di prima (a causa delle limitazioni e restrizioni alla libertá Covid-19) e non saranno piú il “Place to be” assoluto. Verranno meno gli eventi, gli affollamenti, i divertimenti, le manifestazioni, la cultura, tutto ció che rendeva la vita in cittá cool, mentre contemporaneamente avere il lavoro sotto casa non é piú un valore aggiunto come prima, perché ora il lavoro é a casa.

Ora quindi la casa deve essere piú grande. Deve essere lontana del caos e offirre una sana qualitá della vita. Deve essere l’hub completo delle nostre vite, deve essere anche palestra, ufficio, centro benessere. Stanza hobby, stanza ufficio e giardino sono ora diventati accessori pressoché onnipresenti nelle richieste di chi cerca casa a scopo abitativo. Questo non lo dico io: é un trend giá partito e giá sorvegliato dai principali intermediari immobiliari che hanno visto spostarsi la domanda negli ultimi mesi.

Lo so, sembrerá una bestemmia detto da un fan dell’affitto come me, ma a questo punto la domanda sorge spontanea… forse ora, a fronte di questo nuovo scenario, puó essere conveniente comprare casa in Germania?
(comprare casa inteso a scopo abitativo o, come dicono qui, Eigennutzung).

Io dico di . Ma ovviamente deve essere una scelta ragionata e consapevole. A mio avviso, in questo momento ha senso comprare casa se sono soddisfatti i seguenti requisiti:

  • L’immobile é in buona posizione, ben servito (mezzi pubblici, negozi, scuole, ecc..), si trova in una zona in cui c’é lavoro e ci sono Aziende. Questo mitiga il rischio di avere significative perdite nel caso i valori degli immobili inizino un domani a scendere.

Perché: comprare quando i prezzi sono alti é sempre un rischio, chi ha comprato casa in Italia nel periodo pre-2008 ne sa qualcosa. In questo momento la situazione della Germania potrebbe essere paragonabile all’Italia pre-2008, ovvero potremmo effettivamente avere raggiunto un picco. Tuttavia ci sono anche elementi che portano a pensare il contrario, cioé che la crescita delle quotazioni immobiliari in Germania non si fermerá, questo anche solo sulla base di considerazioni squisitamente demografiche (la popolazione residente in Germania aumenta senza sosta da 10 anni e nulla fa pensare che questo trend si possa fermare). In ogni caso, comprare in una zona appetibile rimane la miglior mitigazione.

  • La somma di rata del mutuo piú i Nebenkosten mensili non supera un terzo dello stipendio netto piú alto in famiglia

Perché: questo é un parametro importante. Molte banche assumono a parametro le entrate totali dell’Haushalt, cioé la somma degli stipendi netti (se si é in due, come generalmente accade) sulla quale si va poi a parametrare una rata del mutuo sostenibile.
Io non sono d’accordo. In mia opinione, la rata va calcolata su un solo stipendio, in modo da risultare sostenibile a tempo indeterminato nel caso uno dei due stipendi venisse meno. Inoltre, come nota personale, ritengo che la rata del mutuo dovrebbe essere inferiore a quella dell’eventuale affitto che paghereste per quell’immobile. In questo modo potrete compensare il vostro debito con la banca con un maggior rispamio di liquiditá durante il pagamento delle rate.

  • Ad acquisto ultimato si ha a disposizione liquiditá sufficiente per fronteggiare almeno due anni di spese in caso di azzeramento totale delle entrate mensili familiari.

Perché: forse sono eccessivamente catastrofico, ma io penso sempre al worst-case scenario. Andiamo incontro ad un decennio di grande incertezza, il Coronavirus é tutt’altro che sconfitto, nessuno ha la piú pallida idea di quello che ci aspetta. A mio avviso, se non si ha la possibilitá di tenere da parte riserve liquide per tirare avanti almeno due anni senza reddito, non bisogna assolutamente indebitarsi per la casa. L’anticipo che mettete per comprare la casa, sommato a tutti i Kaufnebenkosten, ai costi accessori (cucina, mobilia, trasloco, ecc..) non deve prosciugare i vostri risparmi ma deve comunque lasciarvi una riserva di denaro sufficiente a tirare avanti almeno 24 mesi nel caso accada l’impensabile (il 2020 ci ha insegnato che l’impensabile a volte… accade).

Oltre a queste osservazioni valide a livello individuale, vi sono inoltre alcuni segnali macroeconomici che presto potrebbero far tornare l’acquisto di un immobile a scopo abitativo nel novero delle operazioni redditizie. Uno su tutti é il ritorno dell’inflazione. L’anno scorso si trattava solo di vocine isolate, ma ora iniziano a diventare piú voci in coro: sempre piú esperti ed economisti sono concordi nell’affermare che il ritorno dei tassi di interesse e il ritorno dell’inflazione dopo la pandemia potrebbero essere realtá. Anzi, forse sta giá accadendo ora.

Un eventuale innalzamento dei rendimenti dei titoli decennali (che si sta giá verificando) e un eventuale innalzamento dei prezzi al consumo (che per molti beni e materie prime si sta giá verificando) non lascerebbe alle banche centrali altra scelta se non quella di rivedere i tassi all’insú. Si tratterebbe di inflazione e tassi non elevatissimi, si parla di un qualche percento all’anno – che tuttavia, per come siamo stati abituati negli ultimi 20 anni, non é certamente poco.
Del resto, va anche messo in conto che l’elevatissimo indebitamento che sta interessando i bilanci di molti Paesi porrá nei prossimi anni una “sanguinosa” questione di risanamento delle finanze pubbliche. L’inflazione, come “tassa occulta”, potrebbe essere per molte Nazioni della UE una attraente alternativa alle politiche di austerity, soprattutto in chiave di accettazione popolare delle politiche economiche.
Mettere tasse e avviare programmi di austerity produce malcontento e abbatte i consensi; mentre invece una inflazione ben controllata abbatte il debito e abbelisce il bilancio dello stato dando la possibilitá di raccontare al popolo che é colpa dell’economia di mercato e della ripresa post-pandemia.


Certo, per ora siamo nel campo delle speculazioni: l’incertezza regna sovrana, nulla é certo e nessuno puó dire oggi quello che succederá domani.
Ma una cosa é sicura: in tempi recenti non vi erano mai stati cosí tanti argomenti a favore di un possibile ritorno dell’inflazione.
(non metto le fonti, perché ne ho guardata davvero troppe e non ho memorizzato tutti i link; ma ce ne sono tantissime: se fate qualche ricerca Google o su Youtube troverete un sacco di materiale)

Per chi ha acceso un mutuo e bloccato le rate per i prossimi 10, 15 o 20 anni, approfittando degli attuali tassi prossimi allo zero, il ritorno dell’inflazione e dei tassi di interesse sarebbe una autentica epic win, mentre per chi continua a pagare l’affitto sarebbe un affare tutt’altro che piacevole.

È chiaro che per pensare di comprare una casa o un appartamento in Germania, pur con uno stipendio medio/alto e qualche risparmio da parte, non possiamo avventurarci sulle grandi cittá come Frankfurt, München, Stuttgart a causa dei loro prezzi ormai irraggiungibili (per un trilocale da 80 mq nei sobborghi di München si parte da 700.000 Euro!) e anche cittá meno grandi come Darmstadt o Heidelberg sono ormai diventate troppo care. Questo non significa che non si possa comprare casa in queste cittá: l’acquisto é sempre possibile, tuttavia imporrebbe di accollarsi un mutuo piú gravoso (quindi una rata piú elevata) con la consapevolezza che si sta acquistando un immobile dal prezzo gonfiato. Cosa che per un immobile a scopo abitativo e non di investimento, a mio avviso, non ha senso.

Guardando alla mia zona, ad esempio, le cittá della Bergstraße come Bensheim, Heppenheim e Weinheim offrono prezzi decisamente piú accessibili e un ottimo livello di servizi e qualitá della vita. Una buona rete di trasporti, le colline dell’Odenwald dietro casa e un sacco di opportinutá per il tempo lbero; cittadine piacevoli e ideali per vivere in tranquillitá senza rinunciare alle comoditá. Queste cittá non hanno importanti universitá o grandi Aziende, tuttavia si trovano nel bel mezzo di una delle zone piú ricche e dinamiche della Germania (la Metropolregion Rhein-Neckar) con una miriade di opportunitá professionali e di crescita a portata di auto, di treno o … di tram.

È in zone simili a queste che si possono trovare opportunitá interessanti per vivere in casa di proprietá. I prezzi pur non essendo alti come in altre cittá sono comunque considerevoli, quindi occorre monitorare il mercato per le opportunitá piú convenienti. In virtú dell’elevatissima domanda e dei prezzi alti, tutte le offerte piú interessanti tendono a essere bloccate a pochissimo tempo dalla pubblicazione, quindi é necessario essere veloci.

Una volta analizzato il costo/opportunitá da un punto di vista meramente economico, rimane poi la questione dei rischi di tipo non economico connessi al comprare casa: ne ho parlato anni fa in un mio articolo dal titolo Comprare casa? No grazie in cui riassumevo alcune delle possibili disgrazie che possono capitare a chi decide di legarsi definitivamente ad un bene immobiliare. Tra queste ci sono i vicini: possono capitarne di rompipalle, problematici, o peggio ancora violenti e squilibrati. Non é il massimo quando ci si ritrova a convivere con una situazione sociale problematica proprio alla porta accanto, e quando si ha comprato casa diventa un grosso, grossissimo problema.

C’é un modo per mitigare o addirittura schivare questo rischio: scegliere con cura la proprietá.
Se conoscete la Germania e avete giá esplorato un po’ le cittá e i contesti abitativi, probabilmente giá sapete distinguere le zone residenziali. Il mio non vuole essere un discorso classista o razzista ma una pura descrizione della realtá e lo so che é poco bello come discorso ma la realtá purtroppo funziona cosí: come in ogni parte del mondo, esistono zone “brutte” e zone “belle” (all’interno di queste ultime poi ci sarebbe un sottoinsieme che io chiamo le zone “per Privatiers” ma questo é un altro discorso).

Le zone “brutte” sono riconoscibili per via delle edilizie popolari; si tratta di MHF (Mehrfamilienhäuser) in alcuni casi di dimensioni enormi. Alle periferie delle grandi cittá é facile trovare questi giganteschi condomini, spesso chiamati in modo dispregiativo “Mietkaserne”, si tratta di agglomerati popolari abitati quesi interemante da immigrati e in cui purtroppo non di rado si verificano situazioni sociali poco piacevoli. In tedesco queste zone sono denominate “Soziale Brennpunkte” e non sono esattamente l’ideale se cercate un contesto tranquillo e rilassato.

Le zone “belle” sono riconoscibili dalle EFH (Einfamilienhäuser, ovvero le villette unifamiliari) e da edilizie piú piccole e curate (non piú di una mezza dozzina di appartamenti per edificio). Generalmente al loro interno la viabilitá é del tipo Schrittgeschwindigkeit 7 km/h, riconoscibile dall’apposita segnaletica. Si tratta di zone fatte su misura per le famiglie della classe media tedesca e rappresentano probabilmente i Wohngebiet piú ambiti e ricercati.

Per comprare casa in queste zone non é sufficiente disporre delle risorse economiche ma talvolta serve anche dimostrare un certa dose di “creanza e garbo” sociale. Uno dei compiti dei Makler immobiliari e degli intermediari addetti alla vendita di immobili infatti é quello di assicurare il mantenimento del “decoro” del condominio e del vicinato. Pertanto, se vi presentate come una persona istruita, elegante, posata, tranquilla, con una ottima conoscenza del tedesco, molto probabilmente verrete preferiti rispetto a qualcuno magari anche con migliori credenziali finanziarie delle vostre, ma potenzialmente piú chiassoso, ingombrante e “vivace”. Pertanto é molto importante fare una buona impressione e illustrare all’intermediario il proprio background pe fare piú “bella figura” possibile.

Esistono anche casi in cui a vendere gli appartamenti sono direttamente le societá che possiedono e amministrano lo stabile. Anche in questa situazione l’amministrazione spesso ha cura di “selezionare” tra i possibili acquirenti chi appare piú “promettente” in termini di buon vicinato.
Comprare casa in un immobile cosí amministrato riduce, e di parecchio, il rischio di trovarsi a che fare con situazioni spiacevoli.

Nelle zone “belle”, in ogni caso, non troverete solo Tedeschi ma anche una discreta percentuale di stranieri. La classe media con background migratorio in Germania sta aumentando sempre di piú, costituita sia da Tedeschi con “Migrationshintergrund” di seconda o terza generazione, sia dai nuovi expats ad elevata qualificazione/istruzione arrivati negli ultimi anni. Quindi no, non si tratta di zone invalicabili abitate da membri di caste chiuse.

Ovviamente, comprare casa in Germania significa entrare nella cerchia privilegiata degli Eigentümer (temine tdesco che indica i proprietari immobiliari) e come ogni privilegio, ha un suo costo. La Grundsteuer (equivalente della IMU Italiana) non é esosissima, ma sfortunatamente il calcolo non é semplice. Un calcolatore per stimare la sua entitá si trova qui. Digitando il prezzo di acquisto e selezionando il tipo di immobile avrete una stima (piú o meno affidabile) della Grundsteuer.
Tenete presente che la Grundsteuer é basata su valori catastali ormai antiquati, completamente scollegati dalle valutazioni odierne, pertanto é difficile da calcolare a priori. Inoltre questa imposta verrá profondamente riformata e dal 2025 in Germania si pagherá la nuova Grundsteuer: maggiori informazioni in questo articolo.
Vi sono poi altri costi e informazioni da considerare in dettaglio, ma questo sará un altro articolo.

E poi é chiaro, comprare casa in Germania oggi significa anche sperare che il boom immobiliare tedesco continui e che il valore del proprio immobile continui a crescere al ritmo di diversi percento all’anno, come hanno fatto gli immobili di mezza Germamia dal 2010 ad oggi, raddoppiando quasi di valore (in quasi assenza di inflazione!).
Questo trend potrá continuare? Difficile dirlo. Il boom immobiliare tedesco e la Wohnungsnot hanno le loro cause in diversi fattori, demografici ed economici (ne ho giá parlato in vari articoli) ed é verosimile ritenere che fintanto che questi fattori rimarranno in essere, le valutazioni degli immobili continueranno a salire. Secondo questo studio, nei prossimi 14 anni arriveranno in Germania più di 200.000 “ausländische Fachkräfte” (lavoratori stranieri qualificati) all’anno e questo porterà ad una domanda aggiuntiva di 3.000.000 di appartamenti. Questo senza contare i rifugiati e i ricongiungimenti familiari. Fintanto che in Germania ci sará lavoro e ci sará una forte immigrazione richiamata da questa offerta di lavoro, gli immobili potenzialmente non potranno che rincarare.
Questo in teoria.
In pratica, c’é da chiedersi quanto sostenibile sia un incremento di diversi percento all’anno a tempo indeterminato, in assenza di inflazione. La risposta é semplice: non lo é.
Senza l’inflazione a tenere gli stipendi agganciati al costo degli immobili, si arriverebbe ad un punto di stallo in cui nessuno, a parte Elite e grandi investitori, potrebbe piú permettersi di comprare casa in Germania.

Quindi secondo me, i prezzi saliranno ancora, massimo qualche anno, poi si devono per forza stabilizzare. Quindi chi deve comprare – meglio che compri ora.
Sempre che, ovviamente, non arrivi l’inflazione. In quel caso allora la risalita é pressoché garantita.

Insomma, puó essere che forse io abbia cambiato idea?
Seguite i prossimi articoli per scoprirlo…

Il boom immobiliare in Germania – Neanche Covid-19 ha fermato i prezzi (per ora)

I dati preliminari – seppur da prendere con le pinze – sembrano confermare che, dopo una leggerissima flessione in Marzo e Aprile a causa della Coronakrise, in Maggio i prezzi degli appartamenti in Germania abbiano subito ripreso a salire. Qui un articolo abbastanza dettagliato di Die Welt: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article208028853/Immobilien-Warum-Eigentuemer-noch-an-ihren-Angebotspreisen-festhalten.html

Chi sperava nella fine dell’Immobilienboom o in un calo/stabilizzazione dei prezzi é destinato, a quanto pare, a rimanere deluso, come prospetta anche Immobilienscout24: https://www.immobilienscout24.de/ratgeber/covid19/immobilienkauf.html
Il virus finora non ha avuto alcun impatto sui prezzi“.

Per di piú, alcuni analisti suppongono che il crash dei mercati finanziari, avendo scottato molti risparmiatori tedeschi, produrrá ora l’effetto collaterale di deviare ancora piú investitori sul Betongold (l’oro di cemento, ndt), ormai unica fonte di investimento sicura in una Germania in cui i libretti di risparmio viaggiano ormai dal 2016 cronicamente su tassi negativi.

Certo, il tutto é da prendere con le dovute precauzioni e credo sia avventato fare considerazioni a soli tre mesi dall’inizio di una crisi che durerá almeno due anni; secondo me vale la pena di aspettare ancora qualche mese, perché gli effetti veri di questa crisi li vedremo a partire da Ottobre / Novembre e probabilmente solo allora capiremo in che direzione stiamo andando.
Qualche mia considerazione:

► In Tutta Europa gli ammortizzatori sociali stanno assicurando un “effetto ponte” che va a coprire i redditi dei lavoratori in difficoltá fino a quando il lavoro tornerá, ma la domanda (per nulla scontata) é… il lavoro tornerá? I numeri di Maggio per la Germania sono senza precedenti: 10 milioni di lavoratori tedeschi in Kurzarbeit (su un totale di 33 milioni), disoccupazione salita al 6,1 % (l’anno scorso era al 4%). La vera portata di questa crisi é, secondo me, ancora da vedere.
Ai prossimi mesi l’ardua sentenza.

► I mercati azionari sono euforici, drogati dal boom delle grandi Aziende digitali che stanno traininando da sole indici in cui tutte le altre Aziende sono ampiamente negative, e pertanto non sono assolutamente rappresentativi dell’economia reale.

► L’epidemia Covid-19 ha cambiato anche il panorama immobilare, e mi aspetto di vedere degli effetti a lungo termine soprattutto nel malaugurato caso di una seconda ondata epidemica: chi ha investito nelle cittá universitarie per affittare agli studenti fuori sede potrebbe trovarsi in grosse grane se ora le Universitá si convertiranno massicciamente alla didattica online; chi ha investito in Hotels rischia di vedersela molto brutta, cosí come tutti coloro che facevano affidamento sugli affitti brevi (AirBnB & similari), chi dá in locazione spazi a ristoratori, parrucchieri e altre attivitá in forte sofferenza causa Covid-19 puó andare incontro a Mieteausfälle.

► Gli effetti delle crisi sui mercati immobiliari abitativi arrivano generalmente con uno o due anni di ritardo rispetto alla crisi economica vera e propria. In Europa, a differenza degli Stati Uniti d’America, gli ammortizzatori sociali coprono un periodo che, a seconda degli Stati, va dai 6 ai 24 mesi, dopo il quale chi non é riuscito a ricollocarsi nel mercato del lavoro inizia ad essere in difficoltá con gli affitti e i mutui. Pertanto gli effetti sono sempre abbastanza ritardati.

► Per contrastare la crisi da Covid-19 la Germania ha abbandonato il pareggio di bilancio e ha fatto debito a ruota libera. Nei prossimi anni bisognerá far rientrare il bilancio (su questo i Tedeschi sono intransigenti) e ciò sará possibile solo con Austerity e tasse. Le Austerity di Italia e Grecia durante la crisi dei debiti sovrani del 2011 insegnano: in momenti di austeritá gli immobili sono sempre un ottimo limone da spremere per fare cassa (seguiti dai carburanti). Dubito che si andrá a toccare i redditi, che in Germania sono giá tassatissimi. Mi aspetto pertanto una riforma della Grundsteuer che andrá a colpire i Kapitalanleger in maniera abbastanza importante, soprattutto nel caso arrivasse un governo rossoverde….

► In piú, ho il forte sospetto che buona parte di questi articoli che trovo online ad elogiare il Betongold come unico vero investimento in Germania, inscalfibile, resistente a tutto… siano scritti on purpose per rassicurare i proprietari ed evitare che la gente inizi a vendere. A pensar male si fa peccato, ma spesso…

Personalmente vedo comunque ancora bene gli immobili abitativi nelle grandi e medie cittá, e gli immobili destinati a grande distribuzione alimentare/prima necessitá. Secondo me questi immobili terranno bene anche nei prossimi anni, salvo autentici cataclismi.
Inoltre se le economie di Italia e Spagna dopo Covid-19 non riusciranno a riprendersi bisognerá mettere in conto una nuova ondata migratoria di giovani adulti verso la Germania, che andrá inevitabilmente ad alimentare la situazione di Wohnungsnot.

Staremo a vedere.

Una cosa é certa: avevo finalmente quasi completato l’articolo sui Kapitalanlage immobiliari in Germania quando é arrivata l’epidemia, e ora mi tocca riscriverlo quasi da capo.
Perché una rivoluzione improvvisa e distruttiva come quella da Covid-19 lascerá in qualche modo il segno anche negli investimenti immobiliari, andando magari a ridimensionarne alcuni che in passato erano molto redditizi, e rendendone altri ancora piú redditizi di prima. Nei prossimi mesi terró d’occhio la situazione e quando ne avró capito qualcosa in piú… scriveró. Sperando che non arrivi un altro cigno nero.