Il boom immobiliare in Germania – Neanche Covid-19 ha fermato i prezzi (per ora)

I dati preliminari – seppur da prendere con le pinze – sembrano confermare che, dopo una leggerissima flessione in Marzo e Aprile a causa della Coronakrise, in Maggio i prezzi degli appartamenti in Germania abbiano subito ripreso a salire. Qui un articolo abbastanza dettagliato di Die Welt: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article208028853/Immobilien-Warum-Eigentuemer-noch-an-ihren-Angebotspreisen-festhalten.html

Chi sperava nella fine dell’Immobilienboom o in un calo/stabilizzazione dei prezzi é destinato, a quanto pare, a rimanere deluso, come prospetta anche Immobilienscout24: https://www.immobilienscout24.de/ratgeber/covid19/immobilienkauf.html
Il virus finora non ha avuto alcun impatto sui prezzi“.

Per di piú, alcuni analisti suppongono che il crash dei mercati finanziari, avendo scottato molti risparmiatori tedeschi, produrrá ora l’effetto collaterale di deviare ancora piú investitori sul Betongold (l’oro di cemento, ndt), ormai unica fonte di investimento sicura in una Germania in cui i libretti di risparmio viaggiano ormai dal 2016 cronicamente su tassi negativi.

Certo, il tutto é da prendere con le dovute precauzioni e credo sia avventato fare considerazioni a soli tre mesi dall’inizio di una crisi che durerá almeno due anni; secondo me vale la pena di aspettare ancora qualche mese, perché gli effetti veri di questa crisi li vedremo a partire da Ottobre / Novembre e probabilmente solo allora capiremo in che direzione stiamo andando.
Qualche mia considerazione:

► In Tutta Europa gli ammortizzatori sociali stanno assicurando un “effetto ponte” che va a coprire i redditi dei lavoratori in difficoltá fino a quando il lavoro tornerá, ma la domanda (per nulla scontata) é… il lavoro tornerá? I numeri di Maggio per la Germania sono senza precedenti: 10 milioni di lavoratori tedeschi in Kurzarbeit (su un totale di 33 milioni), disoccupazione salita al 6,1 % (l’anno scorso era al 4%). La vera portata di questa crisi é, secondo me, ancora da vedere.
Ai prossimi mesi l’ardua sentenza.

► I mercati azionari sono euforici, drogati dal boom delle grandi Aziende digitali che stanno traininando da sole indici in cui tutte le altre Aziende sono ampiamente negative, e pertanto non sono assolutamente rappresentativi dell’economia reale.

► L’epidemia Covid-19 ha cambiato anche il panorama immobilare, e mi aspetto di vedere degli effetti a lungo termine soprattutto nel malaugurato caso di una seconda ondata epidemica: chi ha investito nelle cittá universitarie per affittare agli studenti fuori sede potrebbe trovarsi in grosse grane se ora le Universitá si convertiranno massicciamente alla didattica online; chi ha investito in Hotels rischia di vedersela molto brutta, cosí come tutti coloro che facevano affidamento sugli affitti brevi (AirBnB & similari), chi dá in locazione spazi a ristoratori, parrucchieri e altre attivitá in forte sofferenza causa Covid-19 puó andare incontro a Mieteausfälle.

► Gli effetti delle crisi sui mercati immobiliari abitativi arrivano generalmente con uno o due anni di ritardo rispetto alla crisi economica vera e propria. In Europa, a differenza degli Stati Uniti d’America, gli ammortizzatori sociali coprono un periodo che, a seconda degli Stati, va dai 6 ai 24 mesi, dopo il quale chi non é riuscito a ricollocarsi nel mercato del lavoro inizia ad essere in difficoltá con gli affitti e i mutui. Pertanto gli effetti sono sempre abbastanza ritardati.

► Per contrastare la crisi da Covid-19 la Germania ha abbandonato il pareggio di bilancio e ha fatto debito a ruota libera. Nei prossimi anni bisognerá far rientrare il bilancio (su questo i Tedeschi sono intransigenti) e ciò sará possibile solo con Austerity e tasse. Le Austerity di Italia e Grecia durante la crisi dei debiti sovrani del 2011 insegnano: in momenti di austeritá gli immobili sono sempre un ottimo limone da spremere per fare cassa (seguiti dai carburanti). Dubito che si andrá a toccare i redditi, che in Germania sono giá tassatissimi. Mi aspetto pertanto una riforma della Grundsteuer che andrá a colpire i Kapitalanleger in maniera abbastanza importante, soprattutto nel caso arrivasse un governo rossoverde….

► In piú, ho il forte sospetto che buona parte di questi articoli che trovo online ad elogiare il Betongold come unico vero investimento in Germania, inscalfibile, resistente a tutto… siano scritti on purpose per rassicurare i proprietari ed evitare che la gente inizi a vendere. A pensar male si fa peccato, ma spesso…

Personalmente vedo comunque ancora bene gli immobili abitativi nelle grandi e medie cittá, e gli immobili destinati a grande distribuzione alimentare/prima necessitá. Secondo me questi immobili terranno bene anche nei prossimi anni, salvo autentici cataclismi.
Inoltre se le economie di Italia e Spagna dopo Covid-19 non riusciranno a riprendersi bisognerá mettere in conto una nuova ondata migratoria di giovani adulti verso la Germania, che andrá inevitabilmente ad alimentare la situazione di Wohnungsnot.

Staremo a vedere.

Una cosa é certa: avevo finalmente quasi completato l’articolo sui Kapitalanlage immobiliari in Germania quando é arrivata l’epidemia, e ora mi tocca riscriverlo quasi da capo.
Perché una rivoluzione improvvisa e distruttiva come quella da Covid-19 lascerá in qualche modo il segno anche negli investimenti immobiliari, andando magari a ridimensionarne alcuni che in passato erano molto redditizi, e rendendone altri ancora piú redditizi di prima. Nei prossimi mesi terró d’occhio la situazione e quando ne avró capito qualcosa in piú… scriveró. Sperando che non arrivi un altro cigno nero.

Il Boom immobiliare in Germania – Affittare (in cittá) conviene ancora. Ma per quanto?

Dopo il mio articolo sull’argomento conviene o no comprare casa in Germania non ho in reltá mai smesso di fare conti, simulazioni, analisi costi/benefici e valutazioni dei rischi.
In sintesi, quello che é sempre emerso dalle mie valutazioni é che ad oggi (inizio 2020) se si dispone di uno stipendio medio/buono e si vuole vivere in cittá, l’affitto rimane la soluzione piú conveniente e percorribile. Di fatto, forse l’unica.

Perché affermo ció? Riassumiamo qualche fatto.
Il mercato immobiliare tedesco é un mercato di investitori. La maggior parte degli acquirenti non compra per abitare, bensí compra per incrementare il proprio patrimonio e/o per assicurarsi una rendita.
L’immobiliare é diventato il business numero 1 in Germania, piú redditizio di ogni altra cosa.
Le case nelle grandi cittá in Germania hanno prezzi drogati, circa 30-50% sopra il vero valore di mercato. Siamo nel bel mezzo di una bolla speculativa alimentata di 10 anni di rialzi ininterrottii.

Ergo: tu, che non sei un investitore e vorresti comprare casa semplicemente per abitarci, finisci per pagarla uno sproposito senza un reale motivo.

Faccio un esempio semplice.
Se vuoi comprare un trilocale tra gli 80 e i 90 mq a Darmstadt le cifre variano tra:
200.000-300.000 Euro, nei megacondomini dei quartieri periferici, dove vivono per lo piú stranieri che campano di Hartz IV, in contesti sociali molto problematici
300.000-400.000 Euro, in quartiere periferico non degradato
400.000-500.000 Euro, in un quartiere semicentrale “carino”, in una unitá abitativa non troppo grande
Dai 500.000 Euro in su in Centro città
Nota:i prezzi possono lievitare ulteriormente se si parla di immobili nuovi!

Poniamo che sei un professionista con titolo universitario che guadagna discretamente e che in due/tre anni in Germania sei stato bravo a risparmiare e hai messo via qualche soldino. Convivi con il tuo partner, che ha entrate simili alle tue.
Ti accontenti di una casa in periferia, ma non vuoi stare in un quartiere degradato, quindi facciamo che trovi una ottima offerta a 300.000 Euro (ed é davvero un ottimo prezzo).
Solo tra provvigione, notaio e tasse, partono 42.000 Euro di Kaufnebenkosten. Ti serve quindi un totale di 342.000 Euro. Per concederti un finanziamento, la banca generalmente chiede che almeno il 15% della cifra sia coperto da un anticipo detto Eigenkapital (ma alcune banche chiedono di piú) in questo caso, quindi, almeno 45.000 Euro sono da versare quale anticipo.
I tassi sono bassissimi oggi e un mutuo a 20 anni può essere concesso anche con un 1,5% di interesse (il mutuo a 30 anni in Germania praticamente non esiste) a patto che le entrate nette del nucleo familiare siano considerate sufficienti. Facendo due conti rapidi, per un mutuo a 20 anni la rata é di 1680 Euro. Mettiamoci 250 Euro di Hausgeld (una sorta di equivalente dei Nebenkosten NK per chi vive in casa di proprietá), abbiamo una uscita fissa di 1930 Euro mensili. Solo per abitare. A tutto ció va aggiunta la tassa sull’occpuazione del suolo (Grundsteuer) che per un appartamento puó andare da poche centinaia a piú di un migliaio di euro all’anno.
Guadagnando discretamente e lavorando in due, é sicuramente una spesa affrontabile. Ma basta che uno dei due stipendi venga meno, o che un domani che si mette su famigia uno dei due decida di lavorare part time, e si potrebbe rischiare di ritrovarsi con l’acqua alla gola. Quindi si tratta di una decisione da non prendere alla leggera.

Tornando al nostro trilocale da 80-90 mq a Darmstadt, se si opta invece per lo stare in affitto, le cifre (Kaltmiete senza NK) variano tra
500-700 Euro/mese, nei megacondomini degradati
700-900 Euro/mese, in quartiere periferico non degradato
900-1.100 Euro/mese, in un quartiere semicentrale “carino”
Da 1.100 Euro/mese in su in Centro cittá e nelle zone adiacenti
Il prezzo può aumentare se si tratta di un immobile nuovo (Erstbezug, ovvero primo utilizzo), ma non eccessivamente.

Cifre a cui come di consueto vanno aggiunti i Nebenkosten, che generalmente sono un 20 o 30% piú bassi dell’Hausgeld. Insomma, se decidiamo di stare in affitto possiamo vivere in cittá ad un prezzo più accessibile, che ci permette di stare tranquilli e di risparmiare, cosa che invece diventa piú difficile se vogliamo comprare, perché mensilmente ci esce quasi il doppio dei soldi.
Questo é un fatto che bisogna essere pronti a metabolizzare e accettare se si vuole vivere in Germania in una grande/media cittá.

Stare in affitto in Germania ha i suoi indubbi vantaggi:

  • Permette di risparmiare parecchi soldi rispetto all’acquisto (in cittá)
  • Massima flessibilitá e possibilitá di andarsene via subito se il quartiere non ti piace piú, se arriva un vicino rompiballe/squilibrato/delinquente, se trovi il lavoro dei tuoi sogni a 300 km di distanza, se vieni trasferito/rilocalizzato
  • Non perdi decine di migliaia di euro in caso di crollo del mercato immobiliare

Tuttavia ti espone a dei rischi: tra tutti, il piú significativo é il rischio di rimanere col cerino in mano se, dopo il boom dei prezzi di acquisto, dovesse partire un boom degli affitti.
Questo punto merita una discussione piú dettagliata.
Per quale motivo parlo di “rischio di restare col cerino in mano?”

Lo spiego brevemente.
Al momento i prezzi di acquisto delle case in Germania crescono 4-5 volte piú rapidamente degli stipendi. Se oggi tutto sommato, con dei (significativi) sacrifici, la casa per la classe media é ancora “arrivabile”, tra 5 anni potrebbe diventare del tutto inaccessibile.
Se quindi tra 5 anni dovesse ipoteticamente partire, dopo il boom dei prezzi di acquisto, anche un improvviso boom dei canoni di affitto, chi non ha voluto comprare casa oggi si ritroverebbe assolutamente impossibilitato a farlo domani (a causa dei prezzi diventati ormai inarrivabili), e resterebbe per sempre in balia degli affitti.

Una eventualitá remota, ma che va comunque considerata. Volendo usare terminologia da project manager (sono pur sempre un PMP) questo é un rischio a bassa probabilitá, ma ad elevat(issim)o impatto.
Secondo alcuni analisti la scalata dei prezzi delle case in Germania si fermerá presto. Ma secondo altri analisti i prezzi saliranno ancora per almeno 5 anni.

Dire chi abbia ragione é impossibile. Ma quello che é sicuro é che in altre parti del mondo questo é giá successo.
Si pensi ad esempio a Vancouver, a Seattle, alla Silicon Valley, a Singapore. In tutte queste cittá, alla bolla immobiliare ha fatto seguito la bolla degli affitti, e oggi neppure high-paying-jobs altamente qualificati bastano piú per permettersi un affitto in cittá.

Insomma, questi anni potrebbero costituire la last call per comprare un appartamento in una cittá come Darmstadt, prima che i prezzi diventino inaccessibili e non diano piú alternative.
Non c’é bisogno di andare a scomodare la bolla immobiliare di Vancouver o di Seattle per trovare situazioni in cui gli appartamenti sono finiti ormai fuori dalla portata della classe media: a München, la cittá piú richiesta della Germania, dove il Boom Immobiliare gonfia i prezzi a livelli incredibili ormai da anni, il nostro trilocale di 80-90 mq (nuovo) supera agevolmente il milione di Euro, mentre se si vuole stare in un sobborgo periferico ad una mezz’oretta di S-Bahn dal centro come ad esempio Ottobrunn, dobbiamo essere pronti a sborsare non meno di 650.000-700.000 Euro.

Non ci sono elementi oggi per determinare se questo potrá espandersi anche ad altre cittá della Germania. Ma non ci sono neppure elementi che suggeriscano che questo non possa accadere.

Ecco, questo é l’unico argomento che io oggi vedo a sfavore dell’affitto in Germania. La possibilitá che la bolla immobiliare si faccia ancora piú estrema, renda l’appartamento di proprietá inaccessibile per (quasi) tutti e successivamente coinvolga anche gli affitti. È un rischio da considerare.

Di conseguenza, per chi vuole comprare a tutti i costi, e vuole stare vicino alla cittá, ho qualche semplice consiglio:
– Non andare sul nuovo. I prezzi del nuovo sono esagerati e in piú ci si ritrova a dover affrontare le spese di cucina e sanitari. Meglio un immobile giá esistente, costruito a fine anni 90 o inizio anni 2000: le tecniche di costruzione sono giá moderne e l’efficienza energetica é discreta, e generalmente con l’immobile viene ceduta anche la cucina e il bagno accessoriato: una bella spesa (e uno sbattimento) in meno!
– Evitare gli Altbau. Possono avere prezzi invitanti, ma se poi una volta dentro vi ritrovate costretti dopo qualche anno a fare importanti lavori di Sanierung, siete rovinati!!
– Per trovare prezzi piú accessibili dovete spostarvi fuori cittá: esplorate l’area che vi interessa sia con i siti di annunci immobiliari che fisicamente, per farvi un’idea del qualitá/prezzo della zona. Andate a farci un giro, vedete come sono servite coi mezzi pubblici. Potreste scoprire che intorno alla vostra cittá ci sono borghi e paesini che sono meno peggio di quanto pensavate.
– Informatevi su progetti di espansione di infrastrutture: ad esempio nuove tramvie. In Germania generalmente questi progetti hanno seguito e vengono realizzati, anche in virtú della crescente domanda di mobilitá del Paese (in Germania arrivano 500.000 nuovi abitanti all’anno e tutti vogliono stare in cittá!). Potreste comprare casa oggi a un prezzo interessante e domani avere probabilmente il tram sotto casa.
– Diffidate dei prezzi bassi e evitate i grossi agglomerati abitativi: dove i condomini sono grossi e i prezzi sono bassi, generalmente ci si trova in un Sozialer Brennpunkt. Non proprio il posto dove vorresti tirare su una famiglia. Informatevi e identificate i Soziale Brennpuknte nei dintorni della vostra zona e fate una bella X sulla mappa!
– Come per la ricerca di un appartamento in affitto, é necessario monitorare il mercato costantemente ed essere veloci: le offerte convenienti vengono riservate pressoché immediatamente! Generalmente avete pochi giorni per contattare l’offerente e avere qualche possibilitá di essere in lizza.