Comprare casa? Meglio di no. La vita é come una scatola di cioccolatini…

La scorsa settimana ho avuto un paio di lunghe videochiamate con due miei amici in Italia, accomunate dall’argomento principale: entrambi erano in cerca di consigli e informazioni sul trasferimento all’estero.

Entrambi si trovano ora a percepire uno stipendio ridotto a causa della crisi in corso ed entrambi sono ragionevolmente preoccupati per le loro prospettive lavorative a causa della situazione Covid-19. Pertanto, hanno iniziato a cercare nuove opportunitá lavorative e dopo una relativamente breve ricerca ad entrambi sono stati proposti due impieghi molto interessanti in Svizzera Tedesca. Contratti svizzeri a tempo indeterminato, con retribuzione di tutto rispetto.

Fin qui tutto bene. Anzi benissimo!
Ora viene il problema: entrambi hanno appena comprato casa in Italia, stipulando un lungo mutuo.

Quando dico “appena”, in realtá non intendo esattamente l’altroieri, ma all’incirca un paio di anni fa. Tuttavia ora, trovarsi con una casa e un mutuo sul groppone diventa una enorme palla al piede nell’ottica di un trasferimento all’estero.

In particolare, nel caso di uno dei due amici in questione, la stipula del mutuo include una clausola che, a fronte dell’applicazione di un tasso leggermente piú conveniente, esclude la possibilitá di estinzione anticipata per i primi 4 anni di contratto!!! Insomma, nel caso decidessero di trasferirsi, saranno costretti a continuare a pagare il mutuo.

L’avere acquistato casa mette in oggettiva e sensibile difficoltá quando ci si trova di fronte ad una buona opportunitá di trasferimento all’estero. Chiaro, il trasferimento é sempre possibile, anche perché generalmente l’incremento retributivo é considerevole, tuttavia la casa di proprietá si traduce in una perdita economica che, vivendo in affitto, non ci sarabbe stata, e rende il trasferimento meno conveniente.
Ecco le alternative possibili che ho valutato insieme ai miei amici.

► Scenario 1: trasferirsi all’estero e continuare a pagare il mutuo, mettendo nel frattempo l’immobile in vendita ed aspettando un acquirente disposto a pagare un prezzo che permetta l’estinzione totale del mutuo. Questo scenario presume di trovare un compratore disposto a sborsare la stessa cifra (o una cifra molto vicina) a cui l’immobile é stato comprato, cosa peró oggettivamente difficile di questi tempi.
Chi compra casa in un periodo di forte recessione e di grande incertezza come questo? Solo chi ha liquiditá pronta e ha di fronte un affare. Ergo vendere la casa sperando di spuntare lo spesso prezzo a cui la si é acquistata o un prezzo solo leggermente inferiore rischia di essere, in questo momento, una chimera. L’immobile rischia verosimilmente di rimanere sul mercato per diversi mesi o anni senza che nessun potenziale acquirente si faccia vivo, e nel frattempo le rate (e le imposte) vanno pagare comunque.

► Scenario 2: trasferirsi all’estero, continuare a pagare il mutuo e mettere l’immobile a reddito (ovvero affittarlo). Questa sarebbe idealmente la soluzione migliore.
Affinché l’operazione sia economicamente conveniente l’immobile dovrá essere affittato ad una cifra che permetta, idealmente, di coprire le rate del mutuo e le imposte. Qui si presenta il primo problema: per coprire le rate del mutuo (e quindi non andare incontro ad una perdita economica) il canone di affitto potrebbe risultare troppo alto e fuori mercato.
Secondo ( e maggiore) problema: affittare un appartamento, in Italia, é sempre un grosso rischio. Le storie di persone che hanno avuto enormi danni economici a causa di inquilini morosi non si contano. Del resto, basta analizzare alcuni fatti: ogni anno in Italia vengono eseguiti decine di migliaia di sfratti, lo sfratto in sé é una operazione lunga e costosa, e dulcis infundo la legislazione Italiana protegge in modo estensivo gli inquilini, soprattuto quando questi abbiano situazioni economiche o familiari disagiate.
Una soluzione potrebbe essere quella di affittare a soli referenziati e solvibili con fideuissione bancaria: questa strategia riduce di molto i rischi, ma diventa estremamente difficile trovare candidati idonei in quanto in Italia chi gode di una decente situazione economica di solito non vive in affitto, ma compra casa.
Molto dipende anche da dove si é comprato casa: un appartamento in centro a Milano avrá una attrattivitá e un potenziale notevole, ma trovare un inquilino nella periferia di un sobborgo lombardo di provincia potrebbe essere abbastanza difficile.
Senza contare che gestire un affitto a distanza, vivendo in un altro Paese, é sempre molto disagevole. Come gestire situazione problematiche (discussioni coi vicini, problemi alle tubature, guasti al riscaldamento, ecc…) quando vivi a centinaia di chilometri di distanza?

► Scenario 3: disfarsi al piú presto dell’immobile, costi quel che costi. Quindi si decide di vendere al piú presto, sottoprezzo. In questo modo si fa scorta di liquiditá e poi si negozia l’estinzione del mutuo, pagando la differenza in rate (magari alleggerite). È una operazione in perdita, ma se non altro ci si toglie il pensiero di avere la casa sul groppone e ci si lbera dei costi fissi.

Lo scenario 1 e 3 prevedono entrambi una perdita economica in quanto nel primo caso paghi un corrispettivo per un bene che non stai usando, e nel secondo esegui una compravendita con una minusvalenza. Dico perdita perché un immobile non messo a reddito é, per definizione, una spesa improduttiva e quindi a mio modo di vedere una perdita; senza poi contare che vi sono delle spese sostenute al momento dell’acquisto (quali ad esempio rogito e atto di mutuo) che sono, di fatto, altre spese improduttive e non recuperabili. Lo scenario 2, se andasse a buon fine, permetterebbe quantomeno di ammortizzare le spese conservando l’immobile (e il suo valore) per un domani, senza perderci.
In entrambi gli scenari che non prevedono di disfarsi immediatamente dell’immobile (scenario 1 e scenario 2) va anche tenuta in considerazione l‘IMU sulla seconda casa che dovrete pagare fintantoché la casa rimane di vostra proprietá. Sí, perché se trasferite la residenza all’estero dovete sapere che la vostra casa di proprietá in Italia diventa seconda casa (anche se é la vostra unica proprietá immobiliare) e quindi va pagata l’apposita Imposta che sulla seconda casa diventa molto salata (un tri-quadrilocale medio in una cittá lombarda di provincia puó costare sui 1500 Euro all’anno o anche di piú, dipende dal comune).

Lo scenario 2 é idealmente il migliore, ma nel caso si realizzasse il rischio di un inquilino moroso puó diventare un incubo. Rimarrebero al proprietario tutti i costi relativi all’immobile (mutuo, spese ordinarie e straordinarie, IMU) piú il costo dello sfratto, piú lo stress derivante dal dover gestire una causa di sfratto vivendo a centinaia di chilometri di distanza.

Morale:

L’ho giá scritto piú volte e, a costo di risultare noioso, lo riscrivo una volta in piú: noi viviamo in tempi molto diversi da quelli dei nostri genitori. Oggi é cambiato tutto: economia globale, trasformazione digitale, moneta unica Europea, inflazione azzerata, dinamismo, volatilitá, cambiamenti rapidi, molte meno sicurezze e il tanto agognato “posto fisso” ormai definitivamente incamminato sul viale del tramonto.
Pertanto adottare il modello di vita dei nostri genitori, che era basato su un certo contesto di stabilitá del lavoro e sulla casa di proprietá, é a mio avviso un grosso errore. Perché oggi é tutto diverso.
Nelle nostre vite abbiamo una sola certezza: l’incertezza. Nessuno di noi puó dire dove e come saremo a due anni da oggi, con tutti i ribaltoni socio/economici che possono accadere. Il Covid-19 é stato, in questo senso, un’altra grande lezione: tutto puó accedere nella vita, anche l’impensabile.
In questo quadro generale, credo che nella vita di oggi convenga l’affitto, perché ti permette di essere vicino alle opportunitá e di essere libero di seguirle senza troppi pensieri e costrizioni. Perché la prossima grande opportunitá della tua vita difficilmente sará sotto casa, e lo dico per esperienza.
Oggi le opportunitá arrivano come fulmini a ciel sereno, ti puó venire offerto di dirigre una BU all’estero e spesso hai meno di 24 ore per decidere, perché al CdA serve una risposta subito altrimenti proporranno la posizione al candidato designato dopo di te, questo signori miei é il mondo di oggi. È un mondo che va veloce e che cambia.
Un mondo dove la casa di proprietá diventa solo una palla al piede.

L’immobile puó essere un investimento, su questo sono d’accordo. Ma difficilmente l’immobile dove si sceglie di andare ad abitare puó rivelarsi anche un buon investimento, fondamentalmente perché le case e gli appartamenti localizzati in zone ad elevato rendimento immobiliare hanno prezzi inaccessibili per il ceto medio: una famiglia con entrambi i genitori impiegati, con uno stipendio normale, difficilmente puó puntare ad un trilocale in zona Isola o Citylife a Milano.
Più probabilmente, lo comprerá laddove i prezzi sono accessibili, nell’hinterland a nord della cittá, in posti come Cinisello, Bresso o Nova Milanese.
Zone che hanno visto nel periodo post-crisi una decisa svalutazione immobiliare e che per il futuro non danno alcuna garanzia (secondo me puoi considerarti fortunato se su 10 anni perdi meno del 20%). Del resto, l’Italia é un Paese in contrazione demografica, con una economia moribonda e tantissima emigrazione verso l’estero: come puó in questo contesto un immobile abitativo prendere valore?
L’investimento immobiliare é qualcosa di particolare, dove l’immobile che compri a scopo di investimento non é un immobile in cui vai a vivere, e si tratta comunque di una forma di investimento impegnativa e quasi inaccessibile al ceto medio.

Vivendo in affitto, si puó risparmiare una cifra consistente rispetto all’acquisto. Basta fare qualche conto. In affitto non avrete un sacco di spese che invece avrete come proprietari.
I soldi risparmiati rispetto all’acquisto, se si ha un minimo di cervello, li si puó mettere in strumenti finanziari e farli fruttare al pari, se non di piú che investendoli in un immobile in zona top. Basta studiare, informarsi e sviluppare un minimo di intelligenza finanziaria.

L’affitto ti permette di conservare la libertá finanziaria, non ti lega a nessuna banca con decenni di debiti, ti lascia la libertá di scegliere dove vuoi vivere adattandoti in base al momento della vita che stai vivendo.

L’affitto non ti lega a nessun posto e ti lascia sempre la finestra aperta. Per andartene laddove la vita di proponga una nuova opportunitá.

E quando ti servirá un tetto per la vecchiaia, se sarai stato bravo e intelligente finanziariamente, potrai comprati la casa che vorrai.

“La vita é come una scatola di cioccolatini: non sai mai quello che ti capita”
Tom Hanks in Forrest Gump, 1995

Disclaimer: come sempre, le mie considerazioni sul comprare casa sono personali, sono influenzate dalla mia esperienza (non potrebbe essere altrimenti!) e sono riferite a persone normali con redditi e patrimoni normali.
È chiaro che se beneficiate di un consistente patrimonio familiare e la casa ve l’ha regalata papá questo discorso non si applica. Anche io sono assolutamente favorevole a vivere in casa di proprietá, quando a me non costa niente 🙂