Il boom immobiliare in Germania – Conviene oggi (2021) comprare casa in Germania?

A circa due anni dalla pubblicazione dell’articolo del 2019, voglio tornare sull’argomento in quanto alcune cose sono cambiate.

La Pandemia Covid-19 non solo ha scardinato (forse per sempre) alcuni importanti valori del mondo del lavoro moderno, ma ha anche cambiato radicalmente molti paradigmi riguardo all’abitare. E molti di questi cambiamenti sono strettamente collegati l’uno all’altro.

La rivoluzione dell’Homeoffice ha fortemente ridimensionato il valore aggiunto dato dalla flessibilitá e dalla possibilitá di essere agili e pronti agli spostamenti. Ora con il lavoro da casa la flessibilitá data dal vivere in affitto non é piú un asset come lo era prima della pandemia. Negli ultmi mesi si iniziano a vedere, anche per posizioni di rilievo relative a middle management e top management, assunzioni “Homeoffice-Based” in cui la persona non solo é molto distante, ma in alcuni casi addirittura vive in un altro Paese (non posso citare le Aziende per correttezza e riservatezza, ma vi assicuro che sta succedendo).

Inoltre il modello abitativo “urbano” fatto di appartamenti piccoli nelle grandi cittá andrá probabilmente incontro ad una battuta di arresto. Le cittá non offriranno piú la qualitá della vita di prima (a causa delle limitazioni e restrizioni alla libertá Covid-19) e non saranno piú il “Place to be” assoluto. Verranno meno gli eventi, gli affollamenti, i divertimenti, le manifestazioni, la cultura, tutto ció che rendeva la vita in cittá cool, mentre contemporaneamente avere il lavoro sotto casa non é piú un valore aggiunto come prima, perché ora il lavoro é a casa.

Ora quindi la casa deve essere piú grande. Deve essere lontana del caos e offirre una sana qualitá della vita. Deve essere l’hub completo delle nostre vite, deve essere anche palestra, ufficio, centro benessere. Stanza hobby, stanza ufficio e giardino sono ora diventati accessori pressoché onnipresenti nelle richieste di chi cerca casa a scopo abitativo. Questo non lo dico io: é un trend giá partito e giá sorvegliato dai principali intermediari immobiliari che hanno visto spostarsi la domanda negli ultimi mesi.

Lo so, sembrerá una bestemmia detto da un fan dell’affitto come me, ma a questo punto la domanda sorge spontanea… forse ora, a fronte di questo nuovo scenario, puó essere conveniente comprare casa in Germania?
(comprare casa inteso a scopo abitativo o, come dicono qui, Eigennutzung).

Io dico di . Ma ovviamente deve essere una scelta ragionata e consapevole. A mio avviso, in questo momento ha senso comprare casa se sono soddisfatti i seguenti requisiti:

  • L’immobile é in buona posizione, ben servito (mezzi pubblici, negozi, scuole, ecc..), si trova in una zona in cui c’é lavoro e ci sono Aziende. Questo mitiga il rischio di avere significative perdite nel caso i valori degli immobili inizino un domani a scendere.

Perché: comprare quando i prezzi sono alti é sempre un rischio, chi ha comprato casa in Italia nel periodo pre-2008 ne sa qualcosa. In questo momento la situazione della Germania potrebbe essere paragonabile all’Italia pre-2008, ovvero potremmo effettivamente avere raggiunto un picco. Tuttavia ci sono anche elementi che portano a pensare il contrario, cioé che la crescita delle quotazioni immobiliari in Germania non si fermerá, questo anche solo sulla base di considerazioni squisitamente demografiche (la popolazione residente in Germania aumenta senza sosta da 10 anni e nulla fa pensare che questo trend si possa fermare). In ogni caso, comprare in una zona appetibile rimane la miglior mitigazione.

  • La somma di rata del mutuo piú i Nebenkosten mensili non supera un terzo dello stipendio netto piú alto in famiglia

Perché: questo é un parametro importante. Molte banche assumono a parametro le entrate totali dell’Haushalt, cioé la somma degli stipendi netti (se si é in due, come generalmente accade) sulla quale si va poi a parametrare una rata del mutuo sostenibile.
Io non sono d’accordo. In mia opinione, la rata va calcolata su un solo stipendio, in modo da risultare sostenibile a tempo indeterminato nel caso uno dei due stipendi venisse meno. Inoltre, come nota personale, ritengo che la rata del mutuo dovrebbe essere inferiore a quella dell’eventuale affitto che paghereste per quell’immobile. In questo modo potrete compensare il vostro debito con la banca con un maggior rispamio di liquiditá durante il pagamento delle rate.

  • Ad acquisto ultimato si ha a disposizione liquiditá sufficiente per fronteggiare almeno due anni di spese in caso di azzeramento totale delle entrate mensili familiari.

Perché: forse sono eccessivamente catastrofico, ma io penso sempre al worst-case scenario. Andiamo incontro ad un decennio di grande incertezza, il Coronavirus é tutt’altro che sconfitto, nessuno ha la piú pallida idea di quello che ci aspetta. A mio avviso, se non si ha la possibilitá di tenere da parte riserve liquide per tirare avanti almeno due anni senza reddito, non bisogna assolutamente indebitarsi per la casa. L’anticipo che mettete per comprare la casa, sommato a tutti i Kaufnebenkosten, ai costi accessori (cucina, mobilia, trasloco, ecc..) non deve prosciugare i vostri risparmi ma deve comunque lasciarvi una riserva di denaro sufficiente a tirare avanti almeno 24 mesi nel caso accada l’impensabile (il 2020 ci ha insegnato che l’impensabile a volte… accade).

Oltre a queste osservazioni valide a livello individuale, vi sono inoltre alcuni segnali macroeconomici che presto potrebbero far tornare l’acquisto di un immobile a scopo abitativo nel novero delle operazioni redditizie. Uno su tutti é il ritorno dell’inflazione. L’anno scorso si trattava solo di vocine isolate, ma ora iniziano a diventare piú voci in coro: sempre piú esperti ed economisti sono concordi nell’affermare che il ritorno dei tassi di interesse e il ritorno dell’inflazione dopo la pandemia potrebbero essere realtá. Anzi, forse sta giá accadendo ora.

Un eventuale innalzamento dei rendimenti dei titoli decennali (che si sta giá verificando) e un eventuale innalzamento dei prezzi al consumo (che per molti beni e materie prime si sta giá verificando) non lascerebbe alle banche centrali altra scelta se non quella di rivedere i tassi all’insú. Si tratterebbe di inflazione e tassi non elevatissimi, si parla di un qualche percento all’anno – che tuttavia, per come siamo stati abituati negli ultimi 20 anni, non é certamente poco.
Del resto, va anche messo in conto che l’elevatissimo indebitamento che sta interessando i bilanci di molti Paesi porrá nei prossimi anni una “sanguinosa” questione di risanamento delle finanze pubbliche. L’inflazione, come “tassa occulta”, potrebbe essere per molte Nazioni della UE una attraente alternativa alle politiche di austerity, soprattutto in chiave di accettazione popolare delle politiche economiche.
Mettere tasse e avviare programmi di austerity produce malcontento e abbatte i consensi; mentre invece una inflazione ben controllata abbatte il debito e abbelisce il bilancio dello stato dando la possibilitá di raccontare al popolo che é colpa dell’economia di mercato e della ripresa post-pandemia.


Certo, per ora siamo nel campo delle speculazioni: l’incertezza regna sovrana, nulla é certo e nessuno puó dire oggi quello che succederá domani.
Ma una cosa é sicura: in tempi recenti non vi erano mai stati cosí tanti argomenti a favore di un possibile ritorno dell’inflazione.
(non metto le fonti, perché ne ho guardata davvero troppe e non ho memorizzato tutti i link; ma ce ne sono tantissime: se fate qualche ricerca Google o su Youtube troverete un sacco di materiale)

Per chi ha acceso un mutuo e bloccato le rate per i prossimi 10, 15 o 20 anni, approfittando degli attuali tassi prossimi allo zero, il ritorno dell’inflazione e dei tassi di interesse sarebbe una autentica epic win, mentre per chi continua a pagare l’affitto sarebbe un affare tutt’altro che piacevole.

È chiaro che per pensare di comprare una casa o un appartamento in Germania, pur con uno stipendio medio/alto e qualche risparmio da parte, non possiamo avventurarci sulle grandi cittá come Frankfurt, München, Stuttgart a causa dei loro prezzi ormai irraggiungibili (per un trilocale da 80 mq nei sobborghi di München si parte da 700.000 Euro!) e anche cittá meno grandi come Darmstadt o Heidelberg sono ormai diventate troppo care. Questo non significa che non si possa comprare casa in queste cittá: l’acquisto é sempre possibile, tuttavia imporrebbe di accollarsi un mutuo piú gravoso (quindi una rata piú elevata) con la consapevolezza che si sta acquistando un immobile dal prezzo gonfiato. Cosa che per un immobile a scopo abitativo e non di investimento, a mio avviso, non ha senso.

Guardando alla mia zona, ad esempio, le cittá della Bergstraße come Bensheim, Heppenheim e Weinheim offrono prezzi decisamente piú accessibili e un ottimo livello di servizi e qualitá della vita. Una buona rete di trasporti, le colline dell’Odenwald dietro casa e un sacco di opportinutá per il tempo lbero; cittadine piacevoli e ideali per vivere in tranquillitá senza rinunciare alle comoditá. Queste cittá non hanno importanti universitá o grandi Aziende, tuttavia si trovano nel bel mezzo di una delle zone piú ricche e dinamiche della Germania (la Metropolregion Rhein-Neckar) con una miriade di opportunitá professionali e di crescita a portata di auto, di treno o … di tram.

È in zone simili a queste che si possono trovare opportunitá interessanti per vivere in casa di proprietá. I prezzi pur non essendo alti come in altre cittá sono comunque considerevoli, quindi occorre monitorare il mercato per le opportunitá piú convenienti. In virtú dell’elevatissima domanda e dei prezzi alti, tutte le offerte piú interessanti tendono a essere bloccate a pochissimo tempo dalla pubblicazione, quindi é necessario essere veloci.

Una volta analizzato il costo/opportunitá da un punto di vista meramente economico, rimane poi la questione dei rischi di tipo non economico connessi al comprare casa: ne ho parlato anni fa in un mio articolo dal titolo Comprare casa? No grazie in cui riassumevo alcune delle possibili disgrazie che possono capitare a chi decide di legarsi definitivamente ad un bene immobiliare. Tra queste ci sono i vicini: possono capitarne di rompipalle, problematici, o peggio ancora violenti e squilibrati. Non é il massimo quando ci si ritrova a convivere con una situazione sociale problematica proprio alla porta accanto, e quando si ha comprato casa diventa un grosso, grossissimo problema.

C’é un modo per mitigare o addirittura schivare questo rischio: scegliere con cura la proprietá.
Se conoscete la Germania e avete giá esplorato un po’ le cittá e i contesti abitativi, probabilmente giá sapete distinguere le zone residenziali. Il mio non vuole essere un discorso classista o razzista ma una pura descrizione della realtá e lo so che é poco bello come discorso ma la realtá purtroppo funziona cosí: come in ogni parte del mondo, esistono zone “brutte” e zone “belle” (all’interno di queste ultime poi ci sarebbe un sottoinsieme che io chiamo le zone “per Privatiers” ma questo é un altro discorso).

Le zone “brutte” sono riconoscibili per via delle edilizie popolari; si tratta di MHF (Mehrfamilienhäuser) in alcuni casi di dimensioni enormi. Alle periferie delle grandi cittá é facile trovare questi giganteschi condomini, spesso chiamati in modo dispregiativo “Mietkaserne”, si tratta di agglomerati popolari abitati quesi interemante da immigrati e in cui purtroppo non di rado si verificano situazioni sociali poco piacevoli. In tedesco queste zone sono denominate “Soziale Brennpunkte” e non sono esattamente l’ideale se cercate un contesto tranquillo e rilassato.

Le zone “belle” sono riconoscibili dalle EFH (Einfamilienhäuser, ovvero le villette unifamiliari) e da edilizie piú piccole e curate (non piú di una mezza dozzina di appartamenti per edificio). Generalmente al loro interno la viabilitá é del tipo Schrittgeschwindigkeit 7 km/h, riconoscibile dall’apposita segnaletica. Si tratta di zone fatte su misura per le famiglie della classe media tedesca e rappresentano probabilmente i Wohngebiet piú ambiti e ricercati.

Per comprare casa in queste zone non é sufficiente disporre delle risorse economiche ma talvolta serve anche dimostrare un certa dose di “creanza e garbo” sociale. Uno dei compiti dei Makler immobiliari e degli intermediari addetti alla vendita di immobili infatti é quello di assicurare il mantenimento del “decoro” del condominio e del vicinato. Pertanto, se vi presentate come una persona istruita, elegante, posata, tranquilla, con una ottima conoscenza del tedesco, molto probabilmente verrete preferiti rispetto a qualcuno magari anche con migliori credenziali finanziarie delle vostre, ma potenzialmente piú chiassoso, ingombrante e “vivace”. Pertanto é molto importante fare una buona impressione e illustrare all’intermediario il proprio background pe fare piú “bella figura” possibile.

Esistono anche casi in cui a vendere gli appartamenti sono direttamente le societá che possiedono e amministrano lo stabile. Anche in questa situazione l’amministrazione spesso ha cura di “selezionare” tra i possibili acquirenti chi appare piú “promettente” in termini di buon vicinato.
Comprare casa in un immobile cosí amministrato riduce, e di parecchio, il rischio di trovarsi a che fare con situazioni spiacevoli.

Nelle zone “belle”, in ogni caso, non troverete solo Tedeschi ma anche una discreta percentuale di stranieri. La classe media con background migratorio in Germania sta aumentando sempre di piú, costituita sia da Tedeschi con “Migrationshintergrund” di seconda o terza generazione, sia dai nuovi expats ad elevata qualificazione/istruzione arrivati negli ultimi anni. Quindi no, non si tratta di zone invalicabili abitate da membri di caste chiuse.

Ovviamente, comprare casa in Germania significa entrare nella cerchia privilegiata degli Eigentümer (temine tdesco che indica i proprietari immobiliari) e come ogni privilegio, ha un suo costo. La Grundsteuer (equivalente della IMU Italiana) non é esosissima, ma sfortunatamente il calcolo non é semplice. Un calcolatore per stimare la sua entitá si trova qui. Digitando il prezzo di acquisto e selezionando il tipo di immobile avrete una stima (piú o meno affidabile) della Grundsteuer.
Tenete presente che la Grundsteuer é basata su valori catastali ormai antiquati, completamente scollegati dalle valutazioni odierne, pertanto é difficile da calcolare a priori. Inoltre questa imposta verrá profondamente riformata e dal 2025 in Germania si pagherá la nuova Grundsteuer: maggiori informazioni in questo articolo.
Vi sono poi altri costi e informazioni da considerare in dettaglio, ma questo sará un altro articolo.

E poi é chiaro, comprare casa in Germania oggi significa anche sperare che il boom immobiliare tedesco continui e che il valore del proprio immobile continui a crescere al ritmo di diversi percento all’anno, come hanno fatto gli immobili di mezza Germamia dal 2010 ad oggi, raddoppiando quasi di valore (in quasi assenza di inflazione!).
Questo trend potrá continuare? Difficile dirlo. Il boom immobiliare tedesco e la Wohnungsnot hanno le loro cause in diversi fattori, demografici ed economici (ne ho giá parlato in vari articoli) ed é verosimile ritenere che fintanto che questi fattori rimarranno in essere, le valutazioni degli immobili continueranno a salire. Secondo questo studio, nei prossimi 14 anni arriveranno in Germania più di 200.000 “ausländische Fachkräfte” (lavoratori stranieri qualificati) all’anno e questo porterà ad una domanda aggiuntiva di 3.000.000 di appartamenti. Questo senza contare i rifugiati e i ricongiungimenti familiari. Fintanto che in Germania ci sará lavoro e ci sará una forte immigrazione richiamata da questa offerta di lavoro, gli immobili potenzialmente non potranno che rincarare.
Questo in teoria.
In pratica, c’é da chiedersi quanto sostenibile sia un incremento di diversi percento all’anno a tempo indeterminato, in assenza di inflazione. La risposta é semplice: non lo é.
Senza l’inflazione a tenere gli stipendi agganciati al costo degli immobili, si arriverebbe ad un punto di stallo in cui nessuno, a parte Elite e grandi investitori, potrebbe piú permettersi di comprare casa in Germania.

Quindi secondo me, i prezzi saliranno ancora, massimo qualche anno, poi si devono per forza stabilizzare. Quindi chi deve comprare – meglio che compri ora.
Sempre che, ovviamente, non arrivi l’inflazione. In quel caso allora la risalita é pressoché garantita.

Insomma, puó essere che forse io abbia cambiato idea?
Seguite i prossimi articoli per scoprirlo…

Wohnungsnot: presto vietate le villette in Germania?

Si chiama Einfamilienhaus (abbreviazione EFH) ed é il sogno proibito di ogni tedesco: una bella e spaziosa casa unifamiliare, su piú piani e con giardino, in cui rilassarsi, passare piacevolmente il proprio tempo libero, fare grigliate con gli amici e crescere nella tranquillitá e nel benessere i propri figli.
Per il tipico tedesco appartenente alla classe media, diventare un Bauherr (ovvero possedere, o meglio ancora costruire da zero, la propria casa unifamiliare) rappresenta il sogno di una vita e il piú vero e unico traguardo per potersi orgogliosamente considerare socialmente arrivato.

Un privilegio per pochi e dai costi ormai proibitivi, che tuttavia i tedeschi continuano a inseguire con tutte le forze. La Einfamilienhaus é ancora oggi la piú amata forma abitativa del Paese.

Ora peró chi volesse costruire la propria EFH nella circoscrizione Hamburg-Nord dovrá abbandonare le proprie ambizioni: la costruzione di case unifamiliari é stata vietata dal locale rappresentante politico, il Verde Werner Boelz. Il provvedimento impedisce di edificare qualunque architettura unifamiliare, in virtú del loro elevato consumo di suolo e della cattiva efficienza energetica. [1]

Questo potrebbe essere solo l’inizio: la campagna elettrale per le elezioni del Bundestag del prossimo settembre é giá iniziata e i Verdi non fanno mistero che tra le loro proposte vi sia un divieto nazionale di costruzione di nuove EFH. Le ragioni di questa posizione decisa e drastica sono intuibili: per il partito dei Grüne le Einfamilienhäuser sono poco efficienti, occupano molto spazio e sono “socialmente inique” perché in un Paese che soffre di una disperata emergenza appartamenti non puó essere considerato etico costruire case unifamilari: tale spazio deve essere utiizzato per costruire case per piú famiglie, in un’ottica di downsizing abitativo. [2]

Una tale posizione non poteva non scatenare comprensibili polemiche: tra chi accusa i Verdi di populismo, chi argomenta che non si puó imporre alla gente il modo in cui deve abitare e chi accusa i Verdi di voler reintrodurre i palazzoni DDR di socialista memoria, la questione é tutt’altro che banale (anzi decisamente spinosa).
Un provvedimento del genere, se adottato a livello nazionale, avrebbe inoltre la conseguenza di trasformare le EFH preesistenti in isole di lusso ancora piú esclusive e costose, visto il divieto di costruirne di nuove. Il valore delle EFH preesistenti schizzerebbe alle stelle, con la conseguenza di andare quindi ad arricchire ancora di piú i proprietari di questi tipo di immobile, di fatto riservando la proprietá di villette unifamiliari ad una “casta” inaccessibile di privilegiati.

La Wohnungsnot anima da anni il dibattito politico in Germania e certamente continuerá a farlo nel prossimo futuro. Proposte sempre piú radicali e stravaganti diventeranno probabilmente la norma.
Soprattutto in virtú dell’atteso sorpasso dei Verdi nei confronti della SPD che, salvo sorprese dell’ultimo minuto, dovrebbe essere ormai certificato dalle elezioni del prossimo Settembre.

Una cosa é certa: finita l’era Merkel, ci si troverá di fronte ad un panorama politico completamente nuovo, sintomo di una Germania che oggi é piú Gespaltet (divisa) che mai. Socialmente, demograficamente ed economicamente.

[1] https://www.focus.de/immobilien/finanzieren/rot-gruener-senat-setzt-zeichen-werden-neue-einfamilienhaeuser-bald-verboten_id_12914796.html
[2]https://www.kyffhaeuser-nachrichten.de/news/news_lang.php?ArtNr=282838

Wohnungsnot ai tempi del Covid: trovare casa in Germania é ancora difficile

Die Welt ha pubblicato un articolo molto interessante in cui si é analizzata l’offerta di appartamenti in affitto a partire dall’inizio della Coronakrise e il quadro che ne esce é poco rassicurante per chi si ritrova alle prese con la Wohnungssuche in questo periodo.

In tutte le principali cittá tedesche a partire da Marzo 2020 l’offerta di Mietwohnungen é letteralmente crollata – parliamo di contrazioni comprese tra il 20% e il 40% in meno rispetto ad analogo periodo dello scorso anno – a fronte di prezzi al metro quadro ben saldi anzi in alcune cittá tendenti all’aumento.

Le ragioni di questo crollo sono diverse, ma principalmente si tratta di atteggiamenti di prudenza da parte dei proprietari e da progetti di trasferimento o trasloco annullati e rimandati a tempi migliori. C’é quindi una minore mobilitá di mercato dovuta al fattore “ricambio” che é venuto meno.

Va detto tuttavia che il trend non é ovunque in salita: ci sono anche cittá che in questo momento vedono prezzi degli affitti in discesa a causa di una momentanea situazione di incertezza e sono in particolare le cittá universitarie.
Freiburg im Breisgau e Heidelberg vedono per la prima volta dopo anni gli affitti in apprezzabile discesa, a causa delle chiusura delle universitá e al massiccio passaggio alla didattica online, che hanno allentato notevolmente la pressione sul mercato degli affitti in queste cittá.

È una cosa che posso apprezzare anche nel mio piccolo: nel mio stabile ci sono due monolocali, affittati ad altrettanti studenti fuori sede della TU Darmstadt, ed entrambi sono scomparsi ormai da tre mesi. Casa chiusa, tapparelle sigillate, posto auto vuoto: spariti. Con ogni probabilitá, rientrati a casa.

Per contro, gli aumenti maggiori si apprezzano in cittá notoriamente “abitative” e tendenzialmente economiche come Offenbach, da molti preferita come alternativa alla ben piú costosa Frankfurt am Main, che guida la classifica con gli affitti mediamente incrementati del 10% nel primo semestre 2020.
È chiaro che lo stabile abitativo classico rimane estremamente richiesto e la contrazione dell’offerta spinge inevitabilmente i prezzi all’insú.

Ma quello che piú preoccupa al momento, prezzi a parte, é il crollo dell’offerta a causa della pandemia: sul mercato vengono immessi molti meno appartamenti rispetto all’anno scorso e per chi vuole trasferirsi in Germania o semplicemente cambiare casa si prospettano tempi davvero duri.
In cittá in cui giá ci si trovava a farsi la guerra in 800 per prendersi un bilocale, se l’offerta si dimezza la situazione rischia di diventare catastrofica.

Ma guardiamo il lato positivo: per chi vuole trasferirsi in una cittá universitaria questo potrebbe essere un buon momento.

Per chi vuole approfondire: https://www.welt.de/wirtschaft/article211345589/Mieten-Der-Irrtum-von-den-sinkenden-Preisen.html

Wohnungsnot: qualche numero sull’emergenza abitativa in Germania

Dal 2010 al 2017 sono arrivati ogni anno in Germania in media 520.000 nuovi abitanti – e quasi tutti vogliono vivere in città. Ecco dove l’emergenza appartamenti si sta facendo piú critica.

Un recente articolo pubblicato dall’edizione online del quotidiano Die Welt dall’apocalittico titolo “Vivere in queste cittá sará presto un sogno irrealizzabile” presenta una interessante analisi della Wohnungsnot tedesca.

L’articolo, per chi volesse approfondire, si trova a questo link
https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article197267671/Wohnungsnot-In-diesen-Metropolen-haben-Zuzuegler-die-schlechtesten-Chancen.html

Si tratta di una lettura senza dubbio interessante per chi si appresta a pianificare un trasferimento in Germania o semplicemente vuole tenersi al corrente di come vanno le cose ai vicini d’oltralpe; come da tradizione per l’edzione digitale die Die Welt e Der Spiegel, vi sono a corredo cartine interattive molto dettagliate e di facile consultazione (i tedeschi adorano le statistiche). In particolare una mappa interattiva al centro dell’articolo mette a confronto l’offerta di unitá abitative previste in costruzione nel periodo 2016-2020 e la relativa domanda, per tutte le principali regioni e cittá tedesche.
Attenzione: questa statistica non indica necessariamente dove gli appartamenti sono piú costosi. Indica semplicemente dove sará probabilmente più difficile trovare casa per via della scarsitá di appartamenti (indipendentemente dai prezzi).

Si scopre cosí che tra le peggiori cittá extracircondariali in cui cercare una abitazione troviamo:

  • Kiel: rapporto offerta/domanda 25%
  • Braunschweig: rapporto offerta/domanda 35%
  • Freiburg: rapporto offerta/domanda 41%
  • Erfurt: rapporto offerta/domanda 41%
  • Köln: rapporto offerta/domanda 46%
  • München: rapporto offerta/domanda 47%
  • Karlsruhe: rapporto offerta/domanda 48%
  • Wiesbaden: rapporto offerta/domanda 54%
  • Mannheim: rapporto offerta/domanda 55%
  • Stuttgart: rapporto offerta/domanda 56%

Le peggiori regioni (in tedesco Kreis) invece, sono:

  • Garmisch-Partenkirchen: rapporto offerta/domanda 37%
  • Main-Kinzig-Kreis: rapporto offerta/domanda 38%
  • Saale-Holzland-Kreis: rapporto offerta/domanda 38%
  • Gotha: rapporto offerta/domanda 43%
  • Ludwigslust-Parchim: rapporto offerta/domanda 44%
  • Ludwigsburg: rapporto offerta/domanda 48%
  • Hochtaunuskreis: rapporto offerta/domanda 49%
  • Rhein-Erft-Kreis: rapporto offerta/domanda 52%

Va notato che anche alcune cittá in cui é notoriamente “molto difficile” trovare casa non sono in realtá messe così male guardando i freddi numeri: ad esempio Francoforte segna un rapporto offerta/domanda 79% mentre Darmstadt si attesta al 69%. Berlino vede invece un rapporto offerta/domanda del 73%. Il perché é presto detto: in queste città sono concentrati la maggior parte degli sforzi delle imprese costruttrici in quanto possono massimizzare il profitto costruendo case laddove i prezzi al metro quadro sono piú elevati avendo contemporaneamente la certezza che nessun appartamento resterá invenduto.

Pertanto sí, la disponibilitá é forse piú elevata, ma i prezzi.. ahiohi.

Per vedere dove invece é più facile trovare casa, vi rimando all’articolo. Cercate le zone blu sulla cartina.. ma vi avverto: molte di quelle zone non offrono.. granchè.

Wohnungsnot: perchè sta diventando sempre più difficile trovare casa in Germania

Case in centro a Selingenstadt

Già tre anni fa ho scritto di quanto sia difficile trovare casa in Germania e sono tornato parzialmente sull’argomento l’anno scorso quando ho trattato il boom immobiliare tedesco.
Ricordo ancora bene, in occasione del mio trasferimento nel 2016, come la mia prima presa di contatto col mercato immobiliare teutonico sia stata alquanto… traumatica e solo grazie ad un autentico colpo di fortuna, dopo quattro mesi di ricerca a tappeto, ho trovato un ottimo appartamento.

Non é passato molto tempo da allora, ma la situazione in questi pochi anni si é ulteriormente deteriorata, in particolare qui a Darmstadt, cittá in forte espansione economica  e tecnica, con le prestigiose Technische Universität e Hochschule Darmstadt che richiamano migliaia di studenti e svariate Aziende in ottima salute che attraggono profili specializzati da tutto il mondo.

Tantissima richiesta, ma pochissime unitá abitative disponibili: gli affitti aumentano e la competizione per aggiudicarsi un tetto sopra la testa diventa drammatica soprattutto per le classi sociali più basse ma non risparmia neppure la classe media. In Germania si parla di Wohnungsnot, letteralmente “Emergenza Appartamenti” perché rappresenta, sotto certi aspetti, una vera emergenza; non solo a Darmstadt, ma a livello nazionale.

Si assiste, purtroppo , ad una concomitanza di fattori i quali, mescolati tra loro, stanno dando vita vita ad una situazione “esplosiva”:
► Scarsitá degli alloggi in Germania: oggi piú che mai, in Germania ci sono poche case e pochi appartamenti, e i permessi per costruire vengono elargiti col contagocce, soprattutto nelle grandi e medie cittá
► Arbeitsmarktboom: in barba agli indicatori economici che segnalano un “rallentamento” dell’economia, il boom del mercato del lavoro in Germania é inarrestabile, la disoccupazione continua a scendere e la domanda per profili specializzati (ingegneri, tecnici, laureati, medici, insegnanti, ecc..) continua a salire
► Boom migratorio, anche di laureati e universitari: la richiesta di profili specializzati in Germania unita alla situazione di crisi del mercato del lavoro nei paesi PIGS sta portando molte migliaia di laureati e di professionsti qualificati a trasferirsi in Germania, oltre a tantissimi studenti, specializzandi e dottorandi che scelgono di proseguire il loro percorso in Germania per avere accesso ad un mercato del lavoro piú ricco e ad un sistema universitario con retribuzioni piú dignitose.
Senza dimenticare il milione di richiedenti asilo arrivati nel 2015.

Il terzo punto diventa rilevante soprattutto nelle cittá universitarie e nei centri industriali. Tra tutte le persone alla ricerca disperata di un appartamento vi sono proprio tutti questi professionisti ad elevata qualifica cosí richiesti dal mercato del lavoro tedesco e dalle universitá.
Ed è questo proprio il caso di Darmstadt: le due universitá cittadine richiamano moltissimi studenti e specializzandi, mentre la presenza di molte aziende leader nel campo chimico, tecnologico e meccatronico in costante crescita alimenta una richiesta costante di ingegneri e tecnici qualificati. Senza contare tutti gli economisti e esperti di finanza che gravitano intorno al settore bancario, cuore pulsante della vicina Francoforte.  A cui vanno aggiunti anche medici, infermieri, e molte altre professioni che sono richieste in tutta la Germania, a prescindere da quanta industria sia presente sul territorio.

Si tratta, in significativa parte,  di profili altamente qualificati che percepiscono di norma consistenti retribuzioni, e questo rende la guerra per un appartamento ancora piú combattuta e difficile.
Basti pensare che ogni nuovo appartamento che viene pubbicato su Immobilienscout24 riceve solo nella prima settimana centinaia di candidature di cui il 90% viene scremato, semplicemente sulla base del “profilo” del candidato (posizione lavorativa, titolo di studio, nazionalitá). Solo alcune decine di candidati superano la prima selezione e arrivano al “Besichtigung” (la visita dell’appartamento organizzata col padrone di casa). E di norma tutte queste persone sono Ingegneri, Dottori, Medici, ecc… preferibilmente tedeschi. E questo complica non poco le cose.
Faccio un esempio estremo: se nella lizza per un appartamento ci sei tu, Ingegnere Italiano che parla bene il Tedesco e l’Inglese, con un bel posto di Senior Project Manager in una prestigiosa Azienda del posto mentre tutti gli altri sono operai, netturbini e camerieri stranieri che non parlano tedesco,  allora molto probabilmente il contratto sarà proposto a te. Peccato che la situazione appena descritta sia un’iperbole, e nella realtà non accadrà praticamante mai, a meno che tu non vada a cercare un appartamento scalcinato nei peggiori sobborghi periferici ai margini dell’agglomerato urbano. Se stai cercando un appartamento “normale” in cittá, allora la questione si complica non poco: ammesso che superi la prima selezione, in lizza oltre a te si ci saranno ingegneri, medici, sviluppatori software, assegnisti universitari, economisti, esperti di finanza, professionisti freelance e così via. Molti dei quali tedeschi. E la probabilitá che tu sia quello con il lavoro piú prestigioso e il reddito annuo lordo più elevato é, purtroppo, remota. Senza contare che essere straniero, soprattutto Italiano, non é mai un plus. Non è un mistero che molti proprietari di casa tedeschi storcano il naso alla vista di cognomi italiani (e viste le attitudini di certi connazionali, non mi sento di dargli completamente torto).

Questa é la “giostra” perversa a cui bisogna prepararsi prima di trasferirsi in Germania : un lungo e logorante giro tra appartamenti fino al momento in cui finalmente anche tu rientrerai tra i pretendenti con le “credenziali” piú elevate e ti vedrai proporre un Mietvertrag.

Questa “selezione” così competitiva e serrata che avviene praticamente in tutte le grandi e medie cittá tedesche per aggiudicarsi un appartamento in affitto sta avendo purtroppo conseguenze economiche e sociali abbastanza spiacevoli.
Prima ovvia conseguenza, è che classi meno abbienti sono costrette a lasciare le cittá: de facto, per chi non é un professionista ad elevata qualifica con un congruo stipendio, è ormai diventato impossibile trovare casa in cittá. Soprattutto se straniero. Non tanto perché non ce la faccia coi soldi (magari uno lavora sodo e i soldi ce li ha anche) ma perché il suo profilo non ha credenziali abbastanza “prestigiose” per superare il processo base di selezione.

È proprio così, il problema non sono solo i canoni di affitto in aumento: il grosso problema é superare la selezione.
Gli affitti, fortunatamente, non stanno seguendo lo stesso trend dei prezzi degli immobili (aumentati del 60-80% dal 2011 al 2019) tuttavia non si può negare che, soprattutto nelle grandi città, una tendenza al rialzo ci sia. Del resto, con la domanda di alloggi ai massimi storici, come potrebbe essere altrimenti?

Le famiglie sono colpite in maniera significativa: i trilocali e quadrilocali in città sono la tipologia di appartamento più difficile da trovare e bisogna essere pronti a spendere non meno di 1200-1500 euro al mese (più le spese) per un appartamento tra gli 80 e i 100 metri quadri in città. Non per niente molte famiglie tedesche hanno già iniziato a lasciare le grandi città.

C’é ancora una possibilità, per chi non ha grandi disponibilità finanziarie, per vivere in città: gli Altbau. Sono case vecchie, generalmente costruite tra primo e secondo dopoguerra (a volte anche molto caratteristiche e belle da vedere), e in alcuni quartieri di città come Darmstadt o Francoforte ce ne sono ancora parecchie. Gli Altbau, per via della loro età, delle scarse qualità di isolamento termico, degli spazi un po’ angusti uniti all’assenza di box e ascensori, sono generalmente affittati a cifre accessibili e si trovano di solito non molto lontano dal Centro città: rappresentano quindi un ottimo compromesso per chi non può permettersi canoni di affitto elevati.
Purtroppo però accade ora che molti investitori privati, tedeschi ma anche stranieri, decidano di comprare gli Altbau per sottoporli ad un profondo Sanierung, ristrutturandoli e ammodernandoli completamente, per poi rimetterli in affitto al doppio del prezzo; gli occupanti dell’edificio si trovano così inevitabilmente costretti a fare le valigie e vegono sostituiti da inquilini di classe sociale superiore. Si tratta di una forma di investimento che sta prendendo piede molto rapidamente come conseguenza dell’Immobilienboom germanico, anche per via del fatto che in città si costruisce poco, e sta inevitabilmente contribuendo al “kickout” dei meno abbienti dalle città.

Ai giovani e agli studenti, Tedeschi e non, purtroppo non va meglio e il consiglio studentesco AstA della TU Darmstadt non usa mezzi termini: Die aktuelle Lage auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt ist dramatisch (l’attuale situazione immobiliare a Darmstadt è drammatica, ndr), chi non può permettersi gli appartamenti premium in centro finisce per essere inserito in lista di attesa oppure per prendere una stanza in affitto a decine di chilometri di distanza dall’università. Il numero di appartamenti “economici”, potenzialmente accessibili anche agli studenti provenienti da famiglie meno facoltose, continua infatti a ridursi in quanto i grandi gruppi immobiliari preferiscono investire le loro risorse negli assai più remunerativi mini-appartamenti premium per studenti.

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Contemporaneamente, i privati che possiedono piccoli appartamenti (che per dimensioni e prezzo potrebbero andare bene per gli studenti provenienti da famiglie meno facoltose) piuttosto che affittarli normalmente preferiscono ora darli in locazione su AirBnB, la famosa piattaforma internet, in quanto con le locazioni brevi si può guadagnare molto di più che con i normali contratti di affitto a lungo termine.
Questi “affitti brevi”, tariffati al giorno o alla settimana, sono diventati un redditizio business per i proprietari di stanze e mini-appartamenti in quanto sono molto richiesti, ad esempio, da chi arriva in Germania per cercare lavoro e ha bisogno di un alloggio temporaneo per l’Anmeldung, dai professionisti in distaccamento a cui serve una sistemazione per poche settimane, ma anche da chi si sta trasferemdo in Germania per lavoro e ha bisogno di un alloggio temporaneo per… cercare casa! Senza contare, ovviamente, i turisti.
Tutto questo riduce notevolmente il numero di appartamenti a disposizione per gli studenti.

C’è inoltre una certa fetta di appartamenti ricondizionati e costruiti con contributi statali, che sono stati destinati ai rifugiati e ai richiedenti asilo dell’ondata del 2015. Nella zona a sud di Darmstadt, ad esempio, sono stati ricondizionati gli alloggi delle ex caserme americane e destinati ai rifugiati a cui é stato accordato l’asilo.
Di questa situazione non poteva non approfittarsi AfD che, cavalcando la frustrazione popolare di chi oggi si ritrova a fare salti mortali per cercare casa, chiede a gran voce se sia giusto elargire appartamenti agli stranieri quando i tedeschi meno abbienti non riescono a trovare un tetto sopra la testa.

Insomma, i fattori dietro a questa emergenza sono molti e per tutti coloro che pianificano un trasferimento in Germania la grande difficoltà nel trovare casa è qualcosa che va assolutamente messo in conto. Ma non è comunque il caso di demoralizzarsi, anzi, conoscere in anticipo il problema aiuta moltissimo nel saperlo affrontare.
Io prima di trasferirmi avevo sottovalutato il problema: avevo letto molto sulle difficoltà nel trovare casa in Germania, tuttavia mi era stato offerto un ottimo contratto presso una Azienda rinomata e avevo una ottima retribuzione, in più conoscevo discretamente il tedesco e perfettamente l’inglese. Pensavo che questi fattori mi avrebbero reso la vita più facile, invece non è stato così!

Quindi il primo consiglio che mi sento di dare, che forse è il più scontato, è: non fate il mio stesso errore, non sottovalutate il problema. Anche se arrivate in Germania con ottime credenziali, sappiate che sarà dura. C’è concorrenza, tanta concorrenza, composta da persone qualificate quanto voi o magari anche di più.

Se avete un aggancio, usatelo. Avete un amico, un parente, una persona fidata in Germania che può ospitarvi o che può informarsi per voi? Benissimo, non fatevi problemi e fatevi aiutare, ne avrete bisogno. Avere un aggancio sul posto è già un grandissimo vantaggio.

Non esitate anche a utilizzare una “Sponsorship”, se ne avete una a disposizione. La vistra Azienda o Università si offre di cercarvi casa? Benissimo, accettate subito l’offerta di aiuto e lasciate che siano loro  a farlo! Hanno molte più possibilità di voi. Se è una Azienda a cercare un appartamento, le possibilità di superare la prima selezione e arrivare al Besichtigung salgono notevolmente.
In città come Darmstadt, vista la criticità della situazione immobiliare, molte Aziende e Istituti offrono ormai di default supporto nella ricerca di un appartamento.

Non ultimo, non bisogna dimenticare che in Germania ci sono tanti… Italiani! Trovare un appartamento di proprietà di connazionali non è cosa frequente ma neppure impossibile, ci sono Italo/tedeschi di seconda e terza generazione che hanno investito in immobili e affittano appartamenti in molte città. Ci sono anche agenzie immobiliari gestite da Italiani; cercando su Immobilienscout24 non è cosí difficile imbattercisi. Un po’ di solidarietà tra connazionali in fin dei conti ci sta, no?

 

La nota dell’AsTA sull’emergenza appartamenti a Darmstadt: https://www.asta.tu-darmstadt.de/asta/de/themen/wohnungsnot
Articolo del FAZ su Darmstadt https://www.faz.net/aktuell/rhein-main/wohnungsnot-nimm-mich-15576335.html
Affitti troppo alti, le famiglie tedesche abbandonano le città: https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article190209511/IW-Studie-Die-Familien-verlassen-die-Staedte.html
Deputato AfD del Parlamento del NRW parla dell’emergenza appartamenti: https://www.youtube.com/watch?v=Ln5ofbL36-s
Wohnungsnot e affitti in aumento anche nel 2019: articolo su Die Welt https://www.welt.de/wirtschaft/article186097444/Preisprognose-Mieten-steigen-auch-2019-weiter.html