Eigentümer: guida in 5 step per comprare casa in Germania

E cosí volete fare il grande passo ed entrare nella cerchia degli Eigentümer (in Italiano: proprietari). Sarete cosí parte di una certa “Elíte“, ovvero coloro che possiedono immobili in Germania. Il perché si possa parlare di una categoria privilegiata, é presto detto: la percentuale di persone che vive in casa di proprietá in Germania é molto piú contenuta rispetto ad altri Paesi occidentali (parliamo di circa il 40%) ma soprattutto gli immobili abitativi in Germania sono oggi probabilmente il miglior investimento possibile, in crescita ininterrotta ormai dal 2010 e anche oggi ini piena pandemia le quotazioni conoscono una sola direzione: verso l’alto. Questo inarrestabile trend al rialzo sta rendendo l’abitazione di proprietá nelle grandi cittá un “sogno” sempre piú proibitivo per la middle class tedesca, difficile da raggiungere anche per professionisti ben retribuiti.

Se non conoscete bene la situazione immobiliare tedesca vi consiglio di leggervi questi articoli, prima di proseguire nella consultazione di questo post:
Kapitalanleger – Investire in Immobili in Germania
Conviene comprare casa in Germania nel 2021?

Se nell’articolo sull’investimento immobiliare in Germania ho trattato in generale delle varie possibilitá che offre oggi l’investimento in immobili in Germania, in questo articolo andró invece molto piú sul pratico e cercheró di spiegare in soldoni come si aquista un immobile in Germania.

Se avete un bel po’ di soldi da parte, tanti da poter comprare casa in contanti, una buona parte dei problemi e delle difficoltá evidenziate in questo articolo per voi non si porranno. Ma se invece fate parte della schiera dei comuni mortali con patrimoni normali e stipendi normali, allora dovete prepararvi a darvi da fare!

Posso anticiparvi da subito che comprare casa in Germania, se cercate in una zona ad alta richiesta immobiliare, é estremamente stressante. È una maratona sfiancante tanto quanto trovare casa in affitto se non ancora peggio. Servono agilitá e prontezza, perseveranza e (soprattutto) pazienza.
È una gara a chi é piú veloce in cui vi troverete ad armi impari contro una feroce e spietata concorrenza.
Ci sono alcuni trucchi che si imparano solo con l’esperienza, e con questo articolo mi auguro di risparmiarvi i primi errori che inevitabilmente quasi tutti fanno (soprattutto chi arriva dal moribondo mercato immobiliare Italiano e non ha la piú pallida idea di come vanno le cose qui!).

Che vogliate comprare per abitare, oppue a scopo di Kapitalanlage, la lunga strada verso la vostra prima casa di proprietá in Germania si snoda lungo cinque fasi fondamentali:

  • La Ricerca
  • Il Contatto con il venditore
  • La Visita dell’immobile
  • Il Finanziamento
  • La firma del contratto dal Notaio (Notar)

Esaminiamole nel dettaglio una per una:

1) Ricerca

Una volta che avete deciso il vostro budget, il tipo di immobile e la zona, settate i vostri alert per email su tutti i principali portali (Immoscout24, Immowelt, ecc..) sulla base dei parametri di ricerca che rispondono ai vostri requisiti. Non appena vi arriva l’email con la notifica che un nuovo immobile é stato pubblicato, esaminate il prima possibile le informazioni dell’annuncio per capire se vi puó interessare. Se vi interessa, chiamate immediatamente. Non aspettate. Non rimandate. Se l’alert vi arriva nel primo pomeriggio, e voi decidete di guardarlo con calma alla sera una volta finito con gli impegni della giornata, potreste avere giá perso la casa.
Pensate che sto esagerando? Pensate che sia impossibile? Ecco, vi sbagliate di grosso.
Se volete avere a che fare con il mercato immobiliare tedesco dovere entrare nell’ottica che si tratta di un mercato che, in questo momento, ha dei contorni prossimi alla follia.

Questa é una storia vera:
Un venerdí pomeriggio della scorsa estate, mentre ero in viaggio in automobile, ricevo un email alert per un appartamento a Darmstadt. Trilocale, bellino, in centro, vicinanze fermata tram, da privato (quindi niente provvigione) prezzo decisamente sotto media. Sfortunatamente mi trovavo in Svizzera in quel momento, e decisi di aspettare di arrivare a destinazione per poi chiamare. Una volta arrivato a Desio, poco prima di cena chiamo l’inserzionista per fissare un appuntamento per visionare l’appartamento: all’altro capo del telefono mi risponde una gentile signora la quale mi comunica che ha giá fissato 20 appuntamenti per la visita dell’immobile e non ne prende altri. Molto gentilmente, si é prodigata di annotare i miei dati promettendo di richiamarmi nel caso nessuno dei 20 pretendenti si fosse poi dimostrato interessato.

Ovviamente non mi ha piú richiamato.

Appartamento venduto in 4 (quattro!) ore.

Questo per darvi un’idea.

In Germania un appartamento a prezzo appetibile in una zona ad elevata richiesta rimane sul mercato al massimo per pochi giorni, quando non poche ore. Bisogna essere veloci.
Speed is at the essence!

Per la cronaca, non si tratta solo di un fenomeno “tedesco”. Alcuni miei conoscenti attivi nel real estate in UK e in USA mi riferiscono di situazioni analoghe in atto in alcune zone dei Paesi dive vivono. Il potenziale ritorno dell’inflazione e l’incertezza della ripresa post-covid sta spingendo gli investitori in massa verso gli immobili vista anche la condizione dei mercati finanziari ormai da “troppo” tempo ai massimi livelli.
Non a caso qualche settimana fa la CNN titolava: People are panic buying homes as prices skyrocket around the world. In tutto il mondo é iniziata una corsa a rifugiarsi nel mattone, e i prezzi stanno reagendo di conseguenza.

2) Contatto con il venditore

Ok siete stati abbastanza veloci e il venditore (Makler se é un intermediario di agenzia, oppure direttamente Eigentümer se é un privato) vi ha comuncato che c’é disponibilitá per visitare l’appartamento. Il Makler vi avrá anche probabilmente spedito un Exposé per Email, il quale é generalmente piú dettagliato rispetto alle informazioni disponibili su Internet.
Vi sono degli ulteriori documenti importantissimi, che dovreste chiedere al venditore giá prima di visitare l’immobile perché vi saranno di aiuto nel prendere una decisione rapida. Essi sono:

  • I Nebenkostenabrechnungen degli ultimi anni e il Wirtschaftsplan per i prossimi anni
  • Le minute delle riunioni dei proprietari (Eigentümersversammlung) se la casa é una MFH (Mehrfamilienhaus)
  • La situazione degli Instandhaltungsrücklagen

Questi sono documenti importantissimi e non potete prendere una decisione ponderata senza averli attentamente analizzati. I Nebenkostenabrechnungen vi daranno una idea precisa dei costi mensili dell’appartamento. In Germania alcuni appartamenti in unitá abitative un po’ datate possono avere costi mensili molto alti! È quindi imperativo analizzare bene i Nebenkostenabrechnungen per capire quanto alte sono le spese condominiali dell’unitá abitativa. È anche importante chiedere il piano per i prossimi anni, comunemente detto Wirtschaftsplan, si tratta di un documento molto utile che oltre a illustrare i Nebenkosten futuri calcolati a preventivo, dettaglia anche eventuali manutenzioni, ristrutturazioni o interventi previsti per i prossimi anni. Appartamenti con elevate spese condominiali sono meno attrattivi per un ipotetico affittuario, e ovviamente anche meno convenienti per voi se ci andate ad abitare.
I Protokolle degli Eigentümersversammlung sono altresí utilissimi per capire se ci sono screzi tra i proprietari, problemi di disciplina/convivenza tra le persone oppure se vi sono stati importanti danni/riparazioni in tempi recenti.
Gli Instandhaltungsrücklagen sono una parte molto importante del bilancio di una MFH: si tratta di una riserva di liquiditá, basata su accantonameni annuali, che viene usata esclusivamente per le spese straordinarie. Avere degli Instandhaltungsrücklagen consistenti mette al riparo da possibili spese impreviste nel caso si verificassero degli inconvenienti all’abitazione. Nel momento in cui una unitá abitativa viene venduta, insieme all’appartamento “comprate” anche la corrispondente Instandhaltungsrücklage: é pertanto assolutamente opportuno che vi interessiate al riguardo!

3) Visita dell’immobile

Dopo avere dato un occhio all’Exposé approfondito, cercate di preparare tutte le domande possibili e immaginabili. Non avrete tantissimo tempo e dovete togliervi tutti gli eventuali dubbi prima di avere chiuso la visita perché potreste non avere una seconda possibilitá di vedere la casa.
Essendo i prezzi del nuovo esageratamente gonfiati a causa dell’Immobilienboom (nella Hessische Bergstraße un trilocale di nuova costruzione difficilmente si compra sotto i 450.000 Euro), un ottimale compromesso prezzo/qualitá sono gli immobili costruiti nei primi anni 2000. Hanno giá un buon livello di isolamento, efficienza energetica e qualitá costruttiva, e possono essere trovati sul mercato a cifre decisamente inferiori a quelle di un immobile nuovo. Normalmente gli immobili costruiti in questo periodo sono giá in classe energetica B o C. Siate certi di chiedere al Makler o al proprietario informazioni al riguardo, esigete sempre un Energieausweis recente: l’efficienza energetica sará un tema importante negli anni a venire!
Quando si visitano immobili preesistenti e non nuovi o in costruzione, vi sono alcuni accorgimenti da tenere a mente.
Innanzitutto a causa del clima che a tratti puó diventare molto piovoso, in un po’ tutta la Germania si ha a che fare con un nemico abbastanza insidioso e persistente che risponde al nome di muffa. Ogni lieve problema di isolamento nei muri o nel soffitto puó facilmente risultare in macchie di muffa piú o meno estese. Controllate quindi attentamente tutti gli angoli sui muri che danno all’esterno, gli spigoli (soprattutto vicino alle finestre) per eventuali tracce di muffa o tracce di recenti passate di vernice. Se l’appartamento/casa é ammobiliato, talvolta anche i mobili stessi possono essere usati per nascondere la muffa, quindi fate attenzione. Lo stato di caloriferi, infissi, interrutori dell’impianto elettrico e (eventuale) illuminazione rappresenta un altro punto importante a cui é bene dedicare qualche minuto.
Se c’é un Tiefgarage, guardate con attenzione le auto parcheggiate: vi daranno preziosissime indicazioni sugli occupanti dello stabile! Sobrie berline o SUV tedeschi, cosí come ibride giapponesi e auto elettriche sono il tipico segno della Mittelklasse tedesca e delle famiglie; auto sportive e tamarrate suggeriscono che avrete vicini magari un pó “esuberanti”; lo “stile” del parcheggio e la presenza o meno di varie suppellettili accumulate nelle postazioni del Tiefgarage (cosa normalmente vietata, ma che in alcuni condomini viene tollerata) sono un potenziale indicatore di quanto il tema ordine e rispetto delle regole é sentito e applicato all’interno dello stabile. Uno stabile che adotta un atteggiamento piú o meno lasco nell’applicazione dei regolamenti condominiali puó essere uno svantaggio o un vantaggio, a seconda di cosa si sta cercando.
Lo stesso discorso vale per i cognomi sui citifoni: anch’essi sono un potenziale indicatore. Una Mehrfamilienhaus a maggioranza tedesca sará potenzialmente piú tranquilla e curata, ma la probabilitá di avere vicini intransigenti e rompiballe si eleva al quadrato, e qualcuno potrebbe guardarvi storto per il vostro cognome Italiano. Viceversa una maggioranza di cognomi stranieri potrebbe indicare una situazione un po’ piú movimentata e rumorosa ma piú tolleranza e convivenza tra il vicinato e, perché no, un po’ piú di calore.
Ancora una volta, anche qui sta a voi la valutazione in base a cosa cercate o in base a qual é il volstro cliente-target (se state comprando casa come Kapitalanlage per affittarla).

Quando la visita volge alla conclusione, se pensate che la casa/appartamento vi possa interessare per davvero, pur con qualche dubbio residuo, non esitate: quando vi accommiaterete dal Makler, chiedetegli se puó cortesemente iniziare a inviarvi la documentazione per la richiesta di Baufinanzierung. Vi sará di aiuto per avvantaggiarvi nei tempi della successiva maratona documentale. Sulla documentazione necessaria daró ampi chiarimenti nel punto successivo.

4) Finanziamento (Baufinanzierung)

Siccome non facciamo parte della schiera dei fortunati che hanno ricevuto una bella casa in regalo da mamma e papá, ci tocca chiedere un finanziamento. In questo articolo non mi dilungheró sulle varie possibilitá e vari parametri (Tilgung, Zinsbindung, Restschuld, ecc…) previsti per i Baufinanzierung in Germania, in quanto appesantirebbero questo post in maniera eccessiva: scriveró in futuro in un articolo dedicato.
Qui andró quindi a concentrarmi esclusivamente sulla parte operativa e documentale.

La banca vi chiederá un cospicuo numero di documenti per procedere con l’analisi della vostra pratica. Si tratta di una fase molto delicata del processo, la cosiddetta maratona documentale. È una fase che richiederá da parte vostra molta proattivitá e molta attenzione.

Riguardo alla vostra condizione economica, generalmente vi verranno chiesti:

1) La compilazione di un Selbstauskunft – generalmete un formulario sulla vostra condizione economica e finanziaria
2) Un documento di identitá valido (se cittadino extraeuropeo, permesso di soggiorno valido e ove applicabile permesso di lavoro)
3) Ultime 3 buste paga se dipendenti, oppure le proprie fatturazioni degli ultimi 3 mesi se autonomi
4) Busta paga di Dicembre dell’anno precedente o, alternativamente, lo Einkommensteuerbescheid

Questi invece i documenti che piú comunemente vegono richiesti relativamente all’immobile:

1) Flächenberechnung (Bruttogrundfläche)
– Bruttogrundflächenberechnung Architekt/Bauingenieur/Bautechniker/Bauträger
2) Flächenberechnung (Wohn- / Nutzfläche)
– Wohn- und Nutzflächenberechnung Architekt/Bauingenieur/Bautechniker/Bauträger
3) Grundrisskonzeption
– Bauzeichnungen Architekt/Bauingenieur/Bautechniker/Bauträger
4) Objektlage und – Identität
– Flurkarte / Auszug aus der Liegenschaftskarte Katasteramt
5) Grundbuchdaten
– Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate) Grundbuchamt/ Notar/ Verkäufer/ Bauträger
6) Baulasten
– Baulastenauskunft Bauaufsichtsbehörde
7) Aktueller Erwerb
– Kaufvertrag (Bauträgervertrag) ggfs. zunächst Entwurf Notar / Bauträger

Come potete vedere, ci sono un sacco di scartoffie da mettere insieme. E potete stare certi che sono proprio quelle relative all’immobile che vi daranno piú grane.
Se state comprando un immobile preesistente, talvolta i Wohnflächeberechnung e i Grundriss sono datati e non hanno la firma/stampigliatura del Bauingenieur. In quel caso, la banca non li accetta! Dovete arrangiarvi e far saltar fuori i documenti validi, altrimenti non ottenete il finanziamento. Purtroppo i Makler spesso sono di ben scarso aiuto. Se infatti c’é un altro potenziale acquirente in lizza che ha una banca meno puntigliosa con i documenti (oppure che ha i soldi pronti cash), l’intermediario piuttosto che aiutare voi andando a sbattersi per cercare i documenti, venderá l’immoble a lui. Fine della storia.

Il problema per voi é che non potete fare i passi successivi finché non avete sistemato tutti i documenti. Per poter andare del Notar a firmare il contratto di acquisto é necessario avere in mano la Darlehnzusage, l’approvazione per iscritto del finanziamento. Una conferma “mündlich” (a voce) da parte della banca o del vostro Finazberater non é ovviamente sufficiente anche se puó aiutare.
È quindi imperativo essere veloci nello sbrigare le pratiche documentali. Se siete arrivati a questa fase e l’immobile non é “reserviert“, vi trovate di fatto in gara con altri acquirenti e chi avrá la banca piú veloce avrá vinto.

Pertanto, se tra gli acquirenti interessati c’é un facoltoso Kapitalanleger con i soldi cash pronti, avete giá perso: l’immobile andrá sicuramente a lui, essendo che i soldi ce li ha in tasca e puó andare del notaio a firmare anche subito. In quel caso c’é poco da fare. Se il Makler é corretto (purtroppo non é detto che lo sia) in questo caso vi dovrebbe avvisare, in modo da evitarvi l’ennesimo tour de force in banca (perché quando ti trovi a perdere mezza giornata per aprire la dodicesima pratica di mutuo che poi finisce in nulla, inizi ad averne abbastanza le p***e piene!).

Per esperienza posso dirvi che le banche del Cash Group (Commerzbank, Deutsche Bank, Hypovereinsbank) fanno un sacco di storie con i documenti, chiedono diverse verifiche e vanno a tirare la questione abbastanza per le lunghe, anche quando hai piú del 50% di Eigenkapital.

Gli stessi Makler immobiliari lo sanno e mi hanno piú volte detto che andando a fare il finanziamento con loro probabilmente avrei perso perché le altre banche sono piú veloci nell’elaborare la pratica.
Banche piú elastiche e agili nell’elargire finanziamenti, a quanto mi é stato detto, sono ad esempio SpardaBank o TargoBank, al prezzo di un interesse leggermente piú alto.

Io mi sono “arenato” due volte (perdendo due appartamenti bellissimi) perché si erano incaponiti sul Wohnflächeberechnung e richiedevano un ricalcolo della metratura da parte di un Bauingenieur , cosa che ovviamente nessuno si voleva prendere in carico…

Tra le altre cose, dovrete avere un mano anche una bozza del Kaufvertrag. È quindi necessario, giá in questa fase, prendere contatti con un notaio. La pratica puó essere generalmente piú veloce se ci si affida al notaio che viene proposto dal Makler o dal venditore, che normalmente ha giá pronta una bozza del contratto. Proporre un vostro notaio di fiducia (se ne conoscete uno) é una possibile opzione, sempre che il venditore sia d’accordo.

Una volta che la banca ha tutti i documenti e non ci sono piú obiezioni da parte dell’istituto di vredito, in genere in pochi giorni arriva il Darlehnzusage. A questo punto tenete le dita incrociate e sperate che nessun altro vi batta sul tempo in questi pochi giorni mancanti!

5) La firma del contratto dal notaio

Una volta che il Darlehnzusage é ufficiale e tutti i documenti sono in ordine, potete prendere appuntamente con il notaio. A questo punto, potete tirare un bel sospiro di sollievo: avete battuto la concorrenza, l’immobile é vostro!
Come giá anticipato nel punto precesente, potete decidere di andare dal notaio che vi proporrá il Makler, o dal notaio di fiducia del venditore o, in alternativa, potete proporre voi un notaio di vostra fiducia (se il venditore é d’accordo).

Il notaio vi ha quasi sicuramente giá inviato una Kaufvertragsentwurf ovvero una bozza del contratto (questa comunicazione, generalmente formale, avviene per posta; tuttavia in epoca Covid é stato sdoganato anche l’invio per email) tale comunicazione viene inviata sia a voi che al compratore (quasi sempre la bozza del contratto é anche un documento richiesto dalla banca per avere il Darlehnzusage).
Dal ricevimento della bozza del contratto devono passare almeno 14 giorni prima di poter fissare un appuntamento per la firma. Durante questi 14 giorni avere diritto a chiedere tutti i chiarimenti del caso nonché di richiedere eventuali correzioni/modifiche al contratto.

I contratti sono generalmente molto chiari tuttavia se non masticate bene il tedesco fatevi aiutare. Vi sono parti molto delicate (ad esempio riguardo alle ipoteche preesistenti) che vanno lette con attenzione.
È in ogni caso compito del Notaio in questo frangente delle compravendita, proteggere sia gli interessi del compratore che quelli del venditore, e agire tutelando gli interessi di entrambi. Il notaio é obbligato legalmente a darvi tutti i chiarimenti che volete.

Ad esempio se vi sono ipoteche preesistenti sull’immobile va assolutamente verificato che queste non vengano prese in carico dal compratore! Va inoltre assolutamente verificato che sia messo per iscritto il fatto che vizi e difetti sono assenti o sconosciuti al compratore, e cosí via.
Avete ulteriori dubbi? Il notaio non é stato abastanza chiaro? Allora contattate un Rechtsanwalt e fate controllare il contratto. Vi costerá qualche centinaio di Euro, ma vi toglierete il pensiero. Potete farlo anche su internet: https://www.frag-einen-anwalt.de/

Una volta dato l’OK al contratto, il notaio vi proporrá un appuntamento per la firma. Il notaio é tenuto a leggere integralmente il contratto e a rispondere ad ogni vostra domanda.
Stanti le attuali disposizioni Covid, é possibile che venditore e compratore vengano chiamati a firmare in momenti diversi.

Che succede sopo avere firmato il contratto?

Avete firmato: congratulazioni! Potete fregiarvi del titolo di Eigentümer. Verosimilmente entro poche settimane potrete avere tra mani le chiavi della vostra nuova casa o appartamento.

Il notaio si fará ora carico di far iscrivere un Vormerkung (una sorta di preiscrizione) all’interno del Grundbuch con cui la proprietá dell’immobile viene attribuita al nuovo proprietario, cioé a voi (o a chi vete voluto intestare la casa). Soltanto nel momento in cui il Vormerkung sará stato inserito a catasto, l’immobile sará di fatto “bloccato” per voi; fino ad allora esso rimane nelle disponibilitá del venditore pertanto, a vostra tutela, il notaio vi dará istruzione di pagare il venditore solo ad avvenuta trascrizione del Vormerkung.
Contemporaneamente, se vi sono ipoteche preesistenti sull’immobile che devono essere rimosse prima della vendita, il notaio si prenderá in carico di reperire e verificare i Löschungsunterlagen ovvero i documenti attestanti la cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile. Solo una volta che questi documenti sono in ordine, e le ipoteche possono essere rimosse del Grundbuch, allora avrete l’ok per pagare.
Se inoltre avete acceso un Baufinanzierung, il notaio si occuperá di iscrivere a Grundbuch la vostra ipoteca (Grundschuld) e si coordinerá in tal senso con la vostra banca.

Pertanto, dal momento della firma del contratto al momento in cui avrete il via libera del notaio per pagare il venditore, possono passare da 4 a 8 settimane.
La consegna delle chiavi avviene normalmente subito dopo che il venditore ha ricevuto il pagamento.

Se per mettere le mani sulla vostra nuova casa dovrete quindi aspettare un po’, altrettanto non accadrá per i costi accessori dell’acquisto: subito dopo la firma del contratto dovrete iniziare ad aprire (anzi, spalancare) il porgafoglio per pagare i Kaufnebenkosten.
La prima fattura che vi arriverá, a pochi giorni dalla firma del contratto, sará, quella del Makler che vorrá ricevere da voi la sua sontuosa provvigione. Si tratta di una percentuale del prezzo finale di acquisto, che varia seconda del vostro Bundesland. È una fattura dall’importo decisamente importante, e (purtroppo) non é la piú alta che vi arriverá!
(se avete comprato casa da un privato, quindi senza il Makler di mezzo, avete messo a segno un bel colpo!)
Seguono poi due fatture del Notar: la prima é per l’iscrizione del Vormerkung all’interno del Grundbuch e tutti i servizi accessori; la seconda é per l’iscrizione del Grunschuld. Si tratta di solito di cifre decisamente piú basse rispetto alla provvigione ma comunque non indifferenti.
L’iscrizione del Vormerkung ha poi naturalmente un suo costo: riceverete quindi posta dall’Amtsgericht competente che vi fatturerá i costi dell’iscrizione del Vormerkung all’interno del Grundbuch.
A questo punto, generalmente, riceverete l’OK dal notaio per procedere al pagamento dell’immobile.

Pensate che sia finita? Ovviamente NO!
Qualche settimana dopo che il Vormerkung é stato iscritto nel Grundbuch, vi arriverá posta dal Finanzamt: si tratta della tassa di iscrizione a catasto, la Grunderwerbsteuer. A seconda del Bundesland in cui vivete, gli importi sono variabili , ma si tratta di una percentuale abbastanza importante del prezzo di acquisto (in Italiano: è una mazzata).
Si presume che prima dell’acquisto abbiate fatto bene i vostri calcoli determinando con precisione i Kaufnebenkosten: altrimenti, la vostra reazione all’apertura della lettera dal Finanzamt potrebbe essere questa.
Una volta pagata la Grunderwerbsteuer , il Vormerkung puó essere cancellato e convertito in una vera e propria Eintragung. Anche in questo caso, c’é da pagare. Pertanto aspettatevi, a circa un mesetto o due dal pagamento della tassa, un’altra fatturina (per fortuna assai piú contenuta).

Unica consolazione: la Grundsteuer annuale, che si puó considerare un equivalente alla IMU italiana, é decisamente piú bassa. Rispetto all’Italia, in cui una IMU sulla seconda casa puó superare i 1.000 euro all’anno anche per un piccolo appartamento (chi é iscritto AIRE e possiede immobili in Italia é ben a conoscenza di questa scocciatura), fortunatamente in Germania l’importo della tassa annuale é assai piú contenuto, pur con lo svantaggio di non prevedere esenzione per la prima casa.

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