Kapitalanleger: investire in immobili in Germania

Questo articolo ha una storia martoriata ed ha avuto una gestazione assai sofferta. La bozza è cresciuta lentamente man mano che mi informavo, studiavo e prendevo confidenza col mercato immobiliare tedesco, e quando il pezzo era ormai pressoché pronto alla pubblicazione é arrivato il CORONAVIRUS e tutto (o quasi) é cambiato.

È quindi entrata a gamba tesa la crisi mondiale causata da Sars-Cov-2, rompendo equilibri e sconvolgendo molte cose. Era di fatto totalmente insensato pubblicare un pezzo basato su una situazione economica, finanziaria e sociale ormai appartenente al passato. È stato necessario cancellare larghe parti dell’aricolo e ho dovuto iniziare una nuova fase di studio per capire che piega avrebbe preso il mercato immobiliare durante (e magari anche dopo) la pandemia.

Introduzione – I perché dell’Immobilienboom tedesco

A partire dal 2010, la Germania sta vivendo un boom immobiliare che non ha eguali nella storia della Repubblica federale. In alcune cittá tedesche i prezzi al metro quadrato sono quasi raddoppiati nel giro di 10 anni e questo trend di crescita continua tuttora, nonostante la situazione economica non esattamente felice.
Due fattori principali hanno scatenato questa corsa al mattone senza precedenti:

1► La politica dei tassi bassi della BCE, che ha reso di fatto infruttifere alcune forme di risparmio molto amate in Germania: i tassi dei titoli di stato sono in negativo da anni e anche i libretti di risparmio, da sempre uno strumento molto amato dai tedeschi, hanno da molti anni rendimenti prossimi allo 0% e dal 2019 hanno iniziato a virare in negativo. Difatti è proprio dalla classe media tedesca che sono sempre arrivate le critiche piú feroci all’operato di Draghi, accusato di avere di fatto rovinato i risparmiatori tedeschi con la sua politica dei Nullzinsen (é proprio cosí: Draghi potrá probabilmente piacere alla politica tedesca, ma assolutamente non al tedesco medioborghese risparmiatore, che ha visto gli interessi dei suoi investimenti crollare e il sogno della casa di proprietá allontanarsi inesorabilmente).
Al risparmiatore tedesco sono quindi rimaste solo due alternative: investire nei mercati finanziari oppure comprare immobili e metterli a reddito. Ed essendo i tedeschi per natura abbastanza avversi al rischio, si sono buttati in massa sull’acquisto di immobili da affittare. Aiutati anche dai tassi bassissimi che rendono molto conveniente indebitarsi (una cosa a cui i Tedeschi sono, per mentalitá, estremamente avversi: non é un caso se la parola Schuld, termine che in tedesco che significa debito, significa contemporaneamente anche colpa).
Attualmente in Germania, se si possiede sufficiente capitale proprio, si puó accendere un mutuo a 10 o 15 anni con tassi inferiori all’1%. La rendita di un appartamento in affitto in Germania si attesta tra il 3% e il 5% annuo lordo del prezzo di acquisto. A ció va sommato l’incremento di valore dell’immobile stesso, che continua a salire ogni anno (nonostante il coronavirus).
Quindi, anche indebitandosi, mettere un immobile a reddito é sempre una opzione molto redditizia. E i tedeschi hanno iniziato a farlo.

2► La seconda ragione dietro al boom immobiliare tedesco é la cresciuta attrattivitá della Germania come Paese ad alto richiamo migratorio. Negli ultimi 10 anni in Germania sono arrivati in media 500.000 nuivi immigrati ogni anno. La situazione é peró molto diversa da quella di altri Paesi come l’Italia: in Germania non arrivano solo Fluchtlingen (rifugiati) o immigrati a bassa scolarizzazione, bensí anche moltissimi lavoratori specializzati e altamente qualificati provenienti non solo dai Paesi EU in crisi (PIGS) ma anche dal continente asiatico e americano (a Darmstadt vi potete imbattere facilmente in Ingegneri Sudcoreani e Statunitensi che hanno liberamente deciso di trasferirsi qui, magari anche con famiglia). Non si tratta quindi solo di persone che si trasferiscono da da Paesi piú poveri; al contrario molti sono i professionisti provenienti da Paesi ricchi e sviluppati, che scelgono la Germania per per la qualitá della vita, per le tante possibilitá di sviluppo che offre e per il suo ottimo rapporto stipendi/costo della vita che rimane uno tra i milgiori al mondo. Le statistiche parlano chiaro: la Germania è la meta più ambita dai richiedenti della Carta Blu UE, profili altamente qualificati che hanno accesso a salari elevati. Inoltre nei prossimi 14 anni sono previsti in arrivo in Germania piú di 200.000 immigrati qualificati all’anno, senza contare poi rifugiati, ricongiungimenti familari e immigrati non qualificati.
Tutte queste persone hanno bisogno di un posto dove vivere, e questo é uno dei fattori alla base della Wohnungsnot (emergenza appartamenti) che rende la ricerca di una appartamento in cittá una sfida ben piú difficile della ricerca di un lavoro.
In tutte le cittá ad elevato potenziale attrattivo, tipicamente quelle in cui sono presenti Universitá, Aziende tecnologiche, Hub di innovazione teconologico/scientifica oppure grandi fabbriche e grandi stabilimenti, trovare casa é una autentica impresa, perché moltissime sono le persone che vogliono trasferirvisi e si mette in atto una vera e propria selezione (qui un mio articolo in cui approfondisco il tema). Questa situazione sta attraendo investitori immobiliari non solo internamente in Germania, ma ora anche dall’estero (soprattutto cinesi).

Per la chiudere questa introduzione, va detto che non si tratta solo di un fenomeno “tedesco”. Alcuni miei conoscenti attivi nel real estate in UK e in USA mi riferiscono di situazioni analoghe in atto in alcune zone dei Paesi dive vivono. Il potenziale ritorno dell’inflazione e l’incertezza della ripresa post-covid sta spingendo gli investitori in massa verso gli immobili vista anche la condizione dei mercati finanziari ormai da “troppo” tempo ai massimi livelli.
Non a caso qualche giorno fa la CNN titolava: People are panic buying homes as prices skyrocket around the world. In tutto il mondo é iniziata una corsa a rifugiarsi nel mattone, e i prezzi stanno reagendo di conseguenza.

La situazione oggi

De facto, la Germania si trova in questo momento in una condizione di bolla immobiliare. Una bolla che tuttavia, a differenza di quella Italiana o Spagnola dei primi anni 2000, appare ben solida e molto lontana dal poter scoppiare.

In un mercato in condizione di bolla immobiliare, é chiaro che non é sempre conveniente comprare immobili a scopo abitativo (li paghi piú di quanto valgono) ma che l’acquisto di immobili a scopo di investimento (mettendoli a reddito o rivendendoli) é una opzione molto piú sensata. Ovviamente bisogna muoversi con circospezione per fiutare eventuali affari o eventuali fregature.

Presupposto fondamentale per poter investire in immobili in Germania é farsi un’idea precisa delle zone e dei valori delle mura a seconda delle location: é fondamentale conoscere quantomeno il vostro circondario, ma possibilmente allargare le proprie conoscenze della zona quanto piú possibile per capire quali sono le zone “in” e quelle “out” almeno all’interno del vostro Bundesland. Ci sono molti modi per farlo: potate affidarvi al passaparola tramite colleghi, conoscenti o amici; potete seguire i giornali e i notiziari, potete informarvi su Internet oppure (e lo consiglio) potete esplorare e vedere di persona. Non c’é come visitare una cittá o un quartiere “live” per farsi una idea di come si vive da quelle parti.

In linea di principio in Germania, come in ogni altra parte del mondo, vale la regola delle tre elle: die Lage, die Lage, die Lage (Location, Location, Location). La posizione di un immobile é il fattore fondamentale da tenere in considerazione per poter valutare quale sará la sua resa nel tempo.
A tal proposito mi permetto di inserire un link a questo studio di Postbank, in cui sono indicate le zone della Germania a piú elevata probabilitá di crescita immobiliare in orizzonte temporale 2030 (é uno studio di aprile 2021 quindi ampiamente post-coronavirus). È un documento molto interessante a cui suggerisco di dare una veloce lettura. In particolare la mappa allegata all’articolo é di grande utilitá.
È sulla location che si gioca una parte importante della strategia di investimento immobiliare, fatto salvo ovviamente rischi ed eventi imprevisti.
È proprio il fattore “rischi ed imprevisti” che ha portato ad una quasi totale riscrittura di questo articolo e che ha cambiato alcune delle carte in tavola, anche riguardo al fattore location. Vediamo bene quali.

Cittá universitarie: la pandemia da Covid ha congelato le attivitá didattiche in presenza e causato una massiccia migrazione alla didattica online. Gli appartamenti per studenti in cittá come Heidelberg e Darmstadt si sono svuotati e la domanda é crollata. Se fino a febbraio 2020 si poteva tranquillamente dire che comprare un miniappartamento vicinanze universitá fosse un affare sicuro e redditizio, ora purtroppo non é piú cosí e nessuno puó dire se e quando tornerá ad esserlo. Nel mio condiminio a Darmstadt ci sono due piccoli monolocali affittati a altrettanti studenti: entrambi sono scomparsi a Marzo 2020 e da allora non li ho piú visti.

Piccoli appartamenti per giovani singles nelle grandi cittá allo stesso modo rischiano di diventare ora un investimento poco remunerativo. Il lockdown ha completamente distrutto il paradigma abitativo della grande cittá e la “big city life”. Se infatti ad un giovane professionista single fino ad un anno fa andava benissimo virere in un piccolo monolocale in cittá, in quanto trascorreva la maggior parte del suo tempo in ufficio, fuori a cena, partecipando a eventi culturali, o in giro tra happy hour e aperitivi, ora purtroppo non é piú cosí. Questo modello di vita é stato completamente scardinato dall’epidemia e potrebbe non tornare piú. Al giovane professionista ora si prospetta la possibilitá di lavorare da remoto da ogni parte del mondo, senza doversi fisicamente trasferire. Molti analisti presumono che questo trend fará sgonfiere molti mercati immobiliati “pompati”, tra cui ad esempio quello londinese.

Immobili commerciali: con la massiccia virata sullo smart working e homeoffice sono molti gli spazi commerciali e uffici che ora rischiano di rimanere vuoti nelle grandi cittá. E con loro potrebbero risentirne in modo significativo anche i ristoranti e bar delle aree commerciali cittadine, per i quali verrá meno buona parte del business delle pause pranzo.
Ma non solo: anche il commercio al dettaglio ha subíto un forte contraccolpo e molti spazi commerciali adibiti a negozi e grandi magazzini resteranno vuoti. Basti pensare alla massiccia operazione di ristrutturazione e risanamento della Galeria Karstadt Kaufhof, la piú grande catena di grandi magazzini del Paese (verranno chiusi 62 grandi magazzini su un totale di 172). E sono state molte le catene, come ad esempio Adidas, Puma, Deichmann, che hanno bloccato i pagamenti degli affitti a causa della crisi Covid; mentre altre come C&A hanno richiesto a gran voce una riduzione dei canoni di affitto. Ma c’é anche chi, purtroppo, non é riuscito a salvarsi ed é definitivamente caduto sotto i colpi inferti dalla Coronakrise: la catena di ristorazione Vapiano, presente con moltissimi ristoranti in tutta la Germania, ha dichiarato fallimento pochi mesi dopo il primo lockdown.
Insomma, per i locatari di immobili a uso commerciale si prospettano tempi duri.

Abbiamo quindi tre forme di investimento immobiliare che, a mio parere, sono al momento da escludere: immobili commerciali, appartamenti per studenti, appartamenti per giovani e singles. Questi sono tipi di immobile sui quali nei prossimi anni non metterei un singolo euro. Se proprio si punta a investire qui, sarebbe meglio aspettare e tenere sotto sorveglianza il trend.

Wohnen muss man immer!

Cosa resta quindi? Resta tutto ció a cui proprio non si puó rinunciare ovvero abitare e i generi di prima necessitá.

Il coronavirus ha creato un nuovo trend e ha valorizzato e ridato importanza alla casa come nuovo porto sicuro per le persone e le famiglie. I lockdown intermittenti e le limitazioni alla libertá personale che hanno caratterizzato l’ultimo anno (e che probabilmente caratterizzeranno quelli a venire) hanno rovesciato molti paradigmi abitativi, soprattutto nella vita delle grandi metropoli: la casa non é piú il posto in cui si dorme e basta, ma diventa ora l’hub di tutte le nostre attivitá.

Nel nuovo mondo dominato dallo smart working e dall’homeoffice, con libertá di movimento limitata, asili e scuole aperti a intermittenza, piscine e palestre chiuse per molti mesi all’anno, la casa dovrá ora diventare polivalente ed essere anche ufficio, asilo nido, fitness center e (perché no) centro benessere. Questo trend é stato battezzato “Cocooning” termine inglese che descrive la necessitá di crearsi un proprio nido o “bozzolo” di benessere e di abitabitá piacevole e confortevole. Il boom di Ikea e di tutte le catene attive nel settore casa, che nel dopo-lockdown della scorsa estate hanno fatto segnare vendite record e hanno mantenuto un solido trend di ricavi anche durante tutte le successive ondate, mostra come il trend sia giá partito. La rinomata societá di analisi e consulenze aziendali Accenture ha definito, in un suo recente documento, quello appena cominciato come “il decennio della casa” [link all’articolo].

Nei prossimi anni vedremo quindi piú valorizzate:

  • Case piú grandi, piú spazio
  • Grandi terrazze e giardini
  • Il quadrilocale diventerá prevalente sul trilocale: sará importante poter disporre di una stanza-ufficio ; una coppia dovrá avere la possibilitá di poter lavorare in homeoffice e fare remote calls contemporaneamente, senza darsi fastidio l’un l’altro
  • Case fuori cittá, lontane dai grandi centri urbani
  • Case in cittá piccole, ma ben servite con mezzi di trasporto e servizi

Cittá come Bensheim potrebbero a breve diventare i nuovi hotspot del boom immobiliare tedesco: piccoli centri, piacevoli, ben collegati, vicini alla natura, in grado di offire una ottima qualitá della vita lontani dal caos delle grande cittá conservando un alto livello di servizi. Non trattandosi di agglomerati urbani in cui si concentra il grosso delle opportunitá di lavoro, queste cittá offrono oggi prezzi immobiliari piú accessibili rispetto alle quotazioni infuocate delle grandi cittá come Francoforte e delle medie cittá come Darmstadt.
Ma ora il lavoro da remoto potrebbe cambiare tutto. E infatti i primi studio paiono confermare che dall’inizio della pandemia i prezzi fuori cittá hanno iniziato a crescere con lo stesso trend delle grandi cittá.

Questo cambiamento rappresenta, purtroppo, una brutta notizia per i “piccoli investitori” perché gli appartamenti alla portata di chi non ha molto capitale sono diventati ora estremamente meno redditizi. Un piccolo monolocale in cittá, da affittare ad uno studente o ad un single, era un ottimo investimento fino ad un anno fa, ma oggi non lo é decisamente piú.

Comprare in cittá un trilocale o un quadrilocale da affittare ad una famiglia o ad una giovane coppia diventa molto pesante da un punto di vista finanziario, se non si ha capitale a sufficienza. Nel mio articolo del 2019 ho analizzato quanto sia gravoso comprare un trilocale in una cittá media in Germania se non si ha capitale da parte [link all’articolo].

Rimane quindi una possibilitá, ovvero quella di spostarsi verso zone meno costose ma potenzialmente appetibili e suscettibili di rialzi nell’ottica della rivoluzione del mondo del lavoro attualmente in atto. Come giá menzionato qualche paragrafo piú su, una regola basilare degli investimenti immobiliari vuole che affinché un immobile a scopo abitativo abbia una buona resa, esso va acquistato in zone dove c’é abbondanza di lavoro. Questa é una regola di base universale e non si scappa.
Tuttavia abbiamo giá visto piú volte come in Germania nelle zone ad elevata densitá di opportunitá lavorative i prezzi siano ormai troppo elevati quando non proibitivi. Bisogna quindi a mio avviso anticipare le tendenze del mercato e spostarsi verso centri piú lontani dalle grandi cittá ma con elevata qualitá della vita.

Come abbiamo giá analizzato, l’acquisto di un tri- o quadrilocale in Germania puó diventare conveniente a certe condizioni, se abbiamo abbastanza capitale da parte. Ecco che facendo le stesse considerazioni potremmo quindi affacciarci a interessanti opportunitá di investimento.

Una buona parte delle famiglie e delle giovani coppie in Germania continua a prediligere l’affitto (nonostante la percentuale di chi vuole vivere in casa di proprietá sia in crescita) e non bisogna dimenticare che, come citato all’inizio di questo post, un sacco di nuovi immigrati arriveranno, attirati dal lavoro. Quindi un immobile in buona posizione, vicino al lavoro, avrá sempre successo, se non altro per i prossimi 10 o 15 anni almeno. Io credo che quindi scegliere strategicamente zone in cui vi sono molte aziende e molto lavoro, puntando su cittá non eccessivamente quotate ma che siano in prossimitá degli hotspot lavorativi e che permettano di raggiungere agevolmente questi ultimi con mezzi pubblici o infrastrutture stradali, sia la mossa piú sensata alla portata del “piccolo investitore”.

Ci sono ovviamente diversi “target” a cui si puó puntare nel delineare le propria strategia di immobile da mettere a reddito: si puó decidere di puntare al giovane immigrato ad elevata qualifica che si trasferisce in Germania per lavoro, allo studente, alla giovane coppia che va a vivere insieme, alle famiglie con figli piccoli, oppure ai pensionati.
È chiaro che al cambiare del target cambia anche l’immobile che si va ad acquistare: una famiglia difficilmente accettetrá di vivere in un monolocale da studenti mentre un giovane expat single non sa che farsene di un trilocale da 100 mq.

Il piccolo investitore alla ricerca di un buon affare immobiliare in Germania dovrá innanzitutto scegliere il suo budget, poi il suo target, e successivamente la zona; poi, monitorare il mercato e restare “in agguato” per le occasioni di acquisto che si presentano.

Ho messo il budget prima del target in quanto il primo parametro applica automaticamente un filtro sui possibili target: se ad esempio non si hanno abbastanza risorse economiche per comprare un trilocale, il target “famiglie” é automaticamente escluso.

Calcolatrice alla mano

Quando si acquista a scopo di Kapitalanlage bisogna saper fare discretamente bene i conti. È infatti indispensabile saper gestire qualche nozione base di calcolo finanziario e calcolo attuariale siccome si avrá a che fare con interessi, percentuali e rendite. Non voglio addentrarmi in nozioni di matematica finanziaria in questo post, e cercheró di rimanere il piú “semplice” possibile ma siate ben consapevoli del fatto che, qualora vogliate davvero intraprendere la via del Kapitalanleger, saper fare bene i conti é un must!

Comprare casa a scopo di investimento vi pone di fronte a una serie di variabili:

  • Innanzitutto il prezzo dell’immobile che volete comprare. Da esso dipendono anche i Kaufnebenkosten ovvero i costi accessori all’acquisto: provvigione, costi notarili e la mazzata finale che risponde al nome di Grunderwerbsteuer!
  • I Nebenkosten dell’immobile ovvero le spese condominiali mensili. Se sono troppo alti possono rendere l’immobile scarsamente attrattivo per eventuali interessati. Potreste ritrovarvi costretti a scendere con il canone di affitto per attirare inquilini!
  • Se non avete Eigenkapital sufficiente a coprire l’intero costo dell’immobile, dovrete accendere un Baufinanzierung . Numerosi parametri permettono di personalizzare e adattare il finanziamento alle vostre esigenze.
  • La rendita dell’Immobile ovvero le entrate corrispondenti all’affitto. In questo caso un ottimo strumento per orientarsi é il Mietspiegel di Immobilienscout24 ma anche una rapida occhiata agli annunci riguardanti gli immobili della zona permette di farsi un’idea del prezzo/mq che potrete applicare.

Supponiamo che rientrate nel novero delle pesone normali con redditi e patrimoni normali (come me) e che quindi per il vostro primo Kapitalanlage dovrete accendere un Baufinanzierung. In questo caso, affinché l’immobile vi dia una rendita positiva, dovrete essere in grado di colcolare:

  • La entrate mensili attese nette. Sí, perché non bisogna assolutamente fare l’errore di considerare l’affitto che vi paga l’inquilino. L’affitto, ovviamente, va tassato, e a voi a fine anno viene in tasca solo una parte di quello che vi paga l’inquilino.
    In Germania le entrate da affitto si sommano al vostro reddito e vengono quindi tassate con la corrispondente aliquota della Lohnsteuer. Tuttavia, é possibile detrarre gli interessi del Baufinanzierung nonché una quota di ammortamento dell’Immobile pari al 2% annuo.
  • Le uscite mensili attese che saranno la rata dal finanziamento, la parte di Nebenkosten non imputabile all’inquilino piú eventuali spese straordinarie o ordinarie.

Visto che in molti casi si fa prima con un esempio e in quanto ingegnere sono un grande fan dell’approcio “i numeri parlano da sé”, ecco qui, opportunamente semplificato, un calcolo valido per un bilocale sui 65 mq a Darmstadt (target: giovane coppia / giovane expat).

I dati sul Baufinanzierung sono stati calcolati con il calcolatore online di Commerzbank che é abbastanza affidabile anche se poi in realtá il tasso di interesse che ti viene proposto “al vero” in banca é sempre leggermente piú alto rispetto al calcolatore online (la ragione é che il calcolatore online presuppone credenziali finanziarie Schufa di livello infinito, praticamente come se stesse chiedendo un finanziamento Jeff Bezos). Il canone di affitto invece deriva dai dati estratti dell’attuale Mietspiegel per i bilocali a Darmstadt-Bessungen, che per Aprile 2021 vede il valore mediano a 12,8 € al metro quadro. Il prezzo di acquisto rispecchia la valutazione attuale di un bilocale (non nuovo) a Darmstadt-Bessungen, circa 4000 € al metro quadro.
Per semplicitá ho assunto la Lohnsteuer pari al 42%.

Dalla tabella si evidenzia subito una cosa: il cash flow é.. negativo! Ma come é possibile? Che razza di investimento é un affare in cui si va in perdita?
Come ho giá detto, per investire in immobile é necessario fare un minimo di conti e ragionare in ottica di lungo periodo per fare corrette valutazioni.
Nel caso della tabella si apprezza come, incassando 850 Euro di affitto e pagando 720 Euro di rata del finanziamento, si va comunque in cash flow negativo. Il motivo é semplice: bisogna considerare le tasse, ovvero il netto. Al netto delle tasse, non incassiamo 850 Euro al mese, ma in realtá poco piú di 700, quindi a fine anno ci troviamo in negativo di circa 600 Euro.

Quindi questo investimento non conviene? Non é detto. Con il muto a tasso fisso abbiamo bloccato la rata per 20 anni, mentre invece altrattanto non puó dirsi dell’affitto.
Ma quanto potremo aumentare il canone di affitto nel tempo? In aiuto ci viene sempre il Mietspiegel che grazie allo storico dei dati ci mostra come gli affitti per bilocali a Darmstadt nel periodo 2010 – 2020 sono aumentati mediamente del 2,9 % all’anno.

Calcoliamo quindi di rivalutare l’affitto del 5% con cadenza biennale attraverso uno Staffelmiete (conservativamente leggermente al di sotto dei valori del Mietspiegel) ed ecco che:

Ecco come quindi l’investimento genera un cash flow annuo netto positivo giá dopo qualche anno. In sostanza, pur continuando a pagare il mutuo, a meno di una decina di anni dall’acquisto abbiamo un interessante cash flow netto che va ad aggiungersi al nostro reddito netto annuo. E in piú, siamo proprietari di un asset (un immobile in ottima posizione a Darmstadt) che con ogni probabilitá in questi 10 anni ha pure incrementato significativamente il suo valore.
È altrettanto chiaro che tanto piú Eigenkapital metteró nell’acquisto, tanto prima potró vedere un cash flow positivo. È per questo che a mio avviso una rata del finanziamento non troppo alta é sempre un presupposto importante (anche in ottica rischi) come giá ho spiegato nel mio post aggoirnato sul comprare casa in Germania nel 2021. Una rata troppo alta vanifica il cash flow e rende l’investimento non remunerativo.

Il calcolo che ho mostrato qui é abbastanza semplificato e voglio che serva per dare un’idea. Infatti, un calcolo professionale e attento, da vero investitore, dovrebbe considerare la Grundsteuer (ok, non si tratta di molto, qualche centinaio di € all’anno), le spese straordinarie (con un po’ di calcolo probabilistico tenendo conto dell’etá dell’immobile) e l’inflazione, andando ad attualizzare al valore odierno le cifre future dei cash flow positivi sulla base di un tasso di inflazione presunto.
Andrebbe inoltre considerato il fatto che probabilmente gli affitti non potranno aumentare all’infinito con il ritmo degli anni 2010 – 2020 altrimenti si andrá incontro ad una situazione di emergenza abitativa per i ceti medio-bassi; per cui c’é da aspettarsi prima o poi un effetto di “dumping” con il raggiungimento di un plateau. Nei miei calcoli di solito piazzo questo effetto a 12-14 anni nel futuro.
È bene fare diversi calcoli con diversi scenari. Soprattutto ora, che potremmo assistere ad un ritorno dell’inflazione generalizzata, si aprono potenziali nuovi sviluppi che fino a un anno fa non avrei potuto considerare.

Inoltre va effettuata anche una analisi dei rischi; pesando, con il tradizionale metodo impatto per probabilitá, possibili eventi che impatterebbero sul nostro investimento.
Cosa succederebbe se, ad esempio, nel 2022 una nuova coalizione di governo Verdi-SPD-Linke varasse un severissimo Mietdeckel nazionale , regolando per legge gli affitti?
E se invece le nuove politiche green , volute da sempre piú forze politiche, causassero un pesante ridimensionamento dell’industria tedesca, abbattendo posti di lavoro e interrompendo il flusso di immigrati qualificati verso la Germania?
Eventi improbabili, ma che non si possono escludere a priori.

È quindi importante mettere a punto un proprio strumento di calcolo (anche excel va benissimo) sofisticato quanto basta per poter supportare questi conti. In questo modo si possono testare diversi scenari e capire quali mosse fare (e non fare) nel proprio approccio all’investimento immobiliare.
Esistono anche templates excel preconfezionati pensati apposta per i Kapitalanleger, in cui sono giá preimpostati tutti i calcoli del caso. Si tratta di strumenti molto dettagliati e utili (e infatti non sono gratis). Con qualche ricerca su Google si possono trovare diversi esemplari.

E se non posso/voglio comprare un immobile?

È chiaro che acquistare un immobile é un impegno, é un rischio, consuma tanto tempo e risorse. Non é alla portata di tutti perché serve un discreto Eigenkapital, ed é una scelta che condiziona di molto le nostre strategie di risparmio/investimento future. Non tutti possono o vogliono farlo.
C’é poi anche il fattore impegno: avere un inquilino da gestire é comunque una occupazione in piú, quando non c’é bisogna cercarlo, se si vuole affidare la questione ad una agenzia sono costi in piú, ecc…

Insomma, se si volesse approfittare del boom immobiliare tedesco senza peró doversi sobbarcare l’acquisto di un immobile, come si puó fare?

Esistono invero alcune interessanti forme di investimento alternativo, quali ad esempio:

  • Crowfunding immobiliare: queste forme di finanziamento di progetti immobiliari sono diventate molto popolari a seguito del boom immobiliare in Germania. SI tratta di progetti immobiliari in cui una parte del finanziamento per la costruzione é affidata a societá di crowfunding che raccolgono capitale da investitori ai quali viene restituito il capitale piú una rendita a progetto ultimato. I rendimenti di questi progetti sono tra il 4% e il 7% (lordi) e durano di solito tra i 2 e i 4 anni. ovviamente un rendimento simile non é esente da rischi; l’impresa costruttrice potrebbe fallire, il progetto potrebbe andare male e le unitá abitative potrebbero restare invendute. Un sito di crowfunding immobiliare molto popolare é Zinsbaustein.
  • Fondi di investimento alternativi (AIF): gli Alternative Investmentfonds includono anche i fondi immobiliari come ad esempio i fondi Immochance Deutschland Renovation che ogni anno finanziano progetti di rinnovo di immobili abitativi e commerciali in tutta la Germania oppure Verifort Capital HC1 che invece finanzia immobili sociali e case di cura. Si tratta di fondi che generalmente hanno una durata di 8-10 anni e staccano cedole interessantissime (dal 3% al 6% lordi).

Parliamo ovviamento di prodotti non esenti da rischio. Del resto, rendimenti del genere di questi tempi non arrivano senza una componente di rischio. È quindi importante diversificare e (opinione personale) non puntare troppo sul singolo progetto.
Va detto che, ad oggi, non sono a conoscenza di nessun progetto di crowfunding immobiliare fallito.

Se peró siete alla vecchia maniera e preferite toccare “con mano” il vostro investimento acquistando fisicamente un immobile, la mia guida all’acquisto di immobili in Germania potrebbe esservi di aiuto.

Wohnungsnot: perchè sta diventando sempre più difficile trovare casa in Germania

Case in centro a Selingenstadt

Già tre anni fa ho scritto di quanto sia difficile trovare casa in Germania e sono tornato parzialmente sull’argomento l’anno scorso quando ho trattato il boom immobiliare tedesco.
Ricordo ancora bene, in occasione del mio trasferimento nel 2016, come la mia prima presa di contatto col mercato immobiliare teutonico sia stata alquanto… traumatica e solo grazie ad un autentico colpo di fortuna, dopo quattro mesi di ricerca a tappeto, ho trovato un ottimo appartamento.

Non é passato molto tempo da allora, ma la situazione in questi pochi anni si é ulteriormente deteriorata, in particolare qui a Darmstadt, cittá in forte espansione economica  e tecnica, con le prestigiose Technische Universität e Hochschule Darmstadt che richiamano migliaia di studenti e svariate Aziende in ottima salute che attraggono profili specializzati da tutto il mondo.

Tantissima richiesta, ma pochissime unitá abitative disponibili: gli affitti aumentano e la competizione per aggiudicarsi un tetto sopra la testa diventa drammatica soprattutto per le classi sociali più basse ma non risparmia neppure la classe media. In Germania si parla di Wohnungsnot, letteralmente “Emergenza Appartamenti” perché rappresenta, sotto certi aspetti, una vera emergenza; non solo a Darmstadt, ma a livello nazionale.

Si assiste, purtroppo , ad una concomitanza di fattori i quali, mescolati tra loro, stanno dando vita vita ad una situazione “esplosiva”:
► Scarsitá degli alloggi in Germania: oggi piú che mai, in Germania ci sono poche case e pochi appartamenti, e i permessi per costruire vengono elargiti col contagocce, soprattutto nelle grandi e medie cittá
► Arbeitsmarktboom: in barba agli indicatori economici che segnalano un “rallentamento” dell’economia, il boom del mercato del lavoro in Germania é inarrestabile, la disoccupazione continua a scendere e la domanda per profili specializzati (ingegneri, tecnici, laureati, medici, insegnanti, ecc..) continua a salire
► Boom migratorio, anche di laureati e universitari: la richiesta di profili specializzati in Germania unita alla situazione di crisi del mercato del lavoro nei paesi PIGS sta portando molte migliaia di laureati e di professionsti qualificati a trasferirsi in Germania, oltre a tantissimi studenti, specializzandi e dottorandi che scelgono di proseguire il loro percorso in Germania per avere accesso ad un mercato del lavoro piú ricco e ad un sistema universitario con retribuzioni piú dignitose.
Senza dimenticare il milione di richiedenti asilo arrivati nel 2015.

Il terzo punto diventa rilevante soprattutto nelle cittá universitarie e nei centri industriali. Tra tutte le persone alla ricerca disperata di un appartamento vi sono proprio tutti questi professionisti ad elevata qualifica cosí richiesti dal mercato del lavoro tedesco e dalle universitá.
Ed è questo proprio il caso di Darmstadt: le due universitá cittadine richiamano moltissimi studenti e specializzandi, mentre la presenza di molte aziende leader nel campo chimico, tecnologico e meccatronico in costante crescita alimenta una richiesta costante di ingegneri e tecnici qualificati. Senza contare tutti gli economisti e esperti di finanza che gravitano intorno al settore bancario, cuore pulsante della vicina Francoforte.  A cui vanno aggiunti anche medici, infermieri, e molte altre professioni che sono richieste in tutta la Germania, a prescindere da quanta industria sia presente sul territorio.

Si tratta, in significativa parte,  di profili altamente qualificati che percepiscono di norma consistenti retribuzioni, e questo rende la guerra per un appartamento ancora piú combattuta e difficile.
Basti pensare che ogni nuovo appartamento che viene pubbicato su Immobilienscout24 riceve solo nella prima settimana centinaia di candidature di cui il 90% viene scremato, semplicemente sulla base del “profilo” del candidato (posizione lavorativa, titolo di studio, nazionalitá). Solo alcune decine di candidati superano la prima selezione e arrivano al “Besichtigung” (la visita dell’appartamento organizzata col padrone di casa). E di norma tutte queste persone sono Ingegneri, Dottori, Medici, ecc… preferibilmente tedeschi. E questo complica non poco le cose.
Faccio un esempio estremo: se nella lizza per un appartamento ci sei tu, Ingegnere Italiano che parla bene il Tedesco e l’Inglese, con un bel posto di Senior Project Manager in una prestigiosa Azienda del posto mentre tutti gli altri sono operai, netturbini e camerieri stranieri che non parlano tedesco,  allora molto probabilmente il contratto sarà proposto a te. Peccato che la situazione appena descritta sia un’iperbole, e nella realtà non accadrà praticamante mai, a meno che tu non vada a cercare un appartamento scalcinato nei peggiori sobborghi periferici ai margini dell’agglomerato urbano. Se stai cercando un appartamento “normale” in cittá, allora la questione si complica non poco: ammesso che superi la prima selezione, in lizza oltre a te si ci saranno ingegneri, medici, sviluppatori software, assegnisti universitari, economisti, esperti di finanza, professionisti freelance e così via. Molti dei quali tedeschi. E la probabilitá che tu sia quello con il lavoro piú prestigioso e il reddito annuo lordo più elevato é, purtroppo, remota. Senza contare che essere straniero, soprattutto Italiano, non é mai un plus. Non è un mistero che molti proprietari di casa tedeschi storcano il naso alla vista di cognomi italiani (e viste le attitudini di certi connazionali, non mi sento di dargli completamente torto).

Questa é la “giostra” perversa a cui bisogna prepararsi prima di trasferirsi in Germania : un lungo e logorante giro tra appartamenti fino al momento in cui finalmente anche tu rientrerai tra i pretendenti con le “credenziali” piú elevate e ti vedrai proporre un Mietvertrag.

Questa “selezione” così competitiva e serrata che avviene praticamente in tutte le grandi e medie cittá tedesche per aggiudicarsi un appartamento in affitto sta avendo purtroppo conseguenze economiche e sociali abbastanza spiacevoli.
Prima ovvia conseguenza, è che classi meno abbienti sono costrette a lasciare le cittá: de facto, per chi non é un professionista ad elevata qualifica con un congruo stipendio, è ormai diventato impossibile trovare casa in cittá. Soprattutto se straniero. Non tanto perché non ce la faccia coi soldi (magari uno lavora sodo e i soldi ce li ha anche) ma perché il suo profilo non ha credenziali abbastanza “prestigiose” per superare il processo base di selezione.

È proprio così, il problema non sono solo i canoni di affitto in aumento: il grosso problema é superare la selezione.
Gli affitti, fortunatamente, non stanno seguendo lo stesso trend dei prezzi degli immobili (aumentati del 60-80% dal 2011 al 2019) tuttavia non si può negare che, soprattutto nelle grandi città, una tendenza al rialzo ci sia. Del resto, con la domanda di alloggi ai massimi storici, come potrebbe essere altrimenti?

Le famiglie sono colpite in maniera significativa: i trilocali e quadrilocali in città sono la tipologia di appartamento più difficile da trovare e bisogna essere pronti a spendere non meno di 1200-1500 euro al mese (più le spese) per un appartamento tra gli 80 e i 100 metri quadri in città. Non per niente molte famiglie tedesche hanno già iniziato a lasciare le grandi città.

C’é ancora una possibilità, per chi non ha grandi disponibilità finanziarie, per vivere in città: gli Altbau. Sono case vecchie, generalmente costruite tra primo e secondo dopoguerra (a volte anche molto caratteristiche e belle da vedere), e in alcuni quartieri di città come Darmstadt o Francoforte ce ne sono ancora parecchie. Gli Altbau, per via della loro età, delle scarse qualità di isolamento termico, degli spazi un po’ angusti uniti all’assenza di box e ascensori, sono generalmente affittati a cifre accessibili e si trovano di solito non molto lontano dal Centro città: rappresentano quindi un ottimo compromesso per chi non può permettersi canoni di affitto elevati.
Purtroppo però accade ora che molti investitori privati, tedeschi ma anche stranieri, decidano di comprare gli Altbau per sottoporli ad un profondo Sanierung, ristrutturandoli e ammodernandoli completamente, per poi rimetterli in affitto al doppio del prezzo; gli occupanti dell’edificio si trovano così inevitabilmente costretti a fare le valigie e vegono sostituiti da inquilini di classe sociale superiore. Si tratta di una forma di investimento che sta prendendo piede molto rapidamente come conseguenza dell’Immobilienboom germanico, anche per via del fatto che in città si costruisce poco, e sta inevitabilmente contribuendo al “kickout” dei meno abbienti dalle città.

Ai giovani e agli studenti, Tedeschi e non, purtroppo non va meglio e il consiglio studentesco AstA della TU Darmstadt non usa mezzi termini: Die aktuelle Lage auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt ist dramatisch (l’attuale situazione immobiliare a Darmstadt è drammatica, ndr), chi non può permettersi gli appartamenti premium in centro finisce per essere inserito in lista di attesa oppure per prendere una stanza in affitto a decine di chilometri di distanza dall’università. Il numero di appartamenti “economici”, potenzialmente accessibili anche agli studenti provenienti da famiglie meno facoltose, continua infatti a ridursi in quanto i grandi gruppi immobiliari preferiscono investire le loro risorse negli assai più remunerativi mini-appartamenti premium per studenti.

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Contemporaneamente, i privati che possiedono piccoli appartamenti (che per dimensioni e prezzo potrebbero andare bene per gli studenti provenienti da famiglie meno facoltose) piuttosto che affittarli normalmente preferiscono ora darli in locazione su AirBnB, la famosa piattaforma internet, in quanto con le locazioni brevi si può guadagnare molto di più che con i normali contratti di affitto a lungo termine.
Questi “affitti brevi”, tariffati al giorno o alla settimana, sono diventati un redditizio business per i proprietari di stanze e mini-appartamenti in quanto sono molto richiesti, ad esempio, da chi arriva in Germania per cercare lavoro e ha bisogno di un alloggio temporaneo per l’Anmeldung, dai professionisti in distaccamento a cui serve una sistemazione per poche settimane, ma anche da chi si sta trasferemdo in Germania per lavoro e ha bisogno di un alloggio temporaneo per… cercare casa! Senza contare, ovviamente, i turisti.
Tutto questo riduce notevolmente il numero di appartamenti a disposizione per gli studenti.

C’è inoltre una certa fetta di appartamenti ricondizionati e costruiti con contributi statali, che sono stati destinati ai rifugiati e ai richiedenti asilo dell’ondata del 2015. Nella zona a sud di Darmstadt, ad esempio, sono stati ricondizionati gli alloggi delle ex caserme americane e destinati ai rifugiati a cui é stato accordato l’asilo.
Di questa situazione non poteva non approfittarsi AfD che, cavalcando la frustrazione popolare di chi oggi si ritrova a fare salti mortali per cercare casa, chiede a gran voce se sia giusto elargire appartamenti agli stranieri quando i tedeschi meno abbienti non riescono a trovare un tetto sopra la testa.

Insomma, i fattori dietro a questa emergenza sono molti e per tutti coloro che pianificano un trasferimento in Germania la grande difficoltà nel trovare casa è qualcosa che va assolutamente messo in conto. Ma non è comunque il caso di demoralizzarsi, anzi, conoscere in anticipo il problema aiuta moltissimo nel saperlo affrontare.
Io prima di trasferirmi avevo sottovalutato il problema: avevo letto molto sulle difficoltà nel trovare casa in Germania, tuttavia mi era stato offerto un ottimo contratto presso una Azienda rinomata e avevo una ottima retribuzione, in più conoscevo discretamente il tedesco e perfettamente l’inglese. Pensavo che questi fattori mi avrebbero reso la vita più facile, invece non è stato così!

Quindi il primo consiglio che mi sento di dare, che forse è il più scontato, è: non fate il mio stesso errore, non sottovalutate il problema. Anche se arrivate in Germania con ottime credenziali, sappiate che sarà dura. C’è concorrenza, tanta concorrenza, composta da persone qualificate quanto voi o magari anche di più.

Se avete un aggancio, usatelo. Avete un amico, un parente, una persona fidata in Germania che può ospitarvi o che può informarsi per voi? Benissimo, non fatevi problemi e fatevi aiutare, ne avrete bisogno. Avere un aggancio sul posto è già un grandissimo vantaggio.

Non esitate anche a utilizzare una “Sponsorship”, se ne avete una a disposizione. La vistra Azienda o Università si offre di cercarvi casa? Benissimo, accettate subito l’offerta di aiuto e lasciate che siano loro  a farlo! Hanno molte più possibilità di voi. Se è una Azienda a cercare un appartamento, le possibilità di superare la prima selezione e arrivare al Besichtigung salgono notevolmente.
In città come Darmstadt, vista la criticità della situazione immobiliare, molte Aziende e Istituti offrono ormai di default supporto nella ricerca di un appartamento.

Non ultimo, non bisogna dimenticare che in Germania ci sono tanti… Italiani! Trovare un appartamento di proprietà di connazionali non è cosa frequente ma neppure impossibile, ci sono Italo/tedeschi di seconda e terza generazione che hanno investito in immobili e affittano appartamenti in molte città. Ci sono anche agenzie immobiliari gestite da Italiani; cercando su Immobilienscout24 non è cosí difficile imbattercisi. Un po’ di solidarietà tra connazionali in fin dei conti ci sta, no?

 

La nota dell’AsTA sull’emergenza appartamenti a Darmstadt: https://www.asta.tu-darmstadt.de/asta/de/themen/wohnungsnot
Articolo del FAZ su Darmstadt https://www.faz.net/aktuell/rhein-main/wohnungsnot-nimm-mich-15576335.html
Affitti troppo alti, le famiglie tedesche abbandonano le città: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article190209511/IW-Studie-Die-Familien-verlassen-die-Staedte.html
Deputato AfD del Parlamento del NRW parla dell’emergenza appartamenti: https://www.youtube.com/watch?v=Ln5ofbL36-s
Wohnungsnot e affitti in aumento anche nel 2019: articolo su Die Welt https://www.welt.de/wirtschaft/article186097444/Preisprognose-Mieten-steigen-auch-2019-weiter.html