Il boom immobiliare in Germania – Conviene oggi (2021) comprare casa in Germania?

A circa due anni dalla pubblicazione dell’articolo del 2019, voglio tornare sull’argomento in quanto alcune cose sono cambiate.

La Pandemia Covid-19 non solo ha scardinato (forse per sempre) alcuni importanti valori del mondo del lavoro moderno, ma ha anche cambiato radicalmente molti paradigmi riguardo all’abitare. E molti di questi cambiamenti sono strettamente collegati l’uno all’altro.

La rivoluzione dell’Homeoffice ha fortemente ridimensionato il valore aggiunto dato dalla flessibilitá e dalla possibilitá di essere agili e pronti agli spostamenti. Ora con il lavoro da casa la flessibilitá data dal vivere in affitto non é piú un asset come lo era prima della pandemia. Negli ultmi mesi si iniziano a vedere, anche per posizioni di rilievo relative a middle management e top management, assunzioni “Homeoffice-Based” in cui la persona non solo é molto distante, ma in alcuni casi addirittura vive in un altro Paese (non posso citare le Aziende per correttezza e riservatezza, ma vi assicuro che sta succedendo).

Inoltre il modello abitativo “urbano” fatto di appartamenti piccoli nelle grandi cittá andrá probabilmente incontro ad una battuta di arresto. Le cittá non offriranno piú la qualitá della vita di prima (a causa delle limitazioni e restrizioni alla libertá Covid-19) e non saranno piú il “Place to be” assoluto. Verranno meno gli eventi, gli affollamenti, i divertimenti, le manifestazioni, la cultura, tutto ció che rendeva la vita in cittá cool, mentre contemporaneamente avere il lavoro sotto casa non é piú un valore aggiunto come prima, perché ora il lavoro é a casa.

Ora quindi la casa deve essere piú grande. Deve essere lontana del caos e offirre una sana qualitá della vita. Deve essere l’hub completo delle nostre vite, deve essere anche palestra, ufficio, centro benessere. Stanza hobby, stanza ufficio e giardino sono ora diventati accessori pressoché onnipresenti nelle richieste di chi cerca casa a scopo abitativo. Questo non lo dico io: é un trend giá partito e giá sorvegliato dai principali intermediari immobiliari che hanno visto spostarsi la domanda negli ultimi mesi.

Lo so, sembrerá una bestemmia detto da un fan dell’affitto come me, ma a questo punto la domanda sorge spontanea… forse ora, a fronte di questo nuovo scenario, puó essere conveniente comprare casa in Germania?
(comprare casa inteso a scopo abitativo o, come dicono qui, Eigennutzung).

Io dico di . Ma ovviamente deve essere una scelta ragionata e consapevole. A mio avviso, in questo momento ha senso comprare casa se sono soddisfatti i seguenti requisiti:

  • L’immobile é in buona posizione, ben servito (mezzi pubblici, negozi, scuole, ecc..), si trova in una zona in cui c’é lavoro e ci sono Aziende. Questo mitiga il rischio di avere significative perdite nel caso i valori degli immobili inizino un domani a scendere.

Perché: comprare quando i prezzi sono alti é sempre un rischio, chi ha comprato casa in Italia nel periodo pre-2008 ne sa qualcosa. In questo momento la situazione della Germania potrebbe essere paragonabile all’Italia pre-2008, ovvero potremmo effettivamente avere raggiunto un picco. Tuttavia ci sono anche elementi che portano a pensare il contrario, cioé che la crescita delle quotazioni immobiliari in Germania non si fermerá, questo anche solo sulla base di considerazioni squisitamente demografiche (la popolazione residente in Germania aumenta senza sosta da 10 anni e nulla fa pensare che questo trend si possa fermare). In ogni caso, comprare in una zona appetibile rimane la miglior mitigazione.

  • La somma di rata del mutuo piú i Nebenkosten mensili non supera un terzo dello stipendio netto piú alto in famiglia

Perché: questo é un parametro importante. Molte banche assumono a parametro le entrate totali dell’Haushalt, cioé la somma degli stipendi netti (se si é in due, come generalmente accade) sulla quale si va poi a parametrare una rata del mutuo sostenibile.
Io non sono d’accordo. In mia opinione, la rata va calcolata su un solo stipendio, in modo da risultare sostenibile a tempo indeterminato nel caso uno dei due stipendi venisse meno. Inoltre, come nota personale, ritengo che la rata del mutuo dovrebbe essere inferiore a quella dell’eventuale affitto che paghereste per quell’immobile. In questo modo potrete compensare il vostro debito con la banca con un maggior rispamio di liquiditá durante il pagamento delle rate.

  • Ad acquisto ultimato si ha a disposizione liquiditá sufficiente per fronteggiare almeno due anni di spese in caso di azzeramento totale delle entrate mensili familiari.

Perché: forse sono eccessivamente catastrofico, ma io penso sempre al worst-case scenario. Andiamo incontro ad un decennio di grande incertezza, il Coronavirus é tutt’altro che sconfitto, nessuno ha la piú pallida idea di quello che ci aspetta. A mio avviso, se non si ha la possibilitá di tenere da parte riserve liquide per tirare avanti almeno due anni senza reddito, non bisogna assolutamente indebitarsi per la casa. L’anticipo che mettete per comprare la casa, sommato a tutti i Kaufnebenkosten, ai costi accessori (cucina, mobilia, trasloco, ecc..) non deve prosciugare i vostri risparmi ma deve comunque lasciarvi una riserva di denaro sufficiente a tirare avanti almeno 24 mesi nel caso accada l’impensabile (il 2020 ci ha insegnato che l’impensabile a volte… accade).

Oltre a queste osservazioni valide a livello individuale, vi sono inoltre alcuni segnali macroeconomici che presto potrebbero far tornare l’acquisto di un immobile a scopo abitativo nel novero delle operazioni redditizie. Uno su tutti é il ritorno dell’inflazione. L’anno scorso si trattava solo di vocine isolate, ma ora iniziano a diventare piú voci in coro: sempre piú esperti ed economisti sono concordi nell’affermare che il ritorno dei tassi di interesse e il ritorno dell’inflazione dopo la pandemia potrebbero essere realtá. Anzi, forse sta giá accadendo ora.

Un eventuale innalzamento dei rendimenti dei titoli decennali (che si sta giá verificando) e un eventuale innalzamento dei prezzi al consumo (che per molti beni e materie prime si sta giá verificando) non lascerebbe alle banche centrali altra scelta se non quella di rivedere i tassi all’insú. Si tratterebbe di inflazione e tassi non elevatissimi, si parla di un qualche percento all’anno – che tuttavia, per come siamo stati abituati negli ultimi 20 anni, non é certamente poco.
Del resto, va anche messo in conto che l’elevatissimo indebitamento che sta interessando i bilanci di molti Paesi porrá nei prossimi anni una “sanguinosa” questione di risanamento delle finanze pubbliche. L’inflazione, come “tassa occulta”, potrebbe essere per molte Nazioni della UE una attraente alternativa alle politiche di austerity, soprattutto in chiave di accettazione popolare delle politiche economiche.
Mettere tasse e avviare programmi di austerity produce malcontento e abbatte i consensi; mentre invece una inflazione ben controllata abbatte il debito e abbelisce il bilancio dello stato dando la possibilitá di raccontare al popolo che é colpa dell’economia di mercato e della ripresa post-pandemia.


Certo, per ora siamo nel campo delle speculazioni: l’incertezza regna sovrana, nulla é certo e nessuno puó dire oggi quello che succederá domani.
Ma una cosa é sicura: in tempi recenti non vi erano mai stati cosí tanti argomenti a favore di un possibile ritorno dell’inflazione.
(non metto le fonti, perché ne ho guardata davvero troppe e non ho memorizzato tutti i link; ma ce ne sono tantissime: se fate qualche ricerca Google o su Youtube troverete un sacco di materiale)

Per chi ha acceso un mutuo e bloccato le rate per i prossimi 10, 15 o 20 anni, approfittando degli attuali tassi prossimi allo zero, il ritorno dell’inflazione e dei tassi di interesse sarebbe una autentica epic win, mentre per chi continua a pagare l’affitto sarebbe un affare tutt’altro che piacevole.

È chiaro che per pensare di comprare una casa o un appartamento in Germania, pur con uno stipendio medio/alto e qualche risparmio da parte, non possiamo avventurarci sulle grandi cittá come Frankfurt, München, Stuttgart a causa dei loro prezzi ormai irraggiungibili (per un trilocale da 80 mq nei sobborghi di München si parte da 700.000 Euro!) e anche cittá meno grandi come Darmstadt o Heidelberg sono ormai diventate troppo care. Questo non significa che non si possa comprare casa in queste cittá: l’acquisto é sempre possibile, tuttavia imporrebbe di accollarsi un mutuo piú gravoso (quindi una rata piú elevata) con la consapevolezza che si sta acquistando un immobile dal prezzo gonfiato. Cosa che per un immobile a scopo abitativo e non di investimento, a mio avviso, non ha senso.

Guardando alla mia zona, ad esempio, le cittá della Bergstraße come Bensheim, Heppenheim e Weinheim offrono prezzi decisamente piú accessibili e un ottimo livello di servizi e qualitá della vita. Una buona rete di trasporti, le colline dell’Odenwald dietro casa e un sacco di opportinutá per il tempo lbero; cittadine piacevoli e ideali per vivere in tranquillitá senza rinunciare alle comoditá. Queste cittá non hanno importanti universitá o grandi Aziende, tuttavia si trovano nel bel mezzo di una delle zone piú ricche e dinamiche della Germania (la Metropolregion Rhein-Neckar) con una miriade di opportunitá professionali e di crescita a portata di auto, di treno o … di tram.

È in zone simili a queste che si possono trovare opportunitá interessanti per vivere in casa di proprietá. I prezzi pur non essendo alti come in altre cittá sono comunque considerevoli, quindi occorre monitorare il mercato per le opportunitá piú convenienti. In virtú dell’elevatissima domanda e dei prezzi alti, tutte le offerte piú interessanti tendono a essere bloccate a pochissimo tempo dalla pubblicazione, quindi é necessario essere veloci.

Una volta analizzato il costo/opportunitá da un punto di vista meramente economico, rimane poi la questione dei rischi di tipo non economico connessi al comprare casa: ne ho parlato anni fa in un mio articolo dal titolo Comprare casa? No grazie in cui riassumevo alcune delle possibili disgrazie che possono capitare a chi decide di legarsi definitivamente ad un bene immobiliare. Tra queste ci sono i vicini: possono capitarne di rompipalle, problematici, o peggio ancora violenti e squilibrati. Non é il massimo quando ci si ritrova a convivere con una situazione sociale problematica proprio alla porta accanto, e quando si ha comprato casa diventa un grosso, grossissimo problema.

C’é un modo per mitigare o addirittura schivare questo rischio: scegliere con cura la proprietá.
Se conoscete la Germania e avete giá esplorato un po’ le cittá e i contesti abitativi, probabilmente giá sapete distinguere le zone residenziali. Il mio non vuole essere un discorso classista o razzista ma una pura descrizione della realtá e lo so che é poco bello come discorso ma la realtá purtroppo funziona cosí: come in ogni parte del mondo, esistono zone “brutte” e zone “belle” (all’interno di queste ultime poi ci sarebbe un sottoinsieme che io chiamo le zone “per Privatiers” ma questo é un altro discorso).

Le zone “brutte” sono riconoscibili per via delle edilizie popolari; si tratta di MHF (Mehrfamilienhäuser) in alcuni casi di dimensioni enormi. Alle periferie delle grandi cittá é facile trovare questi giganteschi condomini, spesso chiamati in modo dispregiativo “Mietkaserne”, si tratta di agglomerati popolari abitati quesi interemante da immigrati e in cui purtroppo non di rado si verificano situazioni sociali poco piacevoli. In tedesco queste zone sono denominate “Soziale Brennpunkte” e non sono esattamente l’ideale se cercate un contesto tranquillo e rilassato.

Le zone “belle” sono riconoscibili dalle EFH (Einfamilienhäuser, ovvero le villette unifamiliari) e da edilizie piú piccole e curate (non piú di una mezza dozzina di appartamenti per edificio). Generalmente al loro interno la viabilitá é del tipo Schrittgeschwindigkeit 7 km/h, riconoscibile dall’apposita segnaletica. Si tratta di zone fatte su misura per le famiglie della classe media tedesca e rappresentano probabilmente i Wohngebiet piú ambiti e ricercati.

Per comprare casa in queste zone non é sufficiente disporre delle risorse economiche ma talvolta serve anche dimostrare un certa dose di “creanza e garbo” sociale. Uno dei compiti dei Makler immobiliari e degli intermediari addetti alla vendita di immobili infatti é quello di assicurare il mantenimento del “decoro” del condominio e del vicinato. Pertanto, se vi presentate come una persona istruita, elegante, posata, tranquilla, con una ottima conoscenza del tedesco, molto probabilmente verrete preferiti rispetto a qualcuno magari anche con migliori credenziali finanziarie delle vostre, ma potenzialmente piú chiassoso, ingombrante e “vivace”. Pertanto é molto importante fare una buona impressione e illustrare all’intermediario il proprio background pe fare piú “bella figura” possibile.

Esistono anche casi in cui a vendere gli appartamenti sono direttamente le societá che possiedono e amministrano lo stabile. Anche in questa situazione l’amministrazione spesso ha cura di “selezionare” tra i possibili acquirenti chi appare piú “promettente” in termini di buon vicinato.
Comprare casa in un immobile cosí amministrato riduce, e di parecchio, il rischio di trovarsi a che fare con situazioni spiacevoli.

Nelle zone “belle”, in ogni caso, non troverete solo Tedeschi ma anche una discreta percentuale di stranieri. La classe media con background migratorio in Germania sta aumentando sempre di piú, costituita sia da Tedeschi con “Migrationshintergrund” di seconda o terza generazione, sia dai nuovi expats ad elevata qualificazione/istruzione arrivati negli ultimi anni. Quindi no, non si tratta di zone invalicabili abitate da membri di caste chiuse.

Ovviamente, comprare casa in Germania significa entrare nella cerchia privilegiata degli Eigentümer (temine tdesco che indica i proprietari immobiliari) e come ogni privilegio, ha un suo costo. La Grundsteuer (equivalente della IMU Italiana) non é esosissima, ma sfortunatamente il calcolo non é semplice. Un calcolatore per stimare la sua entitá si trova qui. Digitando il prezzo di acquisto e selezionando il tipo di immobile avrete una stima (piú o meno affidabile) della Grundsteuer.
Tenete presente che la Grundsteuer é basata su valori catastali ormai antiquati, completamente scollegati dalle valutazioni odierne, pertanto é difficile da calcolare a priori. Inoltre questa imposta verrá profondamente riformata e dal 2025 in Germania si pagherá la nuova Grundsteuer: maggiori informazioni in questo articolo.
Vi sono poi altri costi e informazioni da considerare in dettaglio, ma questo sará un altro articolo.

E poi é chiaro, comprare casa in Germania oggi significa anche sperare che il boom immobiliare tedesco continui e che il valore del proprio immobile continui a crescere al ritmo di diversi percento all’anno, come hanno fatto gli immobili di mezza Germamia dal 2010 ad oggi, raddoppiando quasi di valore (in quasi assenza di inflazione!).
Questo trend potrá continuare? Difficile dirlo. Il boom immobiliare tedesco e la Wohnungsnot hanno le loro cause in diversi fattori, demografici ed economici (ne ho giá parlato in vari articoli) ed é verosimile ritenere che fintanto che questi fattori rimarranno in essere, le valutazioni degli immobili continueranno a salire. Secondo questo studio, nei prossimi 14 anni arriveranno in Germania più di 200.000 “ausländische Fachkräfte” (lavoratori stranieri qualificati) all’anno e questo porterà ad una domanda aggiuntiva di 3.000.000 di appartamenti. Questo senza contare i rifugiati e i ricongiungimenti familiari. Fintanto che in Germania ci sará lavoro e ci sará una forte immigrazione richiamata da questa offerta di lavoro, gli immobili potenzialmente non potranno che rincarare.
Questo in teoria.
In pratica, c’é da chiedersi quanto sostenibile sia un incremento di diversi percento all’anno a tempo indeterminato, in assenza di inflazione. La risposta é semplice: non lo é.
Senza l’inflazione a tenere gli stipendi agganciati al costo degli immobili, si arriverebbe ad un punto di stallo in cui nessuno, a parte Elite e grandi investitori, potrebbe piú permettersi di comprare casa in Germania.

Quindi secondo me, i prezzi saliranno ancora, massimo qualche anno, poi si devono per forza stabilizzare. Quindi chi deve comprare – meglio che compri ora.
Sempre che, ovviamente, non arrivi l’inflazione. In quel caso allora la risalita é pressoché garantita.

Insomma, puó essere che forse io abbia cambiato idea?
Seguite i prossimi articoli per scoprirlo…

Il Boom immobiliare in Germania – Affittare (in cittá) conviene ancora. Ma per quanto?

Dopo il mio articolo sull’argomento conviene o no comprare casa in Germania non ho in reltá mai smesso di fare conti, simulazioni, analisi costi/benefici e valutazioni dei rischi.
In sintesi, quello che é sempre emerso dalle mie valutazioni é che ad oggi (inizio 2020) se si dispone di uno stipendio medio/buono e si vuole vivere in cittá, l’affitto rimane la soluzione piú conveniente e percorribile. Di fatto, forse l’unica.

Perché affermo ció? Riassumiamo qualche fatto.
Il mercato immobiliare tedesco é un mercato di investitori. La maggior parte degli acquirenti non compra per abitare, bensí compra per incrementare il proprio patrimonio e/o per assicurarsi una rendita.
L’immobiliare é diventato il business numero 1 in Germania, piú redditizio di ogni altra cosa.
Le case nelle grandi cittá in Germania hanno prezzi drogati, circa 30-50% sopra il vero valore di mercato. Siamo nel bel mezzo di una bolla speculativa alimentata di 10 anni di rialzi ininterrottii.

Ergo: tu, che non sei un investitore e vorresti comprare casa semplicemente per abitarci, finisci per pagarla uno sproposito senza un reale motivo.

Faccio un esempio semplice.
Se vuoi comprare un trilocale tra gli 80 e i 90 mq a Darmstadt le cifre variano tra:
200.000-300.000 Euro, nei megacondomini dei quartieri periferici, dove vivono per lo piú stranieri che campano di Hartz IV, in contesti sociali molto problematici
300.000-400.000 Euro, in quartiere periferico non degradato
400.000-500.000 Euro, in un quartiere semicentrale “carino”, in una unitá abitativa non troppo grande
Dai 500.000 Euro in su in Centro città
Nota:i prezzi possono lievitare ulteriormente se si parla di immobili nuovi!

Poniamo che sei un professionista con titolo universitario che guadagna discretamente e che in due/tre anni in Germania sei stato bravo a risparmiare e hai messo via qualche soldino. Convivi con il tuo partner, che ha entrate simili alle tue.
Ti accontenti di una casa in periferia, ma non vuoi stare in un quartiere degradato, quindi facciamo che trovi una ottima offerta a 300.000 Euro (ed é davvero un ottimo prezzo).
Solo tra provvigione, notaio e tasse, partono 42.000 Euro di Kaufnebenkosten. Ti serve quindi un totale di 342.000 Euro. Per concederti un finanziamento, la banca generalmente chiede che almeno il 15% della cifra sia coperto da un anticipo detto Eigenkapital (ma alcune banche chiedono di piú) in questo caso, quindi, almeno 45.000 Euro sono da versare quale anticipo.
I tassi sono bassissimi oggi e un mutuo a 20 anni può essere concesso anche con un 1,5% di interesse (il mutuo a 30 anni in Germania praticamente non esiste) a patto che le entrate nette del nucleo familiare siano considerate sufficienti. Facendo due conti rapidi, per un mutuo a 20 anni la rata é di 1680 Euro. Mettiamoci 250 Euro di Hausgeld (una sorta di equivalente dei Nebenkosten NK per chi vive in casa di proprietá), abbiamo una uscita fissa di 1930 Euro mensili. Solo per abitare. A tutto ció va aggiunta la tassa sull’occpuazione del suolo (Grundsteuer) che per un appartamento puó andare da poche centinaia a piú di un migliaio di euro all’anno.
Guadagnando discretamente e lavorando in due, é sicuramente una spesa affrontabile. Ma basta che uno dei due stipendi venga meno, o che un domani che si mette su famigia uno dei due decida di lavorare part time, e si potrebbe rischiare di ritrovarsi con l’acqua alla gola. Quindi si tratta di una decisione da non prendere alla leggera.

Tornando al nostro trilocale da 80-90 mq a Darmstadt, se si opta invece per lo stare in affitto, le cifre (Kaltmiete senza NK) variano tra
500-700 Euro/mese, nei megacondomini degradati
700-900 Euro/mese, in quartiere periferico non degradato
900-1.100 Euro/mese, in un quartiere semicentrale “carino”
Da 1.100 Euro/mese in su in Centro cittá e nelle zone adiacenti
Il prezzo può aumentare se si tratta di un immobile nuovo (Erstbezug, ovvero primo utilizzo), ma non eccessivamente.

Cifre a cui come di consueto vanno aggiunti i Nebenkosten, che generalmente sono un 20 o 30% piú bassi dell’Hausgeld. Insomma, se decidiamo di stare in affitto possiamo vivere in cittá ad un prezzo più accessibile, che ci permette di stare tranquilli e di risparmiare, cosa che invece diventa piú difficile se vogliamo comprare, perché mensilmente ci esce quasi il doppio dei soldi.
Questo é un fatto che bisogna essere pronti a metabolizzare e accettare se si vuole vivere in Germania in una grande/media cittá.

Stare in affitto in Germania ha i suoi indubbi vantaggi:

  • Permette di risparmiare parecchi soldi rispetto all’acquisto (in cittá)
  • Massima flessibilitá e possibilitá di andarsene via subito se il quartiere non ti piace piú, se arriva un vicino rompiballe/squilibrato/delinquente, se trovi il lavoro dei tuoi sogni a 300 km di distanza, se vieni trasferito/rilocalizzato
  • Non perdi decine di migliaia di euro in caso di crollo del mercato immobiliare

Tuttavia ti espone a dei rischi: tra tutti, il piú significativo é il rischio di rimanere col cerino in mano se, dopo il boom dei prezzi di acquisto, dovesse partire un boom degli affitti.
Questo punto merita una discussione piú dettagliata.
Per quale motivo parlo di “rischio di restare col cerino in mano?”

Lo spiego brevemente.
Al momento i prezzi di acquisto delle case in Germania crescono 4-5 volte piú rapidamente degli stipendi. Se oggi tutto sommato, con dei (significativi) sacrifici, la casa per la classe media é ancora “arrivabile”, tra 5 anni potrebbe diventare del tutto inaccessibile.
Se quindi tra 5 anni dovesse ipoteticamente partire, dopo il boom dei prezzi di acquisto, anche un improvviso boom dei canoni di affitto, chi non ha voluto comprare casa oggi si ritroverebbe assolutamente impossibilitato a farlo domani (a causa dei prezzi diventati ormai inarrivabili), e resterebbe per sempre in balia degli affitti.

Una eventualitá remota, ma che va comunque considerata. Volendo usare terminologia da project manager (sono pur sempre un PMP) questo é un rischio a bassa probabilitá, ma ad elevat(issim)o impatto.
Secondo alcuni analisti la scalata dei prezzi delle case in Germania si fermerá presto. Ma secondo altri analisti i prezzi saliranno ancora per almeno 5 anni.

Dire chi abbia ragione é impossibile. Ma quello che é sicuro é che in altre parti del mondo questo é giá successo.
Si pensi ad esempio a Vancouver, a Seattle, alla Silicon Valley, a Singapore. In tutte queste cittá, alla bolla immobiliare ha fatto seguito la bolla degli affitti, e oggi neppure high-paying-jobs altamente qualificati bastano piú per permettersi un affitto in cittá.

Insomma, questi anni potrebbero costituire la last call per comprare un appartamento in una cittá come Darmstadt, prima che i prezzi diventino inaccessibili e non diano piú alternative.
Non c’é bisogno di andare a scomodare la bolla immobiliare di Vancouver o di Seattle per trovare situazioni in cui gli appartamenti sono finiti ormai fuori dalla portata della classe media: a München, la cittá piú richiesta della Germania, dove il Boom Immobiliare gonfia i prezzi a livelli incredibili ormai da anni, il nostro trilocale di 80-90 mq (nuovo) supera agevolmente il milione di Euro, mentre se si vuole stare in un sobborgo periferico ad una mezz’oretta di S-Bahn dal centro come ad esempio Ottobrunn, dobbiamo essere pronti a sborsare non meno di 650.000-700.000 Euro.

Non ci sono elementi oggi per determinare se questo potrá espandersi anche ad altre cittá della Germania. Ma non ci sono neppure elementi che suggeriscano che questo non possa accadere.

Ecco, questo é l’unico argomento che io oggi vedo a sfavore dell’affitto in Germania. La possibilitá che la bolla immobiliare si faccia ancora piú estrema, renda l’appartamento di proprietá inaccessibile per (quasi) tutti e successivamente coinvolga anche gli affitti. È un rischio da considerare.

Di conseguenza, per chi vuole comprare a tutti i costi, e vuole stare vicino alla cittá, ho qualche semplice consiglio:
– Non andare sul nuovo. I prezzi del nuovo sono esagerati e in piú ci si ritrova a dover affrontare le spese di cucina e sanitari. Meglio un immobile giá esistente, costruito a fine anni 90 o inizio anni 2000: le tecniche di costruzione sono giá moderne e l’efficienza energetica é discreta, e generalmente con l’immobile viene ceduta anche la cucina e il bagno accessoriato: una bella spesa (e uno sbattimento) in meno!
– Evitare gli Altbau. Possono avere prezzi invitanti, ma se poi una volta dentro vi ritrovate costretti dopo qualche anno a fare importanti lavori di Sanierung, siete rovinati!!
– Per trovare prezzi piú accessibili dovete spostarvi fuori cittá: esplorate l’area che vi interessa sia con i siti di annunci immobiliari che fisicamente, per farvi un’idea del qualitá/prezzo della zona. Andate a farci un giro, vedete come sono servite coi mezzi pubblici. Potreste scoprire che intorno alla vostra cittá ci sono borghi e paesini che sono meno peggio di quanto pensavate.
– Informatevi su progetti di espansione di infrastrutture: ad esempio nuove tramvie. In Germania generalmente questi progetti hanno seguito e vengono realizzati, anche in virtú della crescente domanda di mobilitá del Paese (in Germania arrivano 500.000 nuovi abitanti all’anno e tutti vogliono stare in cittá!). Potreste comprare casa oggi a un prezzo interessante e domani avere probabilmente il tram sotto casa.
– Diffidate dei prezzi bassi e evitate i grossi agglomerati abitativi: dove i condomini sono grossi e i prezzi sono bassi, generalmente ci si trova in un Sozialer Brennpunkt. Non proprio il posto dove vorresti tirare su una famiglia. Informatevi e identificate i Soziale Brennpuknte nei dintorni della vostra zona e fate una bella X sulla mappa!
– Come per la ricerca di un appartamento in affitto, é necessario monitorare il mercato costantemente ed essere veloci: le offerte convenienti vengono riservate pressoché immediatamente! Generalmente avete pochi giorni per contattare l’offerente e avere qualche possibilitá di essere in lizza.