Mentre gli Italiani si godono la campagna elettorale sotto l’ombrellone, facendo il tifo per i loro beniamini politici e fantasticando sui regalini elettorali (rigorosamente fatti a debito) che gli spetteranno una volta che il loro eroe sará salito al potere, i Tedeschi si rimboccano le maniche e si preparano ad un caldo autunno di rivendicazioni salariali per difendere il potere d’acquisto dei loro stipendi massacrati dall’inflazione.
È di una settimana fa la notizia che il personale di terra Lufthansa é riuscito a strappare un aumento senza precedenti (+18% !!) con un solo giorno di sciopero [1]. Va detto che tale impressionante vittoria é frutto di una situazione estrema, in quanto il settore aereo si trova letteralmente con le spalle al muro, totalmente impreparato al ritorno del traffico a volumi pre-pandemia dopo tutti i layoff effettuati nel 2020/2021, e in questo momento non puó fare altro che piegarsi alle richieste del (poco) personale rimastogli, pena il blocco totale delle operazioni di terra. La situazione di Personalmangel, da sempre cronica in tanti settori in Germania, si é ulteriormente esacerbata nel dopo-pandemia in quanto tantissimi dei licenziati hanno poi deciso di cambiare settore e, trovando condizioni e trattamenti migliori rispetto a prima, ora sono decisi a non tornare indietro. È il caso del personale di terra negli aeroporti, delle commesse nei negozi di abbigliamento, dei camerieri nei ristoranti, del personale negli alberghi, e tanti altri settori ancora. Ma non solo: c’é anche chi durante la pandemia aveva lavoro in abbondanza, ma ha deciso di cambiare di sua iniziativa; il pensiero va automaticamente al personale sanitario e ai 9000 infermieri che durante la pandemia si sono licenziati perché sfiancati dal superlavoro negli ospedali… Queste figure professionali ora scarseggiano come non mai e i datori di lavoro stanno cercando in ogni modo di rendere questi lavori piú attrattivi, incluso naturalmente incrementare le retribuzioni.
La vertenza Lufthansa arriva in un momento in cui molte Gewerkschäfte si stanno preparando ai relativi Tarifrunde e si apprestano a dare battaglia per chiedere aumenti salariali in grado di compensare l’inflazione, con la IG Metall che chiede un aumento dell’8% per il settore Metall- & Elektroindustrie [2]. Richieste che sono state definite “fuori dal mondo” dal capo di Gesamtmetall Stefan Wolf, il quale invece chiede ai sindacati l’esatto opposto ovvero un Nullrunde come accaduto nel 2020 in occasione della crisi innescata dall’arrrivo della pandemia [3]. Se tuttavia nel 2020 le organizzazioni sindacali, in un atteggiamento di responsabilitá, erano state collaborative nel rinunciare all’aumento salariale per salvare i posti di lavoro dalla crisi Covid, possiamo stare certi che questa volta non sará cosí. Il Tarifrunde dei metalmeccanici avrá inizio a Settembre e si preannuncia un muro contro muro durissimo, saranno sicuramente da mettere in conto diversi Warnstreik e intensissime negoziazioni, ma una cosa é pressoché certa: salvo che la situazione si faccia improvvisamente molto pesante (e.g. chiusura totale di forniture del gas, fabbriche costrette a chiudere a un giorno all’altro, recessione devastante) l’aumento ci sará. Il precedente creato dalla vertenza Lufthansa é molto potente (il 18% é il doppio dell’inflazione!) e gli altri settori non staranno certo a guardare.
La questione tuttavia quest’anno é molto piú complicata e va ben oltre la sola concertazione tra imprenditoria e forza lavoro, in quanto coinvolge in modo diretto il quadro macroeconomico dell’area Euro. Aumenti salariali importanti potrebbero costituire l’innesco di una spirale salari-prezzi, ovvero l’ultima cosa che servirebbe in questo momento per fermare l’inflazione. Dopo la vertenza Lufthansa, sono in molti ora a temere che la partenza della tanto temuta spirale sia ormai inevitabile.[4]
Del resto, l’inflazione c’é e sta mettendo in difficoltá tutti: imprese grandi e piccole, liberi professionisti, consumatori, famiglie, governi. Se peró alcuni soggetti possono proiettare i costi sui loro clienti, altri non sono in condizione di farlo e l’unico modo che hanno per difendersi sono le lotte salariali. Le banche centrali vorrebbero naturalmente evitare la spirale salari-prezzi, ma l’unico modo per farlo sarebbe tenere i salari fermi e scaricare il fardello dell’inflazione sul lavoratori dipendenti. Che ovviamente non ci stanno neanche un po’.
È questo il problema dell’attuale situazione: se si vuole fermare l’inflazione, qualcuno deve perderci. Qualcuno deve impoverirsi e smettere di consumare. Come ben riassunto dal vecchio adagio “il miglior rimedio agli alti prezzi sono proprio gli alti prezzi”, l’inflazione si ferma solo quando i prezzi raggiungono un livello tale che nessuno puó permettersi piú niente e i consumi si fermano; solo a quel punto la corsa dei prezzi si ridimensiona. Tuttavia, come é comprensibile, nessuno vuole essere l’agnello sacrificale della situazione. E la probabilitá che gli industriali tedeschi ottengano il loro Nullrunde é, a mio avviso, remota. Soprattutto considerato che in questo momento, in quasi tutta l’area Euro, il mercato del lavoro vede una situazione a dir poco rosea per i lavoratori dipendenti: mai come in questi mesi é stato facile cambiare lavoro e migliorare il proprio trattamento economico. In Germania, in questo momento, il mercato del lavoro viene definito besonders arbeitnehmerfreundlich e i recruiters devono sudare sette camicie per trovare le figure richieste dalle Aziende. Lo scenario possibile, a questo punto, é quello di una spirale salari-prezzi duratura, come prospettato anche da Focus Money che tempo fa ipotizzava, con una copertina molto provocatoria, che l’Euro possa in futuro diventare come la Lira Italiana. [5]
Per questo credo che i Tarifrunde salariali di questo autunno in Germania saranno importantissimi: non solo per i lavoratori dipendenti tedeschi, ma anche per la politica economica e monetaria Europea. Se, come presumo, i lavoratori tedeschi riusciranno a ottenere incrementi salariali importanti, una nuova era di alta inflazione stabile e duratura in tutta l’area Euro diventerá, a questo punto, difficile da evitare. E tutto cambierá.
Dal 1. Ottobre i consumatori Tedeschi allacciati alla rete del gas saranno chiamati a partecipare al salvataggio pubblico delle societá di energia e riscaldamento tramite il Gas-Umlage: un contributo obbligatorio (un tot a kWh) che andrá a confluire in un fondo destinato al supporto delle societá che rischiano il fallimento a causa dei prezzi del gas diventati ormai… incandescenti.
Perché si rischia una ondata di fallimenti
Da quando vige il mercato libero dell’energia in Europa la quasi totalitá delle societá di gas, energia e riscaldamento in Germania propongono contratti ai loro clienti sulla base di Festverträge con un costo per kWh, generalmente vantaggioso, che resta fisso per i primi 12 o 24 mesi di contratto. Uno stratagemma per accaparrarsi nuovi clienti, simile a quanto giá usato da anni nella telefonia, nei contratti Internet e in svariati altri ambiti. Succede ora che tali societá si ritrovano a pagare il gas sulla borsa energetica europea a prezzi quadruplicati, ma trovandosi incastrati dai contratti giá chiusi, continuano a rivenderlo ai loro clienti a prezzi bassi. E i contratti non permettono loro di alzare i prezzi. Si ritrovano cosí a lavorare in perdita ed é solo questione di tempo prima che una Pleitewelle travolga il settore. Si tratta di una situazione contingente, venutasi a creare a seguito di sviluppi che fino a un anno e mezzo fa nessuno sarebbe stato in grado di prevedere. Per due decenni infatti i Tedeschi sono stati abituati a prezzi del gas e dell’energia bassi e molto stabili: il gas Russo era la scelta ideale, seppure discutibile, per alimentare la fame Tedesca di energia e rappresentava senza alcun dubbio la via piú facile e conveniente. Un potenziale cliente che avesse voluto stipulare un contratto poco piú di un anno fa si sarebbe visto proporre, mediamente, un prezzo intorno ai 7 centesimi di Euro per kWh. Oggi per un contratto di nuova stipula il riscaldamento a gas viene prezzato mediamente 26 centesimi di Euro al kWh. Piú del triplo! [fonte: Zeit.de]
In cosa consiste il Gas-Umlage
Nell’impossibilitá di intervenire direttamente sui contratti laddove il prezzo per kWh é stato fissato con una precisa scadenza, é stato il governo ad agire e a andare a mettere le mani nelle tasche dei Tedeschi per mettere una pezza alla situazione. Dal 1.Ottobre in tutte le bollette del gas in Germania comparirá quindi una addizionale (che non é stata ancora determinata, si dice sará compresa tra i 1,5 e 5 centesimi a kWh) che andrá a riempire un fondo apposito destinato a supportare le societá di distribuzione in difficoltá. Il Gas-Umlage é a termine (si parla, per ora, fino a fine 2023) in modo da coprire il periodo-ponte in cui scadrá la tariffazione fissa garantita dai contratti, e le societá potranno quindi adeguare i prezzi al consumatore finale.
Questione di fortuna
Il Gas-Umlage andrá a incidere in modo sensibile sui bilanci familiari dei Tedeschi, anche se ci sará a chi andrá meglio e a chi andrá molto peggio. Chi infatti ha sottoscritto un contratto con prezzo fisso biennale a metá 2021, e ha quindi ancora davanti a sé almeno altri 12 mesi di gas a basso prezzo, sará colpito dal Gas-Umlage in maniera non troppo pesante. Chi invece ha il contratto in scadenza nei prossimi mesi e si vedrá adeguare il prezzo a breve, dovrá pagare, oltre al nuovo prezzo (piú che triplicato) anche il Gas-Umlage. Vi saranno quindi situazioni in cui i piú “fortunati” si troveranno a pagare, male che vada, 7 cent + Gas-Umlage di 5 cent (caso peggiore) = 12 centesimi di Euro al kWh, mentre quelli a cui le societá sdegueranno i prezzi potrebbero trovarsi a pagare 26 cent + 5 cent = 31 centesimi di Euro al kWh. Facendo qualche conto facile, nel primo caso si tratterebbe di un aggravio di costo, per una famiglia tipo in un appartamento non troppo grande (15.000 kWh/anno), di 750 Euro all’anno. Nel secondo caso, l’aggravio di costo é di 3.600 Euro all’anno. Una cifra che metterá in difficoltá piú di una famiglia in Germania, questo é sicuro.
Perché le societá vanno salvate
Che le societá di ditribuzione del gas possano fallire in massa, in un momento storico come questo, é una eventualitá da evitare ad ogni costo: é infatti necessario che la rete sia attiva, ben sorvegliata e in piena efficienza quando l’inverno arriverá e bisognerá iniziare a fare i conti con la scarsitá di gas. Sará necessario minimizzare gli sprechi, gestire opportunamente i flussi di gas nelle tubazioni, sorvegliare attentamente tutta la distribuzione. Se le societá fallissero, questa capacitá sarebbe compromessa, e la cosa verrebbe a verificarsi nel momento piú sbagliato possibile. Il Gas-Umlage é quindi un… male necessario.
Sará un inverno duro
Non ci sará solo la scarsitá di gas con cui fare i conti. Quello che spetta ora ai Tedeschi (e ai loro governenti) é un inverno durissimo: questo incremento sensazionale dei prezzi per il riscaldamento, accompagnato all’inflazione generale che ha oramai raggiunto l’8% e alla possibilitá di nuove restrizioni invernali con l’arrivo della variante centaurus del coronavirus, potrebbe produrre un mix esplosivo. Le istituzioni sono giá in allarme per la possibilitá di crisi della pace sociale, accompagnata da vibranti proteste di strada, sostenute dall’ incremento della radicalizzazione di molte persone colpite dall’impoverimento che arriverá. E stavolta non si scappa: il ceto medio sará l’agnello scarificale della situazione. Che sia l’inizio della fine del Wohlstand Tedesco?
Il Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung (tradotto alla buona: consiglio degli esperti economici), una delle piú autorevoli voci in Germania circa l’assessment e le prognosi per lo sviluppo economico, ha pubblicato oggi alle 10:30 la sua nota ufficiale circa gli sviluppi attesi per il 2022. Nel giorno in cui il ministro per l’economia Habeck ha ufficializzato lo stato di emergenza per l’approvvigionamento del gas [1], la situazione che viene prospettata dallo studio é, purtroppo, tutt’altro che confortante.
L’impatto delle sanzioni conseguenti alla guerra in Ucraina sull’economia Tedesca é semplicemente devastante, e la paura é che gli effetti che si vedranno nei prossimi mesi andranno oltre ad ogni piú nera previsione. Prima che la situazione in Ucraina precipitasse, la ministra degli esteri Annalena Baerbock aveva dichiarato seza esitazione che “La Germania é pronta a pagare un prezzo economico molto alto per difendere l’Ucraina” [2]. È chiaro che la portata di questo “prezzo” non era in realtá molto chiara a Berlino, tanto che oggi la Germania resta, ancor piú dell’Italia, uno dei Paesi Nato con le prosizioni piú “morbide” circa le sanzioni alla Russia. Un embargo totale degli idrocaruri dalla Russia significherebbe infatti per la Germania “Chiusura di impianti produttivi, blocchi nella logistica e nella grande distribuzione, disoccupazione di massae povertá” cosí si era espresso, senza mezzi termini, il ministro dell’Economia Habeck non piú tardi di due settimane fa [3]. È chiaro quindi che, quando si parlava di “essere disposti a pagare un prezzo molto alto”, qualcuno aveva fatto i conti senza l’oste. Perché questo prezzo, la Germania, in realtá non é affatto pronta a pagarlo. Uno stop del gas Russo, avrebbe per la Germania le proporzioni di una catastrofe, con una recessione e una crisi economica mai viste prima (chissá non fosse propio a questo che si riferiva Putin con le sue minacce.. altro che bombe atomiche).
In caso di ancanza di gas, intere industrie altamente energivore sarebbero costrette a interrompere le attivitá. Enormi complessi come la BASF di Ludwigshafen, che da sola impiega 39.000 addetti, dovrebbero chiudere dall’oggi al domani, licenziando personale o mandando tutti in Kurzarbeit null. Solo nel settore chimico, si tratterebbe di mezzo milione di lavoratori in tutta la Germania. Lo stop del settore chimico genererebbe un effetto domino che porterebbe a fermarsi metá delle industrie del Paese, con milioni di persone in Kurzarbeit o in ALG I. Il ministero dell’economia stima che l’ondata di Kurzarbeit sarebbe ancora peggiore di quella vista durante i mesi piú neri della pandemia, con un carico monumentale per le casse dello stato e il rischio di vedere il tessuto industriale tedesco permanentemente compromesso.[4]
Ma torniamo allo studio e ai numeri: secondo il rapporto il Consiglio Tedesco degli esperti economici ha ridotto drasticamente le sue previsioni economiche per il prossimo anno e per l’anno in corso. Nell’attuale previsione si stima solo una crescita del prodotto interno lordo Tedesco dell’1,8 per cento nel 2022, rispetto al 4,6 per cento dell’ultima stima economica di novembre. Per il 2023, la nuova previsione di crescita è del 3,6%.
La vera “bomba” tuttavia é l’elevatissima inflazione, causata dall’effetto combinato della supply chain crisis (ancora ben lontana dal vedere una soluzione) e dal forte aumento dei prezzi dell’energia, che vede una stima del 6,1 per cento per il 2022 e del 3,4 per cento per il 2023. In precedenza, gli esperti economici avevano stimato l’inflazione per il 2022 al 2,6%.
Per dire le cose come stanno: in tutte le crisi economiche, piú o meno gravi, esiste sempre qualche vincitore qualcuno che ci guadagna. Ma in un contesto di bassa crescita (se non addirittura recessione) unito ad alta inflazione, ecco verificarsi l’unica condizione in cui non ci sono vincitori: la tanto temuta stagflazione. Che, dopo essere stata paventata per diversi anni, alla fine é arrivata tra noi. E la situazione non é destinata a migliorare a breve, perché tanto la guerra in Ucraina quanto la crisi delle materie prime e delle catene di fornitura non sono destinate a risolversi presto. È pressoché certo che la crescita vista nello scorso decennio non si ripeterá in questo decennio anzi sempre piú analisti sembrano ormai concordare che questo sará un decennio di bassa crescita se non a crescita zero.
Cosa vedremo nei prossimi anni? Difficile dirlo, anche perché le sorprese sono ormai all’ordine del giorno (dopo una pandemia e una guerra, mi chiedo quale sará il prossimo cigno nero); a mio avviso, quello che ci attende é una spietata selezione darwiniana, sotto il profilo economico, delle Aziende e delle persone. Chi saprá adattarsi, potrá sopravvivere, limitare i danni e prepararsi alla ripartenza economica che un giorno (ma non presto) verrá, a scapito di quelli che non sapranno (o non potranno) adattarsi , e che da questa situazione perderanno tanto, tantissimo. E la Germania, duole ammetterlo, rischia di stare dalla parte dei grandi perdenti.
Non solo benzina, gasolio e riscaldamento: come giá ampiamente previsto, ora in Germania tutto sta aumentando. Aumenti di prezzi sono riscontrabili ovunque, trascinati dalle tasse sulla CO2, dalla crisi delle materie prime, dalle riaperture post-covid e dalla “voglia” di spendere della gente.
Aumenti tangibili contraddistinguono tutto il settore dell’ospitalitá: birrerie, café, ristoranti e alberghi, costretti a rifarsi dopo la chiusura piú lunga d’Europa (la chiusura per questi settori in Germania é stata ininterrotta da fine Ottobre a fine Maggio) hanno necessariamente dovuto rivedere i prezzi all’insú. Se prima del Covid era normale bersi una birra media a 3 Euro e 50, ora il prezzo ha ovunque sfondato la soglia dei 4 euro.
Con un valore di inflazione pari al 3,8% misurato in Luglio, si tratta dell’aumento piú elevato riscontrato dal 1996, da quando é iniziata la misura armonizzata dei prezzi al consumo in Eurozona. Gli economisti parlano di un autentico “salto dei prezzi” con una dinamica a scalino, determinata dal fattore epidemia che costringe le dinamiche dei consumi in molti settori a muoversi con un andamento “on/off”. A ció si aggiunge l’effetto combinato delle tasse ecologiche introdotte a inizio 2021 piú la crisi delle materie prime, che ha comportato un deciso rincaro per tutti i combustibili facendo aumentare anche del 30% benzina, gasolio e riscaldamento rispetto alla fine del 2020.
Crisi delle materie prime che sta causando rincari a raffica anche in settori che da sempre erano contraddistinti da grande offerta e grande stabilitá di prezzi: l’elettronica e l’informatica. Anche in questi settori i prezzi stanno correndo, e non é difficile rendersene conto: basta configurare un PC e dare un’occhiata ai tempi di consegna e al costo…
Secondo il FAZ, questa tendenza non é temporanea ma andrá consolidandosi. Per fine anno si potrebbe assistere ad una “fiammata” con il dato di rialzo dei prezzi al consumo che potrebbe raggiungere il 5% (!) per poi andare a calare durante il 2022, rimanendo comunque sopra al target del 2% fissato dalla BCE, aprendo una nuova era di inflazione compresa tra il 2,5% e il 4% annuo. Il presidente della Bundesbank Jens Weidmann si professa infatti tutt’altro che d’accordo con la direzione presa dalla BCE, che ancora crede nell’inflazione al 2%, seppur su rilevazione media di periodo e non puntuale. [1]
Un autentico incubo per i Tedeschi, che hanno l’inflazione tra le loro paure peggiori. L’inflazione in Germania é uno spettro, un autentico fantasma del passato proveniente dai terribili tempi dell’iperinflazione della Repubbica di Weimar, quando un chilo di pane costava miliardi di marchi. Uno spauracchio che da sempre muove la politica economiche tedesca e da sempre fa paura.
Sarebbe la prima volta, dopo piú di un decennio, che i vari Tarifrunde dei contratti collettivi nazionali tedeschi vedono aumenti di stipendio inferiori all’inflazione reale. Per i lavoratori dipendenti tedeschi é arrivato il momento tanto temuto da moltissimi anni: é iniziata la perdita di potere d’acquisto. Meglio potrebbe andare a chi lavora in proprio, potendo “aggiustare” personalmente il proprio listino prezzi o il proprio costo orario. [2]
Ma per il popolo degli Arbeitnehmer la situazione non si profila buona, in quanto la congiuntura, specie in certi settori, ancora non é ottimale e le problematiche di supply chain che contraddistingono questi mesi stanno rallentando, e non di poco, l’industria tedesca, che in prima battuta pareva essere ripartita alla grande dopo la prima ondata dello scorso anno. Spuntare aumenti interessanti nei prossimi Tarifrunde sará quindi molto difficile, e il rischio concreto é che gli stipendi, in Germania, inizino a perdere molto potere di acquisto.
E qualora la BCE rinunciasse ad una azione incisiva optando per una posizione piú attendista e guardinga (come pare accadrá), si avrá uno scenario senza precedenti: quello della Inflation bei Nullzinsen, una inflazione con tassi di interesse nulli. Qualcosa di mai visto prima, che potrebbe avere conseguenze pesanti. Tra cui quella di scaldare ancora di piú il giá incandescente mercato immobiliare tedesco e vedere miliardi di risparmi fluire nei mercati finanziari, anch’essi in questo momento assai “caldi”. Staremo a vedere.
A circa due anni dalla pubblicazione dell’articolo del 2019, voglio tornare sull’argomento in quanto alcune cose sono cambiate.
La Pandemia Covid-19 non solo ha scardinato (forse per sempre) alcuni importanti valori del mondo del lavoro moderno, ma ha anche cambiato radicalmente molti paradigmi riguardo all’abitare. E molti di questi cambiamenti sono strettamente collegati l’uno all’altro.
La rivoluzione dell’Homeoffice ha fortemente ridimensionato il valore aggiunto dato dalla flessibilitá e dalla possibilitá di essere agili e pronti agli spostamenti. Ora con il lavoro da casa la flessibilitá data dal vivere in affitto non é piú un asset come lo era prima della pandemia. Negli ultmi mesi si iniziano a vedere, anche per posizioni di rilievo relative a middle management e top management, assunzioni “Homeoffice-Based” in cui la persona non solo é molto distante, ma in alcuni casi addirittura vive in un altro Paese (non posso citare le Aziende per correttezza e riservatezza, ma vi assicuro che sta succedendo).
Inoltre il modello abitativo “urbano” fatto di appartamenti piccoli nelle grandi cittá andrá probabilmente incontro ad una battuta di arresto. Le cittá non offriranno piú la qualitá della vita di prima (a causa delle limitazioni e restrizioni alla libertá Covid-19) e non saranno piú il “Place to be” assoluto. Verranno meno gli eventi, gli affollamenti, i divertimenti, le manifestazioni, la cultura, tutto ció che rendeva la vita in cittá cool, mentre contemporaneamente avere il lavoro sotto casa non é piú un valore aggiunto come prima, perché ora il lavoro é a casa.
Ora quindi la casa deve essere piú grande. Deve essere lontana del caos e offirre una sana qualitá della vita. Deve essere l’hub completo delle nostre vite, deve essere anche palestra, ufficio, centro benessere. Stanza hobby, stanza ufficio e giardino sono ora diventati accessori pressoché onnipresenti nelle richieste di chi cerca casa a scopo abitativo. Questo non lo dico io: é un trend giá partito e giá sorvegliato dai principali intermediari immobiliari che hanno visto spostarsi la domanda negli ultimi mesi.
Lo so, sembrerá una bestemmia detto da un fan dell’affitto come me, ma a questo punto la domanda sorge spontanea… forse ora, a fronte di questo nuovo scenario, puó essere conveniente comprare casa in Germania? (comprare casa inteso a scopo abitativo o, come dicono qui, Eigennutzung).
Io dico di sí. Ma ovviamente deve essere una scelta ragionata e consapevole. A mio avviso, in questo momento ha senso comprare casa se sono soddisfatti i seguenti requisiti:
L’immobile é in buona posizione, ben servito (mezzi pubblici, negozi, scuole, ecc..), si trova in una zona in cui c’é lavoro e ci sono Aziende. Questo mitiga il rischio di avere significative perdite nel caso i valori degli immobili inizino un domani a scendere.
Perché: comprare quando i prezzi sono alti é sempre un rischio, chi ha comprato casa in Italia nel periodo pre-2008 ne sa qualcosa. In questo momento la situazione della Germania potrebbe essere paragonabile all’Italia pre-2008, ovvero potremmo effettivamente avere raggiunto un picco. Tuttavia ci sono anche elementi che portano a pensare il contrario, cioé che la crescita delle quotazioni immobiliari in Germania non si fermerá, questo anche solo sulla base di considerazioni squisitamente demografiche (la popolazione residente in Germania aumenta senza sosta da 10 anni e nulla fa pensare che questo trend si possa fermare). In ogni caso, comprare in una zona appetibile rimane la miglior mitigazione.
La somma di rata del mutuo piú i Nebenkosten mensili non supera un terzo dello stipendio netto piú alto in famiglia
Perché: questo é un parametro importante. Molte banche assumono a parametro le entrate totali dell’Haushalt, cioé la somma degli stipendi netti (se si é in due, come generalmente accade) sulla quale si va poi a parametrare una rata del mutuo sostenibile. Io non sono d’accordo. In mia opinione, la rata va calcolata su un solo stipendio, in modo da risultare sostenibile a tempo indeterminato nel caso uno dei due stipendi venisse meno. Inoltre, come nota personale, ritengo che la rata del mutuo dovrebbe essere inferiore a quella dell’eventuale affitto che paghereste per quell’immobile. In questo modo potrete compensare il vostro debito con la banca con un maggior rispamio di liquiditá durante il pagamento delle rate.
Ad acquisto ultimato si ha a disposizione liquiditá sufficiente per fronteggiare almeno due anni di spese in caso di azzeramento totale delle entrate mensili familiari.
Perché: forse sono eccessivamente catastrofico, ma io penso sempre al worst-case scenario. Andiamo incontro ad un decennio di grande incertezza, il Coronavirus é tutt’altro che sconfitto, nessuno ha la piú pallida idea di quello che ci aspetta. A mio avviso, se non si ha la possibilitá di tenere da parte riserve liquide per tirare avanti almeno due anni senza reddito, non bisogna assolutamente indebitarsi per la casa. L’anticipo che mettete per comprare la casa, sommato a tutti i Kaufnebenkosten, ai costi accessori (cucina, mobilia, trasloco, ecc..) non deve prosciugare i vostri risparmi ma deve comunque lasciarvi una riserva di denaro sufficiente a tirare avanti almeno 24 mesi nel caso accada l’impensabile (il 2020 ci ha insegnato che l’impensabile a volte… accade).
Oltre a queste osservazioni valide a livello individuale, vi sono inoltre alcuni segnali macroeconomici che presto potrebbero far tornare l’acquisto di un immobile a scopo abitativo nel novero delle operazioni redditizie. Uno su tutti é il ritorno dell’inflazione. L’anno scorso si trattava solo di vocine isolate, ma ora iniziano a diventare piú voci in coro: sempre piú esperti ed economisti sono concordi nell’affermare che il ritorno dei tassi di interesse e il ritorno dell’inflazione dopo la pandemia potrebbero essere realtá. Anzi, forse sta giá accadendo ora.
Un eventuale innalzamento dei rendimenti dei titoli decennali (che si sta giá verificando) e un eventuale innalzamento dei prezzi al consumo (che per molti beni e materie prime si sta giá verificando) non lascerebbe alle banche centrali altra scelta se non quella di rivedere i tassi all’insú. Si tratterebbe di inflazione e tassi non elevatissimi, si parla di un qualche percento all’anno – che tuttavia, per come siamo stati abituati negli ultimi 20 anni, non é certamente poco. Del resto, va anche messo in conto che l’elevatissimo indebitamento che sta interessando i bilanci di molti Paesi porrá nei prossimi anni una “sanguinosa” questione di risanamento delle finanze pubbliche. L’inflazione, come “tassa occulta”, potrebbe essere per molte Nazioni della UE una attraente alternativa alle politiche di austerity, soprattutto in chiave di accettazione popolare delle politiche economiche. Mettere tasse e avviare programmi di austerity produce malcontento e abbatte i consensi; mentre invece una inflazione ben controllata abbatte il debito e abbelisce il bilancio dello stato dando la possibilitá di raccontare al popolo che é colpa dell’economia di mercato e della ripresa post-pandemia.
Certo, per ora siamo nel campo delle speculazioni: l’incertezza regna sovrana, nulla é certo e nessuno puó dire oggi quello che succederá domani. Ma una cosa é sicura: in tempi recenti non vi erano mai stati cosí tanti argomenti a favore di un possibile ritorno dell’inflazione. (non metto le fonti, perché ne ho guardata davvero troppe e non ho memorizzato tutti i link; ma ce ne sono tantissime: se fate qualche ricerca Google o su Youtube troverete un sacco di materiale)
Per chi ha acceso un mutuo e bloccato le rate per i prossimi 10, 15 o 20 anni, approfittando degli attuali tassi prossimi allo zero, il ritorno dell’inflazione e dei tassi di interesse sarebbe una autentica epic win, mentre per chi continua a pagare l’affitto sarebbe un affare tutt’altro che piacevole.
È chiaro che per pensare di comprare una casa o un appartamento in Germania, pur con uno stipendio medio/alto e qualche risparmio da parte, non possiamo avventurarci sulle grandi cittá come Frankfurt, München, Stuttgart a causa dei loro prezzi ormai irraggiungibili (per un trilocale da 80 mq nei sobborghi di München si parte da 700.000 Euro!) e anche cittá meno grandi come Darmstadt o Heidelberg sono ormai diventate troppo care. Questo non significa che non si possa comprare casa in queste cittá: l’acquisto é sempre possibile, tuttavia imporrebbe di accollarsi un mutuo piú gravoso (quindi una rata piú elevata) con la consapevolezza che si sta acquistando un immobile dal prezzo gonfiato. Cosa che per un immobile a scopo abitativo e non di investimento, a mio avviso, non ha senso.
Guardando alla mia zona, ad esempio, le cittá della Bergstraße come Bensheim, Heppenheim e Weinheim offrono prezzi decisamente piú accessibili e un ottimo livello di servizi e qualitá della vita. Una buona rete di trasporti, le colline dell’Odenwald dietro casa e un sacco di opportinutá per il tempo lbero; cittadine piacevoli e ideali per vivere in tranquillitá senza rinunciare alle comoditá. Queste cittá non hanno importanti universitá o grandi Aziende, tuttavia si trovano nel bel mezzo di una delle zone piú ricche e dinamiche della Germania (la Metropolregion Rhein-Neckar) con una miriade di opportunitá professionali e di crescita a portata di auto, di treno o … di tram.
È in zone simili a queste che si possono trovare opportunitá interessanti per vivere in casa di proprietá. I prezzi pur non essendo alti come in altre cittá sono comunque considerevoli, quindi occorre monitorare il mercato per le opportunitá piú convenienti. In virtú dell’elevatissima domanda e dei prezzi alti, tutte le offerte piú interessanti tendono a essere bloccate a pochissimo tempo dalla pubblicazione, quindi é necessario essere veloci.
Una volta analizzato il costo/opportunitá da un punto di vista meramente economico, rimane poi la questione dei rischi di tipo non economico connessi al comprare casa: ne ho parlato anni fa in un mio articolo dal titolo Comprare casa? No grazie in cui riassumevo alcune delle possibili disgrazie che possono capitare a chi decide di legarsi definitivamente ad un bene immobiliare. Tra queste ci sono i vicini: possono capitarne di rompipalle, problematici, o peggio ancora violenti e squilibrati. Non é il massimo quando ci si ritrova a convivere con una situazione sociale problematica proprio alla porta accanto, e quando si ha comprato casa diventa un grosso, grossissimo problema.
C’é un modo per mitigare o addirittura schivare questo rischio: scegliere con cura la proprietá. Se conoscete la Germania e avete giá esplorato un po’ le cittá e i contesti abitativi, probabilmente giá sapete distinguere le zone residenziali. Il mio non vuole essere un discorso classista o razzista ma una pura descrizione della realtá e lo so che é poco bello come discorso ma la realtá purtroppo funziona cosí: come in ogni parte del mondo, esistono zone “brutte” e zone “belle” (all’interno di queste ultime poi ci sarebbe un sottoinsieme che io chiamo le zone “per Privatiers” ma questo é un altro discorso).
Le zone “brutte” sono riconoscibili per via delle edilizie popolari; si tratta di MHF (Mehrfamilienhäuser) in alcuni casi di dimensioni enormi. Alle periferie delle grandi cittá é facile trovare questi giganteschi condomini, spesso chiamati in modo dispregiativo “Mietkaserne”, si tratta di agglomerati popolari abitati quesi interemante da immigrati e in cui purtroppo non di rado si verificano situazioni sociali poco piacevoli. In tedesco queste zone sono denominate “Soziale Brennpunkte” e non sono esattamente l’ideale se cercate un contesto tranquillo e rilassato.
Le zone “belle” sono riconoscibili dalle EFH (Einfamilienhäuser, ovvero le villette unifamiliari) e da edilizie piú piccole e curate (non piú di una mezza dozzina di appartamenti per edificio). Generalmente al loro interno la viabilitá é del tipo Schrittgeschwindigkeit 7 km/h, riconoscibile dall’apposita segnaletica. Si tratta di zone fatte su misura per le famiglie della classe media tedesca e rappresentano probabilmente i Wohngebiet piú ambiti e ricercati.
Per comprare casa in queste zone non é sufficiente disporre delle risorse economiche ma talvolta serve anche dimostrare un certa dose di “creanza e garbo” sociale. Uno dei compiti dei Makler immobiliari e degli intermediari addetti alla vendita di immobili infatti é quello di assicurare il mantenimento del “decoro” del condominio e del vicinato. Pertanto, se vi presentate come una persona istruita, elegante, posata, tranquilla, con una ottima conoscenza del tedesco, molto probabilmente verrete preferiti rispetto a qualcuno magari anche con migliori credenziali finanziarie delle vostre, ma potenzialmente piú chiassoso, ingombrante e “vivace”. Pertanto é molto importante fare una buona impressione e illustrare all’intermediario il proprio background pe fare piú “bella figura” possibile.
Esistono anche casi in cui a vendere gli appartamenti sono direttamente le societá che possiedono e amministrano lo stabile. Anche in questa situazione l’amministrazione spesso ha cura di “selezionare” tra i possibili acquirenti chi appare piú “promettente” in termini di buon vicinato. Comprare casa in un immobile cosí amministrato riduce, e di parecchio, il rischio di trovarsi a che fare con situazioni spiacevoli.
Nelle zone “belle”, in ogni caso, non troverete solo Tedeschi ma anche una discreta percentuale di stranieri. La classe media con background migratorio in Germania sta aumentando sempre di piú, costituita sia da Tedeschi con “Migrationshintergrund” di seconda o terza generazione, sia dai nuovi expats ad elevata qualificazione/istruzione arrivati negli ultimi anni. Quindi no, non si tratta di zone invalicabili abitate da membri di caste chiuse.
Ovviamente, comprare casa in Germania significa entrare nella cerchia privilegiata degli Eigentümer (temine tdesco che indica i proprietari immobiliari) e come ogni privilegio, ha un suo costo. La Grundsteuer (equivalente della IMU Italiana) non é esosissima, ma sfortunatamente il calcolo non é semplice. Un calcolatore per stimare la sua entitá si trova qui. Digitando il prezzo di acquisto e selezionando il tipo di immobile avrete una stima (piú o meno affidabile) della Grundsteuer. Tenete presente che la Grundsteuer é basata su valori catastali ormai antiquati, completamente scollegati dalle valutazioni odierne, pertanto é difficile da calcolare a priori. Inoltre questa imposta verrá profondamente riformata e dal 2025 in Germania si pagherá la nuova Grundsteuer: maggiori informazioni in questo articolo. Vi sono poi altri costi e informazioni da considerare in dettaglio, ma questo sará un altro articolo.
E poi é chiaro, comprare casa in Germania oggi significa anche sperare che il boom immobiliare tedesco continui e che il valore del proprio immobile continui a crescere al ritmo di diversi percento all’anno, come hanno fatto gli immobili di mezza Germamia dal 2010 ad oggi, raddoppiando quasi di valore (in quasi assenza di inflazione!). Questo trend potrá continuare? Difficile dirlo. Il boom immobiliare tedesco e la Wohnungsnot hanno le loro cause in diversi fattori, demografici ed economici (ne ho giá parlato in vari articoli) ed é verosimile ritenere che fintanto che questi fattori rimarranno in essere, le valutazioni degli immobili continueranno a salire. Secondo questo studio, nei prossimi 14 anni arriveranno in Germania più di 200.000 “ausländischeFachkräfte” (lavoratori stranieri qualificati) all’anno e questo porterà ad una domanda aggiuntiva di 3.000.000 di appartamenti. Questo senza contare i rifugiati e i ricongiungimenti familiari. Fintanto che in Germania ci sará lavoro e ci sará una forte immigrazione richiamata da questa offerta di lavoro, gli immobili potenzialmente non potranno che rincarare. Questo in teoria. In pratica, c’é da chiedersi quanto sostenibile sia un incremento di diversi percento all’anno a tempo indeterminato, in assenza di inflazione. La risposta é semplice: non lo é. Senza l’inflazione a tenere gli stipendi agganciati al costo degli immobili, si arriverebbe ad un punto di stallo in cui nessuno, a parte Elite e grandi investitori, potrebbe piú permettersi di comprare casa in Germania.
Quindi secondo me, i prezzi saliranno ancora, massimo qualche anno, poi si devono per forza stabilizzare. Quindi chi deve comprare – meglio che compri ora. Sempre che, ovviamente, non arrivi l’inflazione. In quel caso allora la risalita é pressoché garantita.
Insomma, puó essere che forse io abbia cambiato idea? Seguite i prossimi articoli per scoprirlo…
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